无惧打脸！为预测2019年楼市，这13位杭州实战派大牛又吵起来了
凡预测就有可能被打脸，可吃瓜群众，对预测却有着不可自拔的迷恋。
大概是打脸被打怕了，进入2019年，各家券商给出的投资策略，都开始做谜一般的“诗预测”。什么“冯虚御风，踏浪而行”，什么“石以砥焉化钝为利”……
相比中国股市，楼市信息的混乱复杂，有过之而无不及。
中央层面，央行宣布，将于2019年1月15日和1月25日分别下调存款准备金0.5个百分点，总共释放1.5万亿的资金量。
地方层面，菏泽、衡阳、青岛……，全国多地楼市政策松绑，手段百花齐放，且未见叫停。
但杭州新房市场，开年第一周成交量，环比上一周仍下降七成。
全球最大的上市公司苹果，股价一天暴跌10%，也似乎预示着科技巨头今年的日子并不好过；接踵而来的，是互联网公司裁员传言不断。
即便如此，《层楼》新年市场展望，不想搞什么“诗预测”。
我们请来13位买房实战派大V，请他们对2019年杭州楼市，做一次“拳拳入肉”的预测，并晒出20位专家去年的实操账单。
虽然单个专家的预测，难免主观；但整合为大数据，对粉丝们今年买房决策，还是大有参考价值。
1、2019年我认为杭州楼市以调整为主，大涨大跌行情都不会有，政策会适当放开，土地市场应该会略有回暖，成交量年后会有一波小阳春，2019年的年底应该会稳中略有下跌。
2、对2018年楼市的预判稍有误差，根据地价和成交量以及库存来判断，之前预计2018年年底之前杭州楼市上升行情不会停止，市场冷却的速度比预想的早了半年。
3、2018年出手了一套二手房，但是目前来看若及时出手会获得更可观的利润。接下来二手房不是太好卖。
2019是杭州长期调整的开局之年，稳定将是主旋律。土地价格从2019.1.2拍卖情况看已经稳住了下跌势头，基本可以按最高点回调15-20%来测算。
二手供应量会越来越多，高总价成交量会萎缩，主要成交量会集中在低单价区域，主要是萧山、余杭、西湖区低总价区域。
2019有没有楼市拐点、有没有抄底的机会，这个主要取决于国际局势、一线城市政策情况。现在局势看，我认为没有大行情机会，不会有拐点。
2018年调整的时间点比预计的要早，总体幅度也比预想要大一些，传统意义上比较保值的核心区域板块、高品质楼盘、学区房也出现不同幅度下跌行情，这是和之前行情不一样的地方。
总体看来杭州各个价格区间的购买需求都已经严重透支，短期内老百姓手里的购房资金也消耗殆尽，未来一段时间100-150W左右低总价的楼盘将是成交主力。
19年不确定很多，调整也是需要的，更有利于健康。
我觉得持续成交量起来，或是政府政策刺激到房地产才会起来。要么不跌，一跌很可能是断崖下跌，这几个月保守跌了15%。
不过杭州还是有支撑的，我18年6月份以后我就一直在卖，卖了6套。
如何去预测2019年杭州楼市的走势？我的观点是要从大的政策面去判断，要从宏观的经济背景中去判断，要跳出屁股决定脑袋的思维去判断，才有可能得出相对合理的结论。
所以在政策的基本面没有发生实质性变化情况下，在经济下行压力较大的环境中，从客观上房价大涨以后自身也有调整要求去判断，2019年杭州房价的调整也会继续。
新房房价从数据上看会上涨，这是由于这几年的高价地入市和低价格房源逐步减少造成的。但这几类房产价格必然调整：高价新房、倒挂的二手房、环杭房产和商业地产。
从房地产的周期来判断，杭州房价调整才刚刚开始，调整可能需要一定的时间。
2019年价格基本横盘，和土拍一样，最大回撤幅度不超过20%，而且是和峰值相比。
这句话的意思是，峰值入货的人群其实并不多，所以对大部分杭州人民来说根本不必担心套牢的风险，不存在的，哪怕回撤20%也不套牢，因为你不是那个在最巅峰成交的房源。
抛开成交量谈价格的都是耍流氓，一个小区大部分成交是4万，今天有一套成交5万，后面又回落到4万，虽然回撤了20%，但你不能说小区业主都套牢了，不必拿悲悯的眼光看这些业主，人家又不是5万买的。
成交格局会弱势，也就是说杭州楼市的流动性大大减弱，和上海一样，挂半年都没办法成交。
而在以前，杭州房产的流动性是大大强于上海房产的，一般1个月即可成交，对我这样的职业投资客来说，杭州筹码变现力非常强，我喜欢。上海筹码都是捏死在手中，没办法动弹的，我不喜欢。
不过这样的好日子可能要渐渐远去了。
土拍市场，我刚写文章说了，寒风呼啸的一月份可能就是2019年土拍市场最烈的调整烈度了，15-20%的调整烈度估计会蔓延整个1月份的行情。
接下来只会越来越不烈，越来越软，越来越怂，想买地的开发商，今天就可以建仓了。
2019年不会是拐点。2019年是维稳之年，会是比较光滑的一条曲线。高位锁盘，把你吊在半空中不上也不下，恶心死你。
上海人民过了两年的日子，杭州人民也来尝一尝。
站在2019年回顾我2018年的预言，二小姐啥也没说错耶，就连降准次数都说得准确！
我建号两年，说得最不准的就是让大家把三四五线老家房子抛太早了。
2017年我就让大家把老家房子抛了换筹码到二线优质城市，咳咳，说早了，应该在2018年抛老家，挣得更多。
这是我目前为止最大的错误，害很多人少挣了二三十万，我忏悔，我道歉。
1、楼市是个微观市场，前两年这种波澜壮阔的行情很难再复现了（拐点不存在的，短期横盘，长期继续向上）。
为什么？土地财政的本质没有改变，涨不涨看公权力。前两年的大走势让很多人以为买房就是看趋势，真正的房产投资从来都是微观的，跑盘，谈判，资金，房票每一样都异常艰辛。不管你是刚需还是投资，都是随时可以买，但不是随便买。
2、大趋势只关心一条：土地财政不变，买房不停。18年上半年大涨之前买了武林，春节前准备再买一套，目前在看蒋村、三墩和丁桥。
新的一年杭州楼市成交低迷，价格小跌，拐点在6月开始。
2018年预判对了房价已到顶部，应该把郊区房子换筹到市中心，或者高价卖掉二手房，换到优质新房的一手摇号。
2019马上要到来的三大政策：
1、停止去杠杆，开始定向放水。
水进制造业，水进中小型民营企业。最大特点，中小型企业获定向扶持，贷款好贷，利息低。
2、大规模减税。
可以期望直接动刀16%增值税，25%所得税，这一根本性的税种。不再是小打小闹，直接给实体制造业打鸡血扶持。
3、全面放开计划生育制度。
让我国的人口红利焕发第二春，同时期望带动大量的消费。
至于杭州，虽为翘楚城市，但楼市基本政策要看全国基调。现在这座山还没翻过去，酝酿需要时间。
结论：2019年将延续调控的基调，会看到保持限购形式下的实际逐步放松。中短期内不可能放开限购。会通过其他的边缘性政策进行渗透，从取消限价，调整限贷认定，落户政策的大规模放宽，一步步的进行推进。
而限购是最后的遮羞布，是维持仪式感的最后一道程序。限购神功轻易不破。
这一轮要深刻认识到国家的决心和中美贸易战争的纠结和矛盾，在两者之间做的权衡，决定了这个工具什么时候会被捡起来。
个人预测会在楼市真正的价格战打起来，前期大批量拿地的开发商，大幅度吃亏之后。压力和矛盾点会逐渐的向需求转移。
这个时候微调限贷政策，放松人口落户政策，都会逐步执行，所以这么大的事情，可以落实到一个点上。也就是判断什么时候价格战真正打响，又在什么时候开发商会大幅度吃亏。个人预测是在明年的下旬阶段。
至于2018年的预测，我在2015年号召大力买入杭州房产，在2017年10月开始发出上涨行情尾部预警。回头看基本一致，其中出入在于摇号。摇号反而延续了半年热度。需要说明的是2019年的尾部不是拐点，是底部。拐点还没有来。
19年杭州楼市整体一个字，稳，这是由目前的城市定位，基础设施建设，大规模的地铁推进等综合因素决定。政府比任何时候都希望不要大起大落。
杭州已经不是五年前的杭州，作为目前全国的明星和网红城市，有新经济加持，和后G20，前亚运会多方效应叠加，加上启动时间晚于其他城市，目前的价格体系有足够的支撑基础。
整个19年，还是大规模的土地出让，政府财政需要。虽然目前成交量萎缩，但是基本筑底已经完成，整个19年窄幅震动，上下幅度在15%之间，限价会首先放开，一手价格上涨，一二手价差红利消失，一手带动二手，二手价格不会继续下跌。
17年底对杭州楼市的预判是至少20%的涨幅，虽然17年底，出现短暂的波动，未来科技城三兄弟购买难度大幅下降，但是仍坚持，18年涨的基本面不变，目前来看，预测基本准确。
整个18年，售出一套城西文教区，买入世纪城和科技城各一套，及零星城北低价标的，换了品质，加了杠杆。
我不能预测短线。于我来说，每年都买，实战派，更多的是在战斗中解决问题。如果要预测，2018年底买，2019笋盘驱动，买。
19年杭州楼市希望高价地上市价格低一点，但是，又怕开发商过分控制成本，房子和物业氛围品质下降太多。
但整体而言，杭州价格依旧是上涨，只是涨幅不会很夸张，20%涨幅是上限（个人的妄议）。政府调控的手还要发挥强大作用。
土地拍卖依旧杭州是重点工作，土地财政依旧需要，但是年中是个分水岭，看行情驱动的结果了。
供应量和库存会逐步上升，而且落户会放松，摇号依旧进行，买的会容易，卖的会很难。
19年拐点杭州只是涨幅降速，大概率不会跌，所以没啥拐点（杭州这点和其他城市20年之前都不一样，很明显杭州的房价调控相比其他省会和强二线很温柔）。
杭州楼市最大的错误就是，高估了政府调控的力度，相对购买力和需求而言，很温柔，其实没有本质影响，限售根本没实施，限售才是最大的“杀器”，如果来个房本下来的三年限售，将牢牢地把投资客顶在高峰上，当然，最后没有这样的政策。
18年四月卖掉杭州的一个边角料，还是踩着点了，拿着钱买深圳，并没有达到预期收益。但是也没啥后悔，起码杭州的涨幅建立了深圳的上车基础。
2019经济下行压力巨大，楼市政策得以宽松，限价、限贷、限购都会有所松动。
杭州基建提速，产业升级悄然进行，城市内在价值依然在提升。
不同群体购房建议：刚需，如果出现比去年6月下跌20%果断下手，置换多关注产品而不是涨跌。投资权衡自己手上资产和资金，钱多就分批建仓，房多就按兵不动或以劣换优，投机洗洗睡吧！
去年市场最热的时候，我不唱多，今年大局之下，我也不会唱空。
我们必须对国家强调的房住不炒，有全面而深刻的了解。房住不炒防的是炒房，而非买房。配置资产，从来不是国家打击的对象。因此，在政策导向明朗化的时期，可以更大胆的配置资产。
“因城施策”将带给后G20和前亚运时期的杭州政策上最好的支持。这种时期，不要怀疑，不用纠结。只要你不是投机钻营，请及时、正确并大胆的配置自己的资产吧。
但如果在当下环境中还想着投机倒把，那你会发现接下去的日子很难熬。目前是最坏的投机时刻，也是最好的投资时机。
杭州实战派大牛的2018
我们就大家关心的楼市问题，对20位实战派大V进行了问卷调查，以下是调查报告，供大家参考。
层楼点评：2018年买房的占比超过8成。看来，实战大V都是心动不如行动。
层楼点评：18年卖房的也不少，所以整体看来是一次大规模的调仓。
层楼点评：19年，还是买买买占主基调。真正的投资客似乎并不惧怕市场的调整。或者说，别人从调整中嗅到了危险，他们闻到的，却是机会。
层楼点评：对19年杭州楼市的成交量，大家的看法还是稳中有降。毕竟，过去两年透支的购买力太多了。
层楼点评：对房价的预测基本是一个“稳”字，这应该也是上面最希望看到的吧。
层楼点评：看来，杭州要上演拍地之王的“帽子戏法”了（17、18两年，杭州土地出让金均居全国前二）。
层楼点评：二手房东们，颤抖吧！
层楼点评：一场大战看来难以避免。充分的竞争，对购房者来说，总是一件好事。
您的选择和大牛们一样吗？
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文∣乐福
编辑∣二叔
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