迟半年出手，损失70万；从月开5单到2个月卖一套！去年楼市，是最好的商业课

Original 江公子/麦格层楼 2022-05-16

刚刚过去的一年，完全可以用“过山车”来形容。

上半年，二手房价犹如脱缰野马，一路狂飙，与限价新房形成鲜明对比。行情最疯狂时，堪称全城大倒挂，更诞生了一些令人目瞪口呆的“天价成交”。

然而，进入下半年后，市场画风突变。

土地市场率先“倒下”，封顶不再，自持更是绝无可能。高不可攀的二手房，迅速跌落神坛，成交量“五连跌”。

个别板块，甚至出现低价抛盘现象，引发了投资客小范围互相踩踏。

相关数据显示，相比去年巅峰时期，仅半年时间，杭州二手房价已平均下跌20%左右。

如今回头再看，许多去年入手二手房的购房者，在未来半年、一年甚至更长时间内，注定成为“站岗一族”，不可能被超越。

而那些错过最佳出手时机的房东，或许只是竹篮打水一场空；从兴奋到失落的中介，也终于明白靠卖房“一夜暴富”，终归是少数人的传说。

今天，我们试图通过一个房东、一个中介的经历，来回顾这跌宕起伏的2018年。

PART 1

用老D自己的话说：一切，都是注定的。

工作了十几年，经历了好几轮楼市行情涨跌，买房卖房也不下七八次。入市节点倒是踩的挺准，偏生卖房时，不是出手过早；就是产证办不及，错过最佳出手行情。

2017年4月,老D买了丁桥板块一个楼盘。G20过后，楼市行情疯涨，单价一字头的房子，要想买到可不容易。

为了这套房，老D可没少拖关系，用了不少人情卡，才买到小区的楼王89㎡，单价1万4，总价不到130万。

那时候他就在想，等一年后房子交付了就卖掉。

后来的市场行情大家也知道，那个疯狂啊，仿佛买房就跟买白菜一样。

老D买的楼盘边上，有另外一个新盘，好些客户足足等了近一年，才在2017年年底等来开盘，又是全款，又是带车位。

哪怕条件这么严苛了，还得托关系才能买到。毕竟单价1字头的新房，客户多到置业顾问压根没时间搭理人。

老D看着这行情，心里乐开了花，恨不得明天就拿着房子挂牌出售。

尤其是摇号政策刚出那会，丁桥的二手房价一度冲高上4万。政策刚出，全城不少购房者都慌了，怕买不到房，新政当晚加价18万买下二手房的案例也不是没有。

去年6月底，楼盘如期交房。在收房当天，老D才刚踏出小区门，十多个中介围上来问他，“房子卖不卖，89㎡能卖300万，税费由买家出。”

老D也想卖。300万出手的话，扣除按揭利息，150万也是妥妥赚进。

可惜，楼盘刚交付，产证还没开始办。按常规流程，交付后3个月内，开发商办出大证，然后才是业主开始办房产证。

老D又是一个循规蹈矩的人，觉得行情短期也不会发生大的变化，所以暂时搁了下来。

那时候丁桥的二手房走得不错，7月有200多套成交。

PART 2

没想到，8月起，二手房行情急剧下滑，成交量一下跌了70%。

一来，低价新盘相继加入摇号大军，投资的、自住的都去碰运气了，也就不关注房价倒挂的二手房；再则，丁桥出了一批低价“砸盘”房源。

像新城红郡的工抵房，9月份一下子挂出60多套，单价最便宜只要2万3。一下子拉低了整个板块的二手房价。

云锦城、罗兰香谷等楼盘，89㎡二手房价从最高的3万1到3万2，跌到2万3。

“现在这套房子230万出手都不一定能卖，就这短短几个月，账面上一下子70万没了。”老D真是欲哭无泪，“这一来一去的，相当于瞎折腾。”

原来，老D买丁桥房子的首付款，是卖了城中一套老破小来的。

那套老房子，只有40多个㎡。因为没人住，2016年G20前老D就准备出手，单价差不多2万5。

他记得很清楚，房子刚挂出去那段时间，别说看房的人，就连电话都很少。不曾想，G20过后，楼市行情迅猛回涨。

“我记得很清楚，那天我正在小区的理发店剪头发，中介一个电话来说有客户要看房。”现在回想起来，老D依然眉飞色舞，“把我都给吓到了，一个晚上来了几十波要看房的人，这阵仗。”

第一次还被放了鸽子。买家是山东的，儿子在杭州读大学，即将毕业，想着给孩子买套房。俩人谈妥100万成交，跟挂牌价差不多。谁知签合同当天，买家临时反悔。

一开始老D还有些急，这好不容易来的客户。但想着看房的人这么多，索性提个价。

没两天，衢州一家四姐妹抱团来看房，老二看中了他的房子要买。“总价120万成交，单价差不多3万出头。”

老D嘚瑟，没想到一次“放鸽子”，足足让他赚了20万。

后来呢？这个老小区最巅峰时，单价4万成交的一抓一大把。像老D的房子，最高卖到过180万。

乐观派的他只好自我安慰，好歹这钱没投进股市，拿去买了房。要不然真是亏大发了。

前两天，老D丁桥房子的产证终于办出。只是，现在他想不好，究竟是少赚点低价抛掉，还是等着下一轮行情到来。

PART 3

同样从高峰跌入谷底的，还有遍布杭州城的各大中介。

“上上个礼拜刚卖了一套景冉佳园的房子，总算能撑到农历年底了。”小俊是去年刚毕业的应届生，在同学圈子里，他是最早一个拿过高薪，却又最快陷入经济窘境的。

前年年底，还没大学毕业的小俊来到杭州某品牌房企的中介门店实习。门店主做下沙沿江一带的二手房业务，跟他一块进公司的，还有十几个新招收的实习生。

实习生刚入行，大多有老师傅带着。师傅会教他们一些带客、谈话技巧，但客户还得自己挖掘。

平日里主要就是call客、发传单，或是去各大小区里贴条。等到客户明确有意向时，师傅再出手帮忙敲定。

小俊运气好，刚过了一个多月，就有客户看到小俊贴在海天城小区里白条子，主动上门来看房。

“那几天每天都下雨，客户还都要求带看。一开始我还以为是玩我呢，直到师傅提醒说这客户好好盯着，人诚心着呢。”

那三天里，小俊先后带客户看了三次房，第三天看完房直接签了定金协议。

“人是工商大学的老师，买套学区房给小孩读书用。”小俊说，最后这名老师定了景冉佳园，61㎡总价168万。

因为还在实习，实际拿到手的佣金并不多（也就一千多点），但小俊挺开心的，没想到卖房子这么容易。

一过完年，小俊立马回到杭州准备卖房子。对业务慢慢熟练后，小俊上手很快，4月又签了一单，5月大爆发，连签5单，比一些老中介开的单都多。

光是佣金就发了三四万，荷包一下鼓了。难怪有的房产中介，拿过月入上万的薪水，就再也瞧不上月入几千的工作了。

但说实话，小俊是赶上了这波好行情。

楼市上涨这两年，下沙翻身是最快的，整个二手房成交十分活跃，频频霸占二手房成交榜前十位，将原来的“四大天王”——市中心四大老破小，逼出榜单前十位。

量涨的同时，房价也是一路上扬。像江语海，小户型最高卖到过4万，就连经济适用房景冉佳园，二手房价都上3万。

PART 4

没曾想，这就回学校做了个毕业设计展的功夫，一回来就发现行情不对了。

市中心不少中介门店都关门了。小区所在的片区，是下沙知名的学区房（文海实验学校学区房）。学区房受大势影响小一些，哪怕行情再跌，该买学区房的家长一样会买。

再加上，下沙这两年新房近乎断供，唯一的余粮也只在大学城北，这就导致了下沙这一轮二手房的“独立行情”持续更久。

但房价一下涨太快了，购房者吃不消索性不买了。

“房东咬着价格不放，60多㎡的房子一定要卖195万甚至200万。”小俊也知道房价涨太快，半年涨30万，哪有这个涨法。

房价涨了也得开单啊，要不光凭底薪哪够开支。小俊一边想着让房东降点价，一边又琢磨着怎么能让客户来买。

奈何，很多客户一看二手房价这么高，都跑去摇新房了，大江东的、大学城北的，新房价格便宜太多了。除非是小孩急着上学的，没办法才会买。

从7月开始，小俊的开单频率变成2个月一单，拿到手的佣金1万都不到，差不多也就够日常开支。

跟他一看进公司实习的十几个同事，去年9月份都走光了，只剩他一人还在坚守。

有数据显示，去年9月，光是一家知名房产中介公司，离职人员就有约850人。

对中介而言，不开单意味着没饭吃，若是之前的好行情也没抓住，给自己留点“余粮”，就更难撑下去。毕竟半年不开张还坚持干中介的，只是少数。

小俊告诉我，离开的同事都说以后再不干中介了。就连他自己，也不确定明年还会不会继续回来干中介。

“上半年赚的钱，到现在没剩多少了。”

总结

“小趋势没法跟，也不用跟。只需要我们随时感知它，然后激发那些你早已准备好的力量。”

这是刚刚在“时间的朋友”跨年演讲上，“逻辑思维”创始人罗振宇说的一番话。

然而，在现实中，感知其实是一件特别难的事。

就像老D和小俊，在巅峰到来时，都没有切身的感知体会。而这，也是我们大多数人会遇到的情况。

就像今天买入的股票，没有套现前，任何盈利、亏损都是暂时的，因为你不知道明天是涨还是跌。

而买房这件事，不仅关乎买卖时机，还有复杂的交易流程，人性在其中扮演的角色，也至关重要。

总之，远没有事后站着上帝视角，评价那么简单。

的确，每个人都想买在低点、卖在高点，每个人都想人生逆袭，向上跨越一个或几个阶层。但是，有些运气，大部分人一辈子也碰不到。

但大家也不用太过计较一时得失。

买贵了，至少买到了一个“很好住”的家；卖亏了，至少当时的价格“相对满意”；行情不行，可以选择转行，或等待下一轮周期。

毕竟，我们都应该清醒，自己只是那个大多数中的一员。