调控若放开，杭州会怎样？| 楼先生问答NO.323
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菏泽广州珠海都在松绑。楼市有变？就连杭州也疑似放开了一点点限购。只不过，官方第一时间出来辟谣：不存在的，完全是正常操作。
情绪一旦被勾起，就很难平复。
为什么？为下一年经济定调子的工作会议内容，也被解读出“调控有可能放松”的信号。
比如宏观经济调控要“强化逆周期调节”，松了要紧，紧了要松。财政方面的信号，似乎也准备缓解房企的资金紧张。那降价回笼现金流，不就要落空了吗？
还有汇率不再提及，难道要开始保房价了？至于房地产政策方面，“房住不炒”固然被重提，但看到“因城施策、分类指导”，刚需们一下子又悬空了。
接下来楼市到底怎么走？
现在看再多的预测也没意义。因为市场是动态的，政策也是动态的。想要“稳”，一定要在过程中不断调整和变化。
杭州会放开调控吗？
目前来看，这个概率不大。逐一来说一说。摇号政策，没有放开的必要。因为这个政策跟上海不同，本身就留下了回旋。只要市场冷了，摇号会自然退出。
至于限价，已经表现出了一定的灵活性。随着价差楼盘越来越少，限价的作用也在慢慢变弱。不然前段时间的低迷期，又如何解释呢？
限价会完全放开吗？政府不会这样做，政府指导价格是这个行业必要的步骤。真让开发商自己定价，开发商反而手足无措。听说有楼盘拿到政府指导的价格，连连摇头，希望批得便宜点。
还有限购。犯不着慌乱。这个时候，冷静下来，反过来想一想：杭州若是放开限购，会怎么样？
首先，杭州市场的真实购买力还很强，从价格稍作调整实现以价换量就能看出来。对于杭州楼市来说，顶峰已经过去，但一定不是最坏的时候。昨天的推文里写到：没想到年底迎来小阳春，开发商销售喜报不停。
其次，这个时候要是取消限购，全国各地的投资客都会冲到杭州，热情瞬间点燃，房价暴涨不可阻挡。这是地方长官绝不敢冒的风险。毕竟还是要“房住不炒”。
所以，杭州乱不了，也不能乱。我们保守判断：明年上半年，跟今年四季度行情，相似。
1.
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奥体/申花、产品/地段、自住、升值潜力
@欧弟
杭州壹号院要明年开了，和首开杭州金茂府相比，不考虑工作问题，二选一，哪个比较有前途？
楼先生：你说的前途是指升值潜力吧？这一点上，杭州壹号院更有想象空间，主要是整个城市格局正在改变。另外从整个项目去看，杭州壹号院是真正的TOD住区，在杭州也就四个而已。短期内，两个楼盘的房价，不见得会相差多少，但长远看，钱塘江两岸的房子会有更多人想买。当然，申花一带已经是很重要的高端居住区，今后城西城北的高端需求都进一步被吸纳过来。
换一个角度，单纯看产品的话，首开杭州金茂府有自己很鲜明的优势，在杭州这样一座城市，时而潮湿时而闷热，有机会住上科技住宅，还是要争取一下的。从装修标准看，包括审美和品位，首开杭州金茂府，也是属于上等的。所以，从居住的角度看，首开杭州金茂府会更理想。选哪一个，就看你更偏好产品还是地段了。
2.
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预算250万、京杭府、良渚新城/2.8万洋房
@蕾
你好，我在拱墅上班，与父母同住，想问一下京杭府怎么样？现在均价多少？预算250万左右，另外符合条件的楼盘还有推荐吗？
楼先生：京杭府的价格比预期要低，对于杭州的刚需们来讲，又多了一个比较友善的选择。均价2万左右，一套小户型，200万不到就可以买到了。如果空间尺度要大一些，130方也就260多万。只要稍微垫垫脚，你也能够得上。
崇贤板块的发展前景，还是比较明朗的，医院、学校以及公园等配套正在一步步落实下来。今后与整个城北会融合成一片，会是城北很重要的刚需居住区域。而且从价格上看，限价还是帮了一些忙的，尤其跟目前二手房相比，仍有不小的竞争力。
你也可以选择其它区域，比如三墩北的云和湖，以及西湖国际城也还有最后一批房源。这两个楼盘的价格也很实惠。还有就是到良渚新城，那里有很多洋房可以选择，均价2.8万左右就能随便买到。其它的话，得等到明年，运河新城这边还有一些纯新盘，离拱墅区更近一些。
3.
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华夏四季、400万内、老人投靠在杭子女
@风轻云淡
您好老师。预算有限，400万以内，属老年投靠在杭子女，想买华夏四季的房子，可行吗？因为孩子的房子买在西溪诚园。
楼先生：华夏四季还真的挺适合你的，边上就有地铁5号线，配套方面跟蒋村一带基本可以共享，比如西溪银泰城和西溪天街，往西过去可以到未来科技城，南面距离西溪湿地也不远。最心动的是，可以跟子女住得近一点。
这个楼盘，有很多人关注和等待，不管是自住还是投资，都是非常实惠的选择之一。如果价格还跟之前一样，跟周边次新房的价差非常诱人，这样的楼盘在杭州已经不多见。对你来说，先关注着。如果到时能摇中，是那种不怎么需要犹豫的选择。
另外，附近的远洋·西溪公馆也可以留意，不过这个盘离地铁远了，又是毛坯，不过相比华夏四季，总价上要可控一些。
4.
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总价300万内、工作在省人民医院、刚需
@lucy
工作在浙江省人民医院附近，由于小孩快上小学，需要购买学区房，希望找一个名气适中的公办小学，比较新，配套还算成熟的，总价300万以内的能做到三房的房子，去省人民医院也方便的，远的话最好有地铁，有什么推荐的吗？
楼先生：最好的推荐已经错过了，那就是招商·武林郡这个楼盘，均价3万1，交付时间早，周边居住氛围也比较好了，而且又有地铁。有点可惜。接下来，可以继续关注这个区域的二手房，虽然目前整体上还没什么性价比可言，但也会有一些特别优惠的房源挂出来。
另一个方向是丁桥，三百万预算，也能挑到满意的二手房，其中小区品质好一点的有龙湖、中豪这样的小区，可以多留意一下。如果价格实惠一点，暂时只能选择回迁房或安置房了。
还有两个新盘，你也可以选择，但前提你是否着急住，以及预算方面能否再抬高一点，这两个楼盘就是天城府和金色时光，均价3万4左右，性价比很高了。对你来讲，最大的优势就是离市中心近。
5.
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调控/个别城市蠢蠢欲动、刚需改善、「稳」
@Hy
楼先生你好，关注你很久了。我是刚需改善，自住80方小房子，非杭州户籍，两个孩子加上老人住不下，想要置换，但房子卖不出去，挂价太低又换不起新房子，非常纠结。我该如何是好？如果明年行情继续向下，是不是应该现在就降价出手比较好？
楼先生：虽然个别城市的调控政策蠢蠢欲松，但总的来说，不用太担心，大方向还是没有动摇的。只要中央不动摇，基本上就不会出大乱子。我们还是保持既有的观点：180°翻转救市的概率几乎为零，政策方面的微调，主要是为了稳住。所以对于改善置换，不用焦虑，有合适的机会就换起来，没有找到满意的房子，那就慢慢来。
具体到你的情况，卖房和看房应该同步进行起来。现在新房市场上的改善机会，有很多，只不过并不合适你们，两个孩子还有老人，一大家子闹闹腾腾地租房子，也挺麻烦的。最好去换一套面积大一点的二手房，尽快解决不够住的问题。不要管行情是不是继续向下，也就不用刻意先卖后买，一心想赚行情差价的便宜。没必要。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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