180°翻转救市，那也不会 | 楼先生问答NO.320
▲楼先生问答[在线版]正式上线，点击进小程序
12月13日的重要会议，又只字未提房地产。
也就是说，今年两次主要研究经济工作的会议上，都没有释放任何关于房地产的政策信号。对于楼市而言，没有消息基本算得上是好消息。
很明显，“不提”是因为连续出台的调控已经收到不错的效果，全国各地的房价得到了有效抑制。比如最新11月房价数据显示，包括一线城市在内的二手房跌幅持续扩大，杭州跌0.5%。
但是想要彻底翻转——救市，那也不会。
为什么呢？我们回顾对比上一轮经历的三四年盘整期，目前的楼市还没有大家想的那么不堪。尤其这两个月，杭州楼市的活跃度明显回升，市场观望情绪也有所缓解。
个别二手房的跌幅已经有点夸张。不过，二手市场的波动，对整个房地产市场的冲击相对可控。哪怕跌幅再大，风险也能快速分解。主要还得看新房市场，因为牵连的是开发商、购房者、银行以及土地市场。
关于房价走势，明年是楼市的关键年。
所谓的关键在于不可以暴跌，也不能再暴涨，而是要尽一切努力维持一个稳定的楼市。所以，政策方面应该不会有太大的动作，也许会有往左或往右的微调，但总体方针上坚持避免强刺激和强打击。
农历年后，想要应该一个楼市暖春，概率不是很大。
明年上半年，各方预期都会比较胶着，在胶着中产生一个相对平稳的市场。到了下半年，矛盾可能出现且被激化。
不管是开发商还是购房者，都要做好准备：迎接不怎么确定的2019年。政府主导市场方面的大稳定，小稳定则靠自己努力。
对于开发商来讲，那就是收缩扩张的步伐。据说杭州有一个由三方合作的在售项目，其中有一家股东想把股份全部转给另一家股东。这家股东也吃不下，正在找投资方。
今年前11个月，全国土地流拍1126宗。过去几年，你知道扩张凶猛的几家房企，几乎不再碰土地市场了。扩张越快的房企，当下资金压力越大。
1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
上班在滨江、刚需首套、300万内、悦虹湾
@陈超
层楼老师，我在滨江上班，想买一套300万以内的房子，刚需首套，请问有推荐的吗？一手二手无所谓，需要等到明年吗？听说明年还会降一些。
楼先生：滨江区这边要找三百万内的房子，基本是没有的，除非是那种很小很老的二手回迁房。虽然我经常说二手房也会陆续出现买房机会，可以看起来了，但整体来讲，二手房还很难讲性价比，竞争力不如新房。
还是建议你多关注新房吧，要靠滨江的话，就得去萧山了。一个方向是到湘湖站的楼盘，悦虹湾的高层可以重点关注，总价不会太高，而且到滨江是很近的。另一个方向可以到萧山科技城，在售的两个楼盘，只要拿得住，还是有可期待的前途的。
另外，可以沿着地铁2号线到南部新城，朝阳站旁边的桂语朝阳，比其它新盘，绿城的品牌有号召力，而且还有地铁优势。至于价格还不是很确定，大概3万不到吧。其它新盘的价格，精装2.55万的价格基准。
目前看，新房的价格还是稍微有点上涨，主要是因为限价有灵活性，除了局部区域价格有压力，整体还是比较稳的。二手房还未见底。
2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
预算300万、工作在城西、主流地段/刚需房
@吴斌
90后，已婚育有一子，无房，公司在城西，想咨询是买偏市区的大户型比较好，还是一步到位买个叠排产品？有推荐的吗？能接受的总价是300万左右。
楼先生：没有推荐的。从你的描述里，给人的一种错觉是改善自住，而不是首套刚需。三百万预算，够不上很市区的大户型。如果想要一套叠排，也只能更郊区一些，对你来讲，这样的房子，通勤成本会有点高。
务实一点的话，就去选择一套地段主流的刚需房，可以选择的楼盘有很多。往西面过去，像西溪公馆、华夏四季以及梧桐郡，都是挺不错的。也可以到三墩北，云湖城精装高层，价格还是实惠的。或者就关注良渚新城的和光尘樾。
这些楼盘都能符合你的预期，主要看哪个楼盘匹配，就选择哪一个。只要价格在你的承受能力内，没什么好担心的。如果熬得住，也希望早点住进去，可以等明年的二手房。
3.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
预算700万、改善/排屋、大城西或三墩
@嫣然
你好，在武林门，想买套上班路上50分钟内的排屋或花园洋房，改善型的，作为第一居所，预算700万上下，大城西方向或三墩方向，请推荐一下。
楼先生：能不能垫垫脚再增加一些预算呢？如果预算能达到800万出头，推荐你去看一下协安·玖墅，这个楼盘在三墩灯彩街的北面，已经是现房，这一点还是挺有诱惑力的。
再往北面一点，可以到三墩北，银城·云谷天境有一批叠墅，可以关注一下，不过这个楼盘有点小，看你能不能接受了。再往北到良渚新城，这个预算选择就更多了，可以买到排屋，比如中粮·梦栖祥云、联发·藏龙玉墅、以及北大资源·颐和江南，还有融信·沐澜。
往闲林的话，推荐你关注一下融创金成·网诗园，是融创的中式产品，样板房已经对外开放了，可以去看看，做得还是很惊艳的，过去看的时候，可以对比一下桃源小镇的这批中式合院。再过去还有闲湖城也有一批排屋产品。
4.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
滨江改善、首付200万、中海·云宸139方
@安然
我们工作生活都在滨江，改善，不是很着急，现在首付有200万，滨江的房子单价都要5万+，周边有合适的房子推荐吗？悦虹湾现在值得入手吗？很纠结。现在这个行情，不急着住的话，是不是还可以再看看？但后面滨江上来的房子拿地价都要3万多，想想都焦虑。请老师给点意见。
楼先生：真正买房自住，别管短期何时见底，只要长期看好，就用不着犹豫太多。如果能遇到合适满意的、不可替代的房子，那就入手吧。与其手握一大笔钱，每天都很忐忑不安，不如早点买好房子，落下心中大石。另一点是，改善自住，除了价格，不是更应该关注房子本身吗？
目前还是有挺多选择余地的。不知道你是首套还是二套，如果是二套，像悦虹湾这样的房子就可以关注起来，总价上也符合了，也有比较方便的地铁。另外翡翠之星、翡翠江南，都是热度蛮高的楼盘，就是地铁有点远。像翡翠之星，今年是打算清盘，要是喜欢也不要错过。
如果是二套，那可承受能力就很强了，可以关注一下中海·云宸这个楼盘，整个小区就一个139方户型，产品很有特点。如果能垫垫脚，这个项目就能够得上。到明年，滨江区还有一个绿城滨和路项目，也有140方。只是不知道明年价格会是怎么样。
5.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
首付最多90万、和光尘樾、刚需、运河新城
@小曦
这个月社保满了，看了几个月房了 ，想求助下该怎么办，因为最近没看到什么喜欢且买得起的，除了良诸保利的楼盘，两个月也就过年了，属于首套，首付最多可以拿出90万左右吧，方向没有限制，比较倾向于城西或拱墅那边，有没有楼盘跟方向推荐？
楼先生：如果和光尘樾这个楼盘挺喜欢的，那就留意着呗。这个楼盘确实各方面条件都挺合理的，首次开盘152套房子，中签率只有3.6%，侧面也说明了这个楼盘还挺值得刚需关注的，后续还有比较大的推盘量，可以作为你的重点关注。
其它的推荐，差不多三百万的预算，像华夏四季、西溪公馆也可以关注起来，这两个楼迟迟不开，就是不知道到时价格会不会有变化，但总的来讲，应该还在你可控制的范围内。到拱墅这边，中城汇的84方，垫垫脚可以够得上。另外得往运河新城那一带，碧桂园、金科的两个楼盘，得明年了。
上周·精彩推文·回顾
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣楼先生
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络