请注意，红盘又来了，大胆去摇吧 | 楼先生问答NO.318
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你以为中铁·九逸卖完就清净了？
关注《层楼》的粉丝都知道，我们直击了摇号现场，330套房源不到4小时卖了328套，只剩下2套399方超大户型没人要。只有51人弃选。
你可能觉得行情回暖了？触底反弹了？别慌，红盘闹市，纯属个别现象，不会影响大局。自住刚需们别被带节奏，情绪自己把控好。
这两天，突然挂出了两张预售证，太令人兴奋了。
一张是海德公园，均价2万1，跟9个月前的价格几乎一样，174套房源中，有103套总价不到200万。另一张是天都城，580套，均价差不多也是1万6。
海德公园隔壁的次新房挂出了3万5的单价，回报率肉眼可见。天都城的绝对低价，对于投资客而言，是接下来熊市里的安全底线。
超级谨慎保守的人会质疑：真的买到即赚到？
只要是投资，不可能不存在风险。
我举个例子。上周某一天，后台有一位粉丝很纠结：去年底，在临平北1万4买了一套房子，还搭了一个13万的车位。但发现这套房子现在想要卖出去，是赚不到钱的。
那能说他买错了吗？不能吧。再理性想一想，他的这套房子赢面还是挺大的。所以我建议他要拿得住，不要受一时行情的影响，以时间换利润空间。
同样道理，海德公园和天都城也是“只要拿得住，穿越周期，赢面挺大”的楼盘。所以，投资客们，大胆去摇吧。
接下来，还有两张预售证，你们也可以关注起来。
一张是绿都·云和湖，会推出384套高层和14套洋房；另一张就是融创·微风之城，均价11800，推近600套。
最后再强调一下：年底这一波行情暖流，是特殊节点的特殊行情，不存在“熊转牛”，自住刚需们不要被带偏情绪，不要闻风色变。
1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
融创·微风之城、低价低风险、均价1.18万
@矢志不渝
老师你好，工作在滨江，考虑投资兼自住，想买一套融创·微风之城，现在这个行情下，这个楼盘还值得购买吗？
楼先生：在熊市里，想要操作一波相对安全的投资，只有找到绝对低价的产品才行。微风之城这样的楼盘，会受到不同类型购房者的欢迎，比如紧挨着的之江和相隔不远的滨江一带，那些承价能力有限的自住需求，就会往这里外溢，而且东洲的环境很容易让人心动，背山面水，还有湿地。
还有投资客，对他们来讲，这样低价低风险的楼盘，现在也还算是相对主流的区域，只要能摇到，就可以放心大胆地买。毕竟，一万二左右的价格，放眼全杭州，基本上找不到了。之前超山的君廷就是一万出头的价格，一开盘被投资客抢光。横向对比，微风之城这个价格，比浙江小县城的房价还要低。
不管是自住还是投资，微风之城都是挺有前途、挺安全的那一种楼盘。从融创在杭州的几个交付楼盘看得出来，融创属于那种想造好房子的开发商，基本功扎扎实实的。其实，我们业内有一种说法，跟着蓬勃发展的开发商买房子，容易赚到钱。以前绿城是，现在融创也算得上了吧。
所以，只要能摇到，就买吧。只不过，它的中签率还是可能会很低。不过年底开发商为了冲刺业绩，推盘量会比平常大，听说要连着推近600套房源，买到机会还是挺大的，先密切关注着吧。
2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
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刚需/首付60万、新房/市区老破小、星桥
@Helen
急求翻牌。女生，想给自己买一套小房现在自住，我在庆春路浙一附近工作，首次买房，是楼市小白，新房都要等几年才能交付又太远，所以考虑买二手房，不知道现在下手是否风险过大？首付六十万内，月供能承担一万左右，周边看了一些，还是4万多的单价又老又破，想请问老师有没有地铁延线适合我的房子可以推荐的？
楼先生：从自住角度来讲，只要是可承受能力内，不管是新房还是二手房，刚需用来自住的房子，就没什么风险不风险。长期看，房子依然是普通人最优质的资产配置。当然，大多数二手房的价格还是没有竞争力，四万多的老破小，暂时也犯不着，一是价格相对高点，二是居住体验也不够理想。
有一种情况会比较特殊。如果你是医务工作者，对时间和通勤要求相对更高一些，那么，住得离工作地点近一点，还是很有必要的。如果不是这种情况，还是沿着地铁去找一找吧。你的预算，可以到星桥一带，比如星奕云著，200万左右，就在地铁3号线星桥站附近。在这一带，也可以重点关注天都城，估计价格更有诱惑力。
还可以沿着地铁1号线到临平新城，东海水景城这样的楼盘，确实比较难得的，有一定的性价比，而且周边配套很成熟。另外一个选择是崇贤新城，江南院子和京杭府的精装高层，均价2万左右，就是地铁不太方便。
3.
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预算450万、好房子/下手为强、臻蓝府
@尘晞
预算450万总价， 想买110方左右，主城区品质好一点的新盘，请问有什么推荐吗？ 明年会有什么新盘吗？ 明年还会限价吗？
楼先生：如果能把总价预算再往上拔一点，选择余地能大得多。按你的预算，单价在4万上下是比较理想的。这个价格段的楼盘，可以选到艮北，比如杨柳郡，也可以选到萧山市北，比如杭州世纪，在城北也有一个楼盘，叫中城汇。
如果单价上往下走一点，可以选择臻蓝府的洋房，129方四房。这个楼盘边上就是智慧网谷。总之，在具体匹配上，总价和户型面积得有一个比较灵活的调整区间，这样你才比较好把握。
其实，直到今年四季度，高价地项目才慢慢集中上市，到明年初，供应量会进一步加大，不用担心买不到房子，房子很多，但好房子还是要先下手为强的。明年的行情，明年的行情，主要还是以自住需求为主。至于限价，一定不会放开，但也不会卡死，在一定程度上，会表现得灵活一点。
4.
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首付100万、仁恒之江项目、特惠二手房
@三个太阳
层楼关注已久。自住+投资，富阳人，工作目前滨江。首套，现金90万，年底还有一笔10万。想问：可否推荐合适楼盘？之前看了滨江、萧山、之江等地新房及二手房。
楼先生：要靠滨江的话，就得到萧山市北了，可以重点关注一下翡翠江南、翡翠之星这两个楼盘，一个靠亚运村这边，一个在风情大道旁，应该都还有90方小户型，总价上也刚好符合你的预算。不过，离地铁有些远，就看你是不是地铁控了。
还有就是到萧山科技城，江南壹号院和前湾国际社区，只要能接受它们的价格，就可以考虑，板块前景很笃定，产品也很让人心动。其它选择只能到南部新城这边，重点推荐市心府和桂语朝阳。
之江这边没有什么可选择的，到明年的话，仁恒有个项目会有高层产品，如果不着急的话，可以等等它，仁恒在品质方面可以期待。
至于二手房，也可以看起来了，包括滨江在内，陆续都有一些特惠二手房挂出来成交。只是现在买二手房，还得凑机会。一般来说，现阶段还是比较难讲性价比的。大面上，还是比新房要贵一点。
5.
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保利滨江·上品/钱江湾、改善、钱江新城
@molly
一家四口，孩子2023年上小学，目前三堡钱塘府有一个小套，钱江新城上班。考虑保利滨江·上品，但怕交房入户太晚，赶不上用胜利新城校区，而且价格也高，估计上升空间有限，保值差不多。同时在看三堡附近的钱江湾，总价高，学区可以，最担心质量问题。如果预算基本够，不知道哪个楼盘更推荐？
楼先生：如果奔着学区去，确实可能有点赶不上。但撇开交付时间略晚这一点，上品这样的楼盘还是很多人向往的。实在不行的话，也只能割舍一下了。从地段上来讲，南星桥板块更加成熟，你看得见的都是实实在在可以把握住的，而且周边豪宅林立，居住氛围比较纯粹。总的来说，地段和价格是完全匹配的。
至于未来升值潜力，钱江湾更值得期待。一，看价格基数，上品均价6.8万，钱江湾是5.5万；二，从板块发展来看，接下来，配合拥江发展，钱江金融城肯定重点发展，钱江湾所在的钱江新城东翼正好是桥头堡的位置；三，再看地价，南星桥和三堡的地价几乎没价差，侧面看，未来区域价值上会慢慢拉平。
所以，两个楼盘各有明显的优势。比如钱江湾，价格更实惠，又是一线江景，学区也挺不错，只是房子本身，由于是早期定位，确实弱一些。再看上品，地段更成熟，产品也更新，加上又有滨江作为支撑，品质上更有保证，但价格相差一万多。至于选哪一个，就看你的偏好，买哪一个都不会错。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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