一年新增8万套住宅，杭州即将重回“去库存时代” ？| 层楼REAL榜
▲观察成交数据 发现买房规律
跌宕起伏的2018年，只剩23天了。
等本月最后2宗地块出让，癫狂的土地市场，就将画上句号。
数据显示，即便双双底价成交，今年杭州十区土地出让金，也将突破惊人的2400亿元。
其中，住宅类地块（含商住）共成交112宗，总建筑面积1201.1万㎡。
截至目前，已入市的地块并不多。按套均120㎡计算，再打个8折（剔除商业部分），光今年所推土地，新增住宅就多达8万套。
但这8万套，只是存量的一部分，真正的存量由三部分组成。
首先是已领预售证未网签房源，即公开的显现库存。克而瑞数据显示，目前杭州这一类库存共26127套。
其次是已开盘未领售证房源，最后才是未上市房源（包括纯新盘和未立项土地）。
据统计，今年1-11月杭州十区住宅成交量88845套，平均月成交8077套。若按此速度，仅今年推地量和未网签房源，就需要超过13个月，才能去化。
而这只是一个静态数据，因为年后还会有源源不断的土拍，潜在供应将持续增加。另一方面，由于成交量下滑，去库存能力不断减弱。
也就是说，若明年行情继续变差，去化周期还要长得多。
按官方先前说法，去化周期一旦超过24个月，政府将停止新的土地出让。换一种角度理解，24个月即是高压警戒线。
回想2015年，为了保经济，官方首次提出了楼市去库存。
哪曾想，这轮波澜壮阔的去库存行动，却带来了房价暴涨。与此同时，在疯狂推地节奏下，潜在库存越来越高。
如今，行情调整，成交量走弱，库存持续走高，楼市似乎又开始了下一个轮回。
接下来的杭州楼市，会走到这一步吗？哪些板块去化压力最大？本期层楼real榜，重点剖析了6大板块。
备注：“已领预售证未网签房源”有多种情况，有些实际已售罄，有些还有不少剩余房源。
部分地块由于还没有具体规划，所以暂时根据可售住宅面积（剔除商业、自持、配建），推算套数。
其中，滨江、申花按照140㎡/套计算，城东新城、艮北按照120㎡/套，崇贤、南部新城、东湖板块按照100㎡/套计算。
各板块去化速度，主要以过去11个月的月平均成交量计算。
部分板块如城东新城、南部新城断供已久，按上述方法计算并不客观，所以只提供具体库存量统计。
即去化周期=库存量/去化速度。
滨江整体库存量
因为在售新房少，过去11个月，滨江一共才成交了1174套住宅。按这个去化速度，5948套库存量需要55个月才能去化。
这显然与滨江的实际购买力不符。
要知道，不管是滨江金茂府的千万叠墅，还是杭州壹号院的数百万高层，都是被购房者疯抢。
而且剩余新盘中，不乏绿城楼盘，及滨江区政府这样的优质地段楼盘。
所以，5948套看起来不少，真正去化周期，却要比想象中短得多。
城东新城、艮北存量
过去两个月，城东新城（含艮北）一共成交1296套房源，按照这个去化速度，需要15个月才能消化完。
实际上，随着目标客户的逐步减少，城东新城的购买力有下降趋势，或许短期内看，去化周期远不止15个月。
崇贤存量
前11个月，崇贤板块靠着翡翠半岛、拱宸外滩、群贤府三大主力，一个售出了2633套房源，月成交239套。
之后的崇贤将迎来天量供应，6919套房源需要28个月才能去化。
不过，紧挨着满是光环的运河新城，或许会产生一定蝴蝶效应，加上板块本身还是个价格洼地，实际去化速度或许会快不少。
申花存量
过去11个月，申花板块一个成交了1919套房源，按照这个去化速度，需要25个月。
申花的压力虽然不小，但也并没有那么恐怖。因为，接下来的项目，全是走高端路线。而在限价制约下，这个配套城市的板块，仍是不少人的改善首选。
东湖板块存量
从临平山北改头换面为东湖板块的这一年，板块住宅成交量也迎来了惊天变化，目前累计库存4867套。
而前11个月共成交3388套，平均月成交308套。也就是说，需要15个月去化周期。
南部新城存量
应该说，南部新城在接下来很长一段时间，都会是“库存King”，目前就有15548套房源，是各板块之最。
因为是一个新兴板块，加上中间断供过一段时间，并没有很好的参照去化速度，所以小编也不知道如何计算。
但从目前尚海湾、卧城印象，及印江南的销售、登记数据看，实际情况并没有看起来那么艰难。
尚海湾的中签率为25%，卧城印象则是60%，而印江南至今也有1582组客户登记。
数据说明：
截止时间：2018.12.6
统计范围：杭州十区住宅（上城区、下城区、江干区、拱墅区、滨江区、西湖区、萧山区、余杭区、临安区、富阳区）
数据来源：克而瑞江浙区域
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文∣咸鱼
编辑∣二叔
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