楼市拟设涨跌停板，调控还是松绑？ | 邵峥怡
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△ 听得很多，说得不多，一天一篇
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最近，又有一些关于楼市的新消息。
最重要的，是深圳规划国土委员会、深圳市人民政府法制办公室在官网发布《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》意见的通告。
里面提到的举措包括：
对于房地产开发企业资本金账户提出要求。提出房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%。
强化对于捂盘的限制，取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次性公布全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，并公开对外预售。
最重要的一条是——房地产企业确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。
通俗一点说，若真实施，相当于在新房市场也设了涨跌停板。
对上涨设置幅度的解读，大多是偏利好的。
因为这意味着，这其实是放松了对于新盘的定价。
目前，大多数城市的房地产市场实行“限价”。这个限价，既包括了定价的基准，也包括了调整的空间。
比如，某开发商有一批高层，毛坯，领出第一张预售证的价格是2万元/㎡。那么，在限价没有放开时，后面开的类似组团（高层、毛坯），价格调整的空间就很小。
换句话说，购房者基本没有了以往所谓的“首开红利”。
而允许上涨15%，理论上，给了开发商一定的空间。在限价没有取消时，这是开发商所能获得的比较理想的结果。
但现实是，目前的行情下，即便放开限价，开发商有底气涨价吗？
恐怕没有。活下去，靠的不是涨价，是跑得快。
有一个可怕的数据，今年9月至明年10月，房地产企业将迎来第一次偿债高峰，规模约3800亿元。
摊到每个月，大约是310亿元。
所以，我们可以看到，近段时间再融资的房企数量非常多，利率也水涨船高。
最夸张的，已经达到了年化14%。
没办法，利息再高也得借啊。不然，之前的债拿什么还。
当然，也可以卖房子。
头上悬着如此高昂的债务，明年将是开发商近身肉搏的惨烈一年。本来，降价促销是开发商惯用的招数。
比如，某以爱马仕皮带老总著称的全国性房企，每年固定时候，都会来一趟8折销售。
但15%幅度的设置，相当于给大家设了一条底线。
能动用的武器，没开战前就全部公开了。看你们怎么打，也是一种艺术。
涨停板也好，跌停板也好，理论上，是一种熔断机制。
当然，你也可以保留想象。因为毕竟字面意思是：调整前办理备案变更的，可以不理会这个幅度限制。
但在中国，文件的出台是一件极有艺术性的事。比如，为什么定15%，而不是10%或20%？
而熔断机制的本质，是降低流动性。
它对交易会产生什么影响？最典型的例子，是中国股市曾在已有涨跌停板的基础上，还设立了5%和7%两条熔断线。
结果，有那么几天，从事与股市相关行业的人员，15分钟就下班了。
因为当时行情不好，股市触发了往下熔断。所有交易被停止了。一家证券营业部，那几天的佣金收入，只有900元。
这个制度仅仅实行了4天，就被叫停。
楼市当然不会因为设立了类似“涨跌停板”的政策，而导致交易全部暂停。
事实上，以深圳目前的情况，楼市上下波动超过15%的的可能性，也不大。
但投资市场里有句真理：
一切限制流动性的行为，最后都会增加波动性。
这句话，既然可以用来解释2016年的股市熔断，或许，也可以用来预测今后的楼市。
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编辑∣二叔
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