其实现在二手房可以看起来了 | 楼先生问答NO.310
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买房逻辑又要换一换了。
从8月底开始，《层楼》开始密集追踪各板块的二手房动态，其间，我们关注了实际成交价、房东挂牌价以及卖买双方的预期变化。
结论是：不管是整体数据，还是特殊个案，从点到面，杭州二手房价开始漏风了。
就连二手房价格最坚挺的滨江区，也出现了不少特别便宜的房子。比如倾城之恋的3万9，明月江南的5万3，成交价最低时和最高时，同个小区相差130万。
虽说二手房个体性太强，但这样的差距，还是让人心惊肉跳。再说二手房价格是铜墙铁壁，谁还会信啊？
最近一个月，“层楼粉丝群”不再是一边倒讨论限价盘，二手房也成为经常出现的搜索关键词。这说明，开始关注二手房的刚需，也慢慢多起来了。
对于刚需，价格是最敏感的因素。
一方面，新房的价格也涨上来了，从中城汇、杨柳郡、公园1872、杭州世纪，以及良渚新城的洋房们，限价还在，但又挺灵活的。
另一方面，二手房价格在跌：战线拖不长、拿不住的投资客，要回笼资金；急于用钱或打算置换改善的房东，也要忍痛割爱了。
当然，现在二手房普遍还是不便宜的，加上这样那样的税费，依然比不过限价控制下的新房，后者竞争力更强。
但随着一二手房价格倒挂越来越弱，别再一股脑盯着新房，现在二手房也可以看起来了。所以，最近一段时间，市区老破小也时常出现在推荐的目录里。
这种倒挂现象，本就是限价之下的特殊产物，不会一直存在。只有楼市回归正常，大家才能真正理性地买房子。
现在是这样的：你着急自住，就慢慢来，让中介多带你看看二手房；不着急的话，大多是新房还是有优势，这笔账还是能算得回来。
1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
融信·杭州世纪、均价3万8、杭州地图对折
@这个猕猴不太瘦
杭州世纪3.8万的价格可以出手吗？装修价3500，离他2公里内的还有好些盘只卖3.2万，喜欢它的外立面和一梯一户，很纠结。
楼先生：撇开地价的因素，这个价格确实不见得有多惊喜。这一点，跟中城汇有点相似，备案价格一出来，大家先是犹豫一下。对价格很敏感的客户，立马逃匿了，而真心喜欢这个产品的客户，这样的地段，这样的价格，也完全能够接受。从产品的规划看，融信对这个项目下了很多心思，包括下沉式庭院和外立面，有自己鲜明的特色，在那个区域还是独树一帜的产品。
另外，可以不可以出手，要看你对这个区域的理解和认知。未来杭州城市格局，一定是以钱塘江为中轴，把地图对折一下，市北西这个位置，房价上至少跟申花或桥西还是可以PK一下的。如果这样比较，房价是明显不对等的。对于杭州世纪，用现在的眼光看，还是用将来的眼光看，你会作出完全不同的选择。
总的来讲，喜欢这个产品，也能认清城市发展的方向，有自己的主见，价格也不那么敏感，就可以考虑入手，毕竟这个房子各方面条件都还挺好的。但如果担心今后自己摇摆忐忑，那建议谨慎一些。
2.
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关键词
万科·中城汇、500万内、申花桥西/二手房
@mengyi
老师你好。在城西这边上班，上周看了梦栖祥云和万科·中城汇盘，感觉都可以，就是梦栖祥云有点远，想咨询下城西这附近还有没有推荐的？价格在500万内，学区一般就行，希望有地铁。
楼先生：二选一的话，建议考虑中城汇多一点吧。一是这个楼盘有明显的地铁优势，小区跟地铁站是相通的；二是楼盘所在的位置，从全杭州的角度看，去各个方向都很方便。当然两个楼盘的单价要相差不只一点点，梦栖祥云均价2万8能买到洋房，中城汇的高层均价4万。
其实，你的选择可以更多一些，比如还可以往城西方向。像华夏四季、西溪公馆，年底前还会想开一波的，你有500万，都很好把握的。由于比较在意地铁这一点，可以等一等华夏四季，不过最近听说价格方面可能会有变化。如果也考虑二手房，不妨关注一下申花桥西的品质二手房，比如东方福邸、运河宸园。
3.
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关键词
特价二手房、万科·桂语里、辨别房源真伪
@Simmons
老师您好，最近在看房子，对良渚那边比较感兴趣，在二手房APP上看到万科·桂语里，一套130方别墅三四百万，隔壁万科未来城也差不多这个价，问了中介说价格属实，这小区值得入手吗？
楼先生：值不值得入手，你可以换一个思路：三四百万在附近能买到什么房子？和光尘樾精装高层2万5不到一点，其它的几个洋房产品均价要2万8左右。再往上，还可以对比一下区域内的叠排和排屋价格。现在挑选二手房，主要参照周边的限价新房。
链家这边数据，9月10日成交了一套单价4万2。如果价格真的属实，即便加上一笔双税，这个价格还是很有诱惑力的，应该也不愁卖吧？在此还是给你提个醒，看到价格特别便宜的房子，兴奋之余也要留个心眼，打个问号。最后账要算得细一点，算明白了，还要操作得当。
4.
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关键词
未来科技城、江南府139方、落户买房
@小黑豆
外地人，刚刚落户了。工作在未来科技城，看了闲林那边的融创·江南府，139方，落地400万左右。值得入手吗？同价位附近还有哪些可以考虑？
楼先生：江南府最贵的一批房源均价是25600元/方，其它的房源均价是两万二三，不知道你指的落地是什么意思，如果“多一道程序”加价接手过来，这样的事情千万别去做。融创这两年在品质上，还是有所建树的，尤其候潮府交付，也多少证明融创能做出好产品。相比闲林其它开发商，融创有品牌优势，江南府总的来说，产品还是拔尖的。
虽然说，刚需自住买到心动的房子，是一件幸福的事情。但是这个价格，确实可圈可点，尤其最贵那批房源，是仁者见仁的问题。如果你很在乎价格波动，建议谨慎一点。另外，你有400万，确实可以有其他选择，比如上面提到的华夏四季、西溪公馆，以及马上要推400多套的梧桐郡。还有一个楼盘，新湖·菲林山，品质不差，总价也符合。
5.
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关键词
现金150万、刚需、悦虹湾/前湾国际城
@S7ella3
想咨询一下刚需买房策略：现金150万左右，和女朋友两人一起按揭，工作地点在滨江的海康威视大楼旁边和钱江新城的金地集团，想买一套总价300万左右的刚需房，现在初步看中前湾国际社区和悦虹湾89方，分析一下交通地段以及居住舒适度和未来地块增值空间吧？
楼先生：关于萧山科技城这个区域，讲过很多次了，也陆陆续续分析很多。这个区域未来肯定是好的，它是杭州拥江发展不可或缺的一部分，区域发展地点非常高，在同类型的板块内，应该说起点是最高的。目前看，很多配套比如学校、医院、综合体都已经在建了。
那说到前湾国际社区，产品方面，你可以去售楼处看看，会让你很心动，可能纠结的是价格吧？客观讲，这个价格与当下市场行情是不匹配的，定价稍微超前了一点。你要入手前湾国际社区，要有前瞻性眼光，或者说，你要耐得住寂寞，看到房价起起落落，也能波澜不惊。
再来说悦虹湾，优势是看得见的，与滨江有很好的衔接性，家门口就有地铁，到滨江也就三站路，到钱江新城1号线换乘4号线，也还蛮方便的。居住环境上也占一定优势。从自住角度，建议考虑悦虹湾多一点。至于未来增值空间，我是很看好萧山科技城的。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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