房价低至1万2！三大“僵尸限价盘”若入市，杭州部分板块将遭遇黑天鹅？
人生总是处处充满意外和惊喜，又暗藏风险。
眼看限价超低的“摇号神盘”陆续出清，地王盘纷纷上市，相信不少二手房东已长舒一口气，“砸盘侠”终于消停了。
想不到，一下又跳出了3个超低价的“僵尸限价盘”。
所谓“僵尸限价盘”，就是预售证领出多年，多数人以为它早已清盘，实则有大量库存的楼盘。
先是萧山南部新城沉寂近两年的光明·尚海湾，公示了最新摇号方案，总共545套毛坯现房，均价22800元/㎡。相比两年前的备案价，反倒降了4千！
杀伤力更大的，是万科刚接手的2个恒大楼盘——城市之光和名城博园。
准确地说，是原本属于嘉凯城的楼盘。
2016年恒大入股嘉凯城后接手，2个楼盘旋即被冻结，导致一大部分房源的价格，仍停留在2年前水平，且都是“现房状态”。
像滨江的城市之光，322套住宅，均价仅2万1上下；勾庄的名城博园，815套住宅，均价只要1万2多。
对比滨江4万—6万、勾庄2万—3万的二手房价，若仍按此价销售，绝对疯抢。
而且，因为预售证早已领出，这批房源还无需摇号。
现房、倒挂、无需摇号（尚海湾需要摇号）……对购房者自然是“彩蛋”，但对板块二手房东和将上市新盘的开发商，却是猝不及防的“黑天鹅”。
本已量缩价跌的二手房，还经得起这一波天量低价新房涌来的洪荒之力吗？
三个“砸盘侠”的意外降临，将会对南部新城、滨江和勾庄楼市，造成怎样的影响？二手房东们又该如何应对？
南部新城：
根本不会有“万人摇”
“均价比两年前还降4千”的光明·尚海湾一出街，有媒体惊呼“会不会又是一个万人摇”？
明显不可能啊，你就当“万人摇”约等于一个感叹号吧。
你以为尚海湾是良心发现，才把原先26800的均价一口气降到22800？那他还捂什么盘，两年前就好卖了啊！
事实是，参照周边新房及二手房，22800才有出货的可能性。
先说新房，前两天我们在文章里说过，南部新城是杭州新房潜在供应最大的板块，没有之一。
滨江碧桂园·卧城印象、德信碧桂园·印江南、德信金茂佳源府、绿城九龙仓桂语朝阳等7个已公布案名楼盘，加上旭辉、禹洲2宗地块，实际可建面积高达137万㎡。
若按90㎡、125㎡户型各占一半计算，短期将有超1.3万套房源待入市，踩踏不可避免。
而且，这几天它们已开始将密集涌向市场。
就在尚海湾预售证领出不到24小时，滨江碧桂园·卧城印象也公示了摇号方案：高层均价25200元/㎡，剔除精装，毛坯也就22000元/㎡，和尚海湾差不多。
昨天，跟卧城印象一路之隔的印江南销售打来电话，称项目快开盘了，毛坯均价2万2。
这几个盘离地铁都有2公里上下，单价也差不多。尚海湾虽是现房，但卧城印象的开发商要大牌得多。再说，品质房企的现房是优势，无名开发商的现房可能就是骨感了。
事实就是，面对周边七八个竞品的挤压，尚海湾多卖一毛钱都不敢，还“万人摇”？
不过，中介一直在宣传这个盘很“超值”，倒是真的。
不少粉丝反映，周边中介推尚海湾都一年多了，而且一直在卖25万的号子费，最近降到20万了，前两天还在说摇号肯定摇不到。希望《层楼》粉丝没有去缴这个智商税的。
中介说尚海湾“超值”的主要理由，是它有非常大的一二手房价倒挂。
那我们来看一下，周边二手房实时价格。绿都·四季华庭，前两个月89㎡能卖到3万2到3万5。最近成交的一套22楼，89㎡单价变成2万9。
10月中旬，恒大帝景90㎡既有1万8有成交，也有2万8成交。最高时，8月底卖到过3万4。
再看成交量，今年6月至今，我爱我家在南部新城一共就卖了52套二手房。 单个楼盘月平均还不到1套。要知道，我爱我家能占杭州二手市场半壁江山。
总体来看，一二手差价还有，但二手房量缩价跌明显。
现在买入尚海湾现房，哪怕立刻卖出，税费加中介费至少再加15万，毛坯实际单价要到2万5，差价只剩三四千。
但你确定，天量毛坯2万2或精装2万5的新盘入市后，南部新城的二手房，还能撑在2万8的高位？想想御景蓝湾，被千套江湾城冲击后，二手房价如何暴跌的？
现在尚海湾要考虑的，根本不是摇不摇得到，而是多久才能卖完。
而二手房东们，自求多福吧！
滨江：
码农们的天降福利
相比之下，如果城市之光也要摇号，那“万人摇”真是有可能的。
城市之光位于彩虹快速路与时代高架交叉口西南角，在滨江，位置算不上出色。但考虑到滨江新房奇缺，以及2万1的绝对低价，绝对有套利空间。
跟它类似的次新二手房，如浦沿的钱塘玫瑰湾、绿城巧园等，今年实际成交价，都超过了4万。
东侧1.5公里内的南岸晶都和铂金名筑，成交价也有3万5-4万5；甚至往南1.5公里，过了冠山隧道的中兴和园，也曾超过3万。
城市之光方圆三公里内，多数是回迁房。连它们也不便宜。
像北面直线800米的长江小区，小户型今年5月卖到过3万。上月底同样成交了一套81㎡，单价还是接近3万。
回迁房价格高，主要也是房源太少。长江小区一共挂牌7套，滨江二苑一共才6套。原本买回迁房就是冲着户型小，总价低，哪怕单价贵一点也没关系。
所以，即便算上税费、装修成本，城市之光的价差，依旧非常可观。
况且，322套房源中，90㎡以下户型多达272套，还可做三房两卫。虽然外立面看起来很平庸，还是可以秒杀那些回迁房。
在滨江刚需旺盛、房价高而新房又少的背景下，城市之光没道理不被抢。
麻烦在于它可能不需要摇号，那么最大问题来自于“如何买到”，隐形成本有多大。但无论如何，对周边二手房还是会有一定打击。
对于周边即将上市的新盘而言，城市之光造成的影响会小一些。
没错，滨江最快可能入市的两大新盘——中海•云宸和保利•天汇，离城市之光都非常近，直线距离分别约1.1公里和1.7公里。
其中，保利•天汇成交楼面价28390元/㎡，并有36%自持；中海•云宸成交楼面价更高，达34464元/㎡，自持13%。
从之前滨江金茂府的限价，大致可以预测，这两个盘会卖到4万8上下。
但两者产品定位完全不一样。两个新盘户型起步139㎡，典型的改善型豪宅，据说总价700万起步，和城市之光完全是两个客群。
总的来说，城市之光有可能是滨江码农的“天降福利”，但对板块价格体系搅动有限。
勾庄：
急速吸血周边二手房、新房
名城博园和城市之光类似，被“冻”住的单价，也是低到让你怀疑人生。
剩下的815套房源，毛坯备案价1万2多。按90㎡算，总价仅100万出头，如今的杭州绕城之内，去哪找这样的房子啊？
那么，它和周边二手房的价差，到底有多大。
兔博士数据显示，早期已交付的名城博园二手房，88㎡小户型，贵得能卖到2万9；近半年，最便宜的一套，也要近2万。
东侧约1.2公里的逸居城，巅峰成交价超过3万，上个月14日，一套86㎡小户型，也还有2万5。
再看周边板块，东侧直线距离约3.3公里的大家•运河之星，一度卖到过3万2，上个月回落到了最低2万1。但1万2的名城博园与其相比，优势仍然明显。
运河新城已亮相的博翠府，一直心心念念想卖3万。再往东3公里的崇贤，地价都要1万3。
不过，815套新房，规模可不小，对周边二手房客源，将是一股巨大吸力。
原本，崇贤、运河新城一带的供应就不少。过去一年多来，相继出让了10宗涉宅用地，加在一起可建面积超85万㎡。这些地块，今年到明年将相继入市。
名城博园就像一颗“重磅炸弹”，一旦入市，不光二手房加速低迷，就连运河新城新盘出货难度也会陡增。
当然，本文探讨的前提是，城市之光和名城博园，均按之前备案价入市。同时，这些房源全部是“限制性房产”，想要出售先得解押。
万科接手后，目前还没有具体销售计划。但从万科收购杭钢项目看，原价销售的可能性较高。
今年上半年，万科接手了杭钢多个项目，其中的旭润和府项目，跟名城博园情况非常类似。接手前，该项目已领出全部预售证，均价1万1。
接手后，万科并没有重领预售证，还是按原价销售，无需摇号。
由于当时行情还比较火热，这批房源需全款购买，外加一个价格不低的车位。不知道，等城市之光和名城博园入市，又有多少隐形成本？
但我相信，在绝对低价面前，还是会有很多人，愿意掏出腰包。
不过，城市之光还有5幢房源未领出预售证，近500套。这批房源，肯定按新申领备案价销售，且需要摇号。唯一悬念，就是价格会备到多高？
但可以肯定的是，等到它们入市，必将掀起腥风血雨。
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文∣麦格/江公子
编辑∣二叔
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