深圳到底怎么回事？真让人慌兮兮啊 | 楼先生问答NO.304
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北京、上海、深圳、厦门和郑州的房价都跌了。其中跌幅最大的是深圳。当然，统计局放出来的数据，瞟一眼就可以了。实际上，三四线城市情况，要惨得多。
杭州是二线城市的排头兵，深圳是全国楼市的风向标。
为什么这么说呢？
到目前为止，各个城市的调控政策都已经熄火了。因为行情下行趋势已经确立，大家也已经形成了房价下跌的一致预期。楼市是一个关于情绪、预期的市场。
只有深圳，还在不停地放大招。
11月5日，深圳悄然公布一份意见稿，明确表明：可销售人才住房的地价，将按照商品房市场定价的30%确定。这一次，给地价也补了一刀。
单看这条意义不大，必须结合6月5日的那份意见稿：计划到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套。其中，60%是非商品房。
对于其他城市，这些不重要，一时半会也不会跟进。只有深圳试验成功了，才有可能全国推广。
事实上，对深圳楼市杀伤力最大，彻底逆转预期与行情的，是“731新政”——深圳成为首个出台限售政策的一线城市，即限售三年。
自此，深圳楼市开始加速下跌，全盘翻绿。官方数据显示：深圳9月新房成交环比减少39%，同比减少17.6%，创下6年新低。同样的，二手房网签量环比减少30.5%，同比少23.7%。
前天，有媒体曝出，深圳有大量房子被7折拍卖。
在此之前，深圳跌了吗？跌了，只是跌得“不着痕迹”：连跌21个月，跌幅18元/㎡。可见在限售之前，深圳房价有多坚挺了吧？
量在价先，成交量大幅下滑，价格必然会松动。
看来，强大如深圳，也要做好入冬的准备了。回过来再看杭州，二手房已经遵循这铁律。至于新房，每月还有八九千套的成交，还扛得住，还早呢。
这不，杨柳郡涨了三千多，妥妥卖完了，再无法克服心理障碍，农药盘也登记了1180组客户。下一个，是武林郡。
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1.
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关键词
江山云著、二套投资/长持、现金150万
@洪*瑛（努力工作）
请问手上年底150万现金，二套投资住宅，有楼盘推荐吗？中南君奥时代是否合适？72方或者89方的户型。
楼先生：从投资角度来讲，君奥时代非常合适，它有一些不足的地方，比如楼盘品质、飞机噪音等等，但在价格的绝对优势面前，其实都可以忍受下来。在整个萧山的价格体系中，总价200万左右，已经凤毛麟角，性价比挺高的。
至于推荐，也就是说250万的总价承受能力，放眼全杭州还是可以买到的。萧山这边，往南部新城，供应量非常多，有七八个楼盘将集中上市，只是价格还没确定，要是限价不放开，还是可以考虑的。
其它板块还有良渚，价格上也比较贴近。还有就是地铁1号线翁梅站附近，近期很快就要推盘的是江山云著，价格大约两万五六，带精装，推盘量比较大， 推盘节奏也比较快，可以关注起来。从投资角度来讲，这个楼盘适合长持，耐心一点，它的前途与板块发展潜力是同步的。
2.
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关键词
首付60-70万、刚需/新房、庆春广场站
@杜子滕
刚需买房，在江干区地铁2号线庆春广场站附近上班，想买新房，喜欢良渚的环境，现在60-70万，单身首套，摇了未来城三期没中，现在想去摇和光尘樾，除了这个还有什么值得摇吗？想年前买好，担心年后房价又上涨。
楼先生：和光尘樾首批152套房源，中签率是3.64%，可见市场对性价比还是相当认可的。它与地铁几乎是零距离，周边有大型综合体，区域发展也是积极向上的。对于刚需来说，只要能摇中，是很值得上车的那种200万级的楼盘。如果首批房源没赶上，后续供应也还挺多的，年底前应该还会再开一次盘。
对你来说，预算有限的情况下，尽可能买地铁方便的楼盘。所以其它推荐，还可以往临平、星桥或者翁梅板块，只不过都得耐心等耐，因为都还在价格备案。比如江山云著，离地铁1号线翁梅站也不远，星奕云著就在星桥站的边上。到临平那边，东海水景城2万4不到的价格，也是一种选择。
根据你自己的急切程度，满意的楼盘就上车吧。但也不必恐慌了，因为前不久官方刚刚针对调控走向彻底定调，不会半途而废。
3.
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首付120万、丁桥/九堡/城东、二手房
@单细胞菌
120万首付，想买绕城内的房子，工作在城东这边，如何选择？父母在丁桥，现在买丁桥的二手房是否是值得？
楼先生：这两个月，杭州二手房成交量严重下滑，现在二手房市场还能有成交的，大多是低总价、房东急卖的房子。这些房源可以关注一下，有非常满意的可以考虑。如果是那些让你很犹豫的房子，那就持币观望吧。接下来，降价的二手房源会越来越多，不着急。
其实还是应该考虑新房多一点，你的预算在城东可以买到更好的房子，比如金地·玖峯汇的精装高层，房子本身比二手房要优秀得多，就看你接不接受这个区域了，周边环境有待改善，没有地铁。还有就是招商·武林郡，3万出头一点，这样的价格只管闭着眼睛买就行了。
当然也可以关注丁桥、桃源、长睦一带的新房，比如融创金成·臻蓝府（先推毛坯洋房）、杭房建发·御东方，今年都有推盘计划。到明年的话，还有一个天阳融信·东方邸（现房销售）、龙湖商住项目。丁桥之前最高的价格是精装3万2，含精装6000元。
4.
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400万、万科·中城汇、未来科技城
@风
你好，预算上限400万，主要目标位置未来科技城，之前未来悦和中南樾府没摇到，最近未来科技城又没什么房源，现在觉得交通方便也可以，最好地铁近。在留意中城汇，不知大概会是什么价位？杨柳郡小户型感觉户型较差，不太想摇。请问还有没有什么好一些的建议？
楼先生：你可以去买中城汇。从楼盘角度来讲，中城汇还是值得关注的。在万达广场边上，配套不错，周边居住氛围也慢慢起来了，还是地铁上盖的项目，出行方便。而且目前看，整个城北也没什么更多的选择，申花桥西一带，价格相对又高很多。至于价格，大致上跟艮北的新盘会差不多水平，四万以下是不大可能了。
之前一直都在关注未来科技城的楼盘，是工作在那边附近吗？如果是的话，杨柳郡就不大推荐考虑购买。尽管的确很有性价比，但考虑到实际距离，还是要三思的。其实你还是可以在未来科技城附近买到新房，比如新湖菲林山的毛坯洋房，面积90方、115方、125方、138方。往蒋村这边，也还有华夏四季和西溪公馆。当然，年底前梧桐郡也还会再推一波。
5.
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关键词
二手房/观望、三墩北板块、绿都·云和湖
@小禾
老师好，我是刚需但不是最急，在城西靠近西湖科创园工作，看了新房绿都·云和湖和二手房金地·自在城、中海·紫藤苑、协安·紫郡，对协安·紫郡的一套房子较满意，但89方要价350万，我是等摇号呢还是现在买二手房？
楼先生：折算下来，单价也要3万9，这个价格真的下不去手。加上二手房又是“跌跌不休”的行情，还是要三思啊。再喜欢满意的房子，也还是先割舍一下吧。在新房面前，这样的二手房毫无犹豫地放弃掉就行了。换句话说，今后回过头再来考虑，也完全来得及。
其实你真应该抓住宝嘉誉府这样的机会，而且当时这个楼盘也没有那么难买，印象中，还有过二次选房。总的来说，还是建议你考虑附近的附近，大致上就往三墩北方向，比如你看过的绿都·云和湖，就值得关注，年底前会推出高层房源，量还挺多的。云和湖的对面还有一个楼盘叫银城·云谷天境，也有2幢高层房源。
现阶段二手房不建议去买，等市场调整得差不多了再来考虑吧。根据自己的实际需求，新房也可以挑自己喜欢的摇。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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