这是一套用来住的房子——金辉·江山云著跑盘记

输

专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿。

——杭州跑盘小王子

输

专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿。

——杭州跑盘小王子

金辉·江山云著这个楼盘处在一个大家都不算太了解的位置——翁梅。

这就是一套用来住的房子！没有什么噱头，没有突出的优点，也没有特别的缺陷，各方面比较均衡。

大家最关心的价格，小道消息是2.55万元/㎡的限价。

周末会组看房团，详细信息在文末。下面先用文字和图片带大家好好了解一下这个楼盘。

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本文·导读·目录

⒈ 楼盘信息汇总表

⒉ 楼盘、区位价值分析

⒊ 楼幢、户型分布展示

⒋ 户型图点评

⒌ 售楼处现场掠影

⒍ 样板房实景

⒎ 项目周边环境拍摄

⒏ 文末结语

- 内容较多，请大家选择章节阅读 -

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第一部分

楼盘信息汇总表

楼盘名称	金辉·江山云著
备案名	金辉·江山云著
拿地情况	地产余政储出[2017]14号地块由69号金辉以总价244450万元竞得，楼面价17226元/㎡，溢价率27.6%
开发商	杭州京辉置业有限公司（金辉集团）
物业公司	金辉物业（一级资质）
容积率	2.2	绿化率	30%
占地面积	64505㎡	总建筑面积	206377.37㎡
楼幢情况	17幢16层高层	户数	规划1333户
层高	3m	主力户型	97、101、122㎡
交付时间	2020年12月31日	外立面	真石漆+石材干挂
车位数量	地上42个，地下1585个	是否人车分流	半人车分流
车位价格	未定	车位比	1:1.22
物业费	3.6元/㎡/月	装修标准	暂无
地铁	1号线翁梅站800米	所处区块	翁梅板块
产业配套	临平新城艺尚小镇	其他交通配套	余杭高铁站
教育配套	周边有临平新城第三小学、第七幼儿园（最终学区需交付后确定）	商业配套	绿地艺尚魔方、宜家家居、华荣城、余之城、华元欢乐城、临平银泰城等
医疗配套	余杭第一人民医院、浙医二院乔司分院	周边配套	社区底商；规划中农贸市场、文体中心及图书馆

第二部分

楼盘、区位价值分析

和之前市场上主流的89㎡三房，115㎡四房的紧凑户型相比，该项目97--122㎡主打户型在功能上似乎并没有太大的优势。

房子是用来住的。

因为70/90政策的限制，每个楼盘必须配置70%以上的90㎡以下的户型。所以之前那些89㎡三房的，虽然螺蛳壳里做道场，功能非常齐全，但在房间的尺度和居住体验感上是有很多不足的。

在我看来，江山云著的房子应该算用来住的产品。而且，今后这样的产品会越来越多。

翁梅这个板块，地理位置处于临平新城和主城江干区之间。本来临平新城的核心区块是在更北面的那一片。也就是银泰所在区域。

但是后来的规划中把艺尚小镇确定为了临平新城的核心，因此整个临平新城的重心往南移了。这样一来翁梅就变成了临平新城的新城部分。

从政府规划的逻辑上看也是有道理的。因为更北面那一块已经高楼林立，没有太多发展的空间了。因此临平这个副城市中心要发展只有南北两个方向。

山北就是新规划的东湖板块，山南一路发展下来自然是翁梅（乔司）一直到和杭州的江干区接壤。目前来看周边的城市界面优缺点参半。

优点是沿着地铁1号线站点附近的综合体日渐成熟。翁梅站上的绿地魔方刚开业不久，人气倒是一般般，但往南一站的乔司站附近的华荣城和宜家已经是热闹的一塌糊涂了。

而缺点则是这一片还有不少土地待开发，目前已经在拆迁中。

因此这个短期内看是缺点，长期看可能也不算缺点，既然已经拆了，说明就是要动。至少比纸上的规划强多了。

我们再来看看楼盘周边的环境。

项目的南面是朗诗未来街区，北面是规划中宅地，东面是规划中医疗用地，西面则是翁梅这一片居住区的核心配套地块，学校和农贸市场都已经初步成型。

这里离东湖高架、地铁一号线以及杭浦高速都保持了适当的距离，可以说既是交通便利，又是闹中取静的宜居地块。

周边规划的幼儿园、小学、农贸市场给生活带来了最直接的便利。这不是一个讲故事的区块，而是一个宜居的区块。

周边交付的小区年代略微早一些，定位也更偏刚需一些。下图是晚上周边小区的入住情况。

江山云著的出现，算是填补了这一片区改善的需求。

同样的三房，由原来89㎡提升到了97㎡，虽然功能上并没有更多的增加，但是尺度上有了更好的体验。宽敞一点的居住体验感，可能是附近原住居民更迫切的需求吧。

整个项目最确定的也是最大的便利在于已经通车的一号线。

从地铁线路来看，这里离钱新二期9号线三堡站是9站的距离。如果钱新二期往东8站到达的则是下沙副城中心金沙湖。那边的房价已经在4万上下了。

从距离看，离主城区城市中心也不算太远。而距离近期较热门的武林郡则是5站的距离（九和路站）。

按我了解到的项目2.55万元/㎡左右的销售均价，如果除去3000元/㎡左右的装标（我们按1500元/㎡的装修成本折算），已经和即将销售的3万+的武林郡保持了近7000元/㎡的差价，意味着总价相差几十万。

这种较大的价格梯度很可能将城东一带的部分刚需引导过来。毕竟钱是实打实的东西。何况，武林郡能摇中的概率应该不高。

有时候刚需的选择可能只能退而求其次（开发商肯定很恨我这句话）。

下沙大学城北的某在售项目要达到2.7万元/㎡左右的均价，还没有地铁。如果和那里一对比，似乎又能显现出这里的性价比了。（很多优势和劣势完全在于看和谁比）

当然，大部分杭州人对这个区块是不怎么了解的，我想主要还是因为这里之前并没有太出名的产业。

但是艺尚小镇的规划把原本作为九堡四季青产业配套的服装小加工作坊产业块直接提升到了集设计、创意、生产以及T台走秀为一体的服装时尚产业块。

时尚产业是浙江省八大万亿产业之一，大家看看之前的老的四季青就知道了，阿里淘宝最早的主力产业也是服装。

国家说要支持发展实业，这就是实业。是不是能够起来当然是有一定的不确定性的。但是如果都起来了，再来选择，一定是为时已晚的。

就像歌词里唱的那样“我拿青春赌明天”，有时候板块的选择也是一种赌博，三十年河东，三十年河西。谁知道这里会不会是下一个四季青呢？

第三部分

楼幢、户型分布展示

楼幢分布：

整个小区共有17幢高层，总层数均为16层。其中：

1#-5#、7#、9#-13#、15#、16#这13栋为一个单元，2梯4户。

6#、8#、14#、17#这4栋为两个单元，2梯4户。

本次首开：

12#、13#楼，共2栋，127套。

户型分布：

12#：西边套为B1户型，东边套为B2户型，中间套为A2-1户型。

13#：西边套为A3户型，东边套为B1户型，中间套为A2-1户型。

第四部分

户型图点评

A2-1户型，12#、13#中间套，97㎡，三室两厅两卫。

该户型为中间套，户型方正，U型厨房，双卫全明，双卧双飘窗，和89㎡中间套主流户型基本类似，但由于有97㎡，因此各个房间的尺度较好。可以说是改善型刚需不错的标的。

A3户型，13#西边套，101㎡，三室两厅两卫。

这个101㎡户型的西边套特色是户型方正，南北通透，厨房和客厅尺度特别宽裕，客厅落地窗景观不错，还有独立的储藏室；但进门无玄关阻挡视线，餐厅位置也较为尴尬。

B1户型，12#西边套，122㎡，四室两厅两卫。

122㎡边套户型做了四室两厅两卫，户型方正，南北通透，三开间朝南，三房带飘窗，没有特别小的房间，能满足4房改善的需求。

B2户型，12#东边套，122㎡，四室两厅两卫。

同B1户型。

第五部分

售楼处现场介绍

我们去现场看看。

项目位于地铁一号线翁梅站以东约1公里处，在朗诗未来街区东园的正北面。

项目的西面是杭乔路，东面是规划支路，南面是天万路，北面是翁梅街。

首先是售楼处入口，整体还比较大气，带有新亚洲风格的园林布置，并没有特别奢华，符合楼盘本身定位。带有一定改善功能的刚需盘。

售楼处沙盘照片如下：

洽谈区。

电子区位图。

第六部分

样板房实景

部分官方展示图如下：

第七部分

项目周边环境拍摄

项目西南面的朗诗未来街区（左）和金地艺境（右）。

项目西面相隔两个街区的东田怡丰城。

售楼处门口向地铁站方向拍摄，远处建筑物为绿地魔方（地铁上盖商业）。

第八部分

文末结语

这个楼盘据目前了解到的情况，基本没有什么不利因素。大家一般比较在意的什么墓地、变电所、垃圾场之类统统没有。

离地铁站和大型商业配套的距离也很适中，既方便又不至于吵闹。居住配套一样不少，周边也不算荒凉，小区入住率较高。

产业方面有艺尚小镇的支撑。规划方面后续也有不少地块待开发。因此怎么看都还不错。

但似乎缺少了可以用来讲的故事。所以大家一提起这里都没有太大的想法。但事实上，这里就是一个宜居的好位置呀。

什么都好了，怎么反而犹豫了呢？人心的解读其实也是挺奇妙的。

我感觉好比一个班里不是尖子生的好学生，各方面都不算差，但在老师和同学眼里可能不如一个会唱歌跳舞的学生那么出挑吧。大概就是这么个意思。

2016-2018年高价拍出去的地总归是要进入市场的。投资的人退场后，房子更多的会回归居住的属性。大家会慢慢习惯不用摇号、没有一二手房利差的楼盘的不断出现。

今后购房，会越来越少的从价格上去比较是不是值得买，而更多的要从房子本身是否满足大家的居住需求这些方面去考虑。

自住的需求，要买的总归要买。投资呢，接下来应该要潜伏一下等待好的时机再介入。

这里算是一套用来住的房子。就看是否符合你的需求了。

我们跑楼盘不是要说服大家去买这个楼盘，而是把楼盘的情况展示给需要了解的朋友们。万一对了您的胃口呢？

因为不是软文，所以请大家放心使用。

粉丝福利

11月11日，小王子将在金辉江山云著售展中心举办专场品鉴会，只有得到小王子邀约的粉丝，才能参加。有意向的可扫描下方二维码报名，小王子的助手——小狐狸将会尽快联系你。

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