万科招商融信·中城汇MIDTOWN跑盘记——大桥西、运河新城板块（一）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
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万科招商融信·中城汇MIDTOWN，一个突然冒出来的楼盘，之前都没关注过。只是某天有销售通知我，说售楼处开放了。我跑去现场察看了一番，发现这竟然是个好位置。
本王子御用楼盘销售：张可达
电话：151 6839 6639
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导读目录
一、楼盘信息汇总表。
二、楼幢、户型展示及分析。
三、楼盘区位、价值分析。
四、售楼处现场情况介绍。
五、样板房及工地实景拍摄。
六、总结。
（内容较多，请大家自行选择阅读）
PART 1
| 楼盘名称 | 万科招商融信中城汇MIDTOWN |
| 备案名 | 中尚汇府 |
| 拿地情况 | 两宗地块为姊妹地块，2017年8月14日万科拿地：其中东地块祥符东43号商住地，楼面价25788元/㎡，自持18%；西地块祥符东42号商住地楼面价24704元/㎡, 溢价65.49%。 |
| 开发商 | 杭州万璟置业有限公司 杭州万瑜置业有限公司 |
| 物业公司 | 万科物业 |
| 容积率 | 东地块2.5、西地块2.6 |
| 绿化率 | 30% |
| 占地面积 | 6.25万方 |
| 总建筑面积 | 24万方 |
| 楼幢情况 | 4幢高层+6幢小高层+6幢商业 |
| 户数 | 东地块384户、西地块620户；共1004户。 |
| 层高 | 3米 |
| 主力户型 | 高层83、99、102、122；小高层125、142 |
| 交付时间 | 预计2021年中旬 |
| 外立面 | 基座干挂，其余真石漆 |
| 车位数量 | 东地块710个，地上车位40个含3个装卸车位；地下车位670个，含不可售的17个公共车位。 西地块1146个，地上车位42含3个装卸车位；地下1104个含不可售的97个公共车位。 总数1856个。 |
| 是否人车分流 | 住宅部分局部分流 |
| 车位价格 | 待定 |
| 车位比 | 满足商业部分1:0.6和住宅部分1:1 |
| 物业费 | 待定 |
| 装修标准 | 待定 |
| 地铁 | 10号线国际会展中心站 |
| 所处区块 | 拱墅区 |
| 教育配套 | 项目1KM内：杭州市运河幼儿园、杭州北城幼儿园、杭州市拱墅区卫斯理（国际）双语幼儿园、星澜小学、莫干山路小学相符校区、文澜中学、杭州市求是高级中学。除此之外区域内还将规划新增1所9班幼儿园和1所42班中学。 |
| 其他交通配套 | 留石高架 |
| 医疗配套 | 杭州市第二人民医院、拱墅区中西结合医院、江南康复医院、康华医院建设中三甲医院。 |
| 商业配套 | 近距离万达广场、海外海杭州商城/杭州奥特莱斯国际名品购物中心/国际会展中心等。远一些有D32商业中心、大悦城、城西银泰城、万融城等。 |
| 产业配套 | 北部软件园、工业设计小镇、智慧网谷、运河万科中心（汽车互联网产业园） |
| 周边配套 | 自带1.7万方的商业、运河文化广场、京杭大运河博物馆、国际会展中心 |
| 周边二手房挂牌价 | 4-4.9万元/㎡ |
| 周边二手房成交价 | 3.6-4.8万元/㎡ |
PART 2
产品楼幢分布：
整个小区一共16幢楼，分别是4幢高层、6幢小高层和6幢商业。
东地块2幢高层和4幢商业；西地块2幢高层、6幢小高层和2幢商业。
4幢高层分别为：5、6、15、16幢，其中5幢、6幢在东地块；15幢、16幢在西地块。
6幢小高层幢号分别为：9-14幢。
6幢商业幢号分别为：1-4幢（东地块）、7-8幢（西地块）。
楼层总数：
高层5幢、6幢为25层总高，一楼架空；15幢、16幢为26层总高，一楼架空。
小高层9-12幢、14幢，为10层总高，一楼架空；13幢为11层总高。
本次即将首开的楼幢：15号楼
户型分布：
高层均为2个单元，两梯四户：
其中5幢、15幢东西边套为122㎡，中间套为85㎡，夹边套为102㎡；
6幢、16幢东西边套为122㎡，中间套为99㎡，夹边套为102㎡；
小高层均为2个单元，一梯两户：
9-12幢、14幢东西边套为125㎡，夹边套为142㎡；
13幢东西边套为142㎡，夹边套为125㎡。
本次即将开的是15幢，户型分布图如下：
户型图：
1、A户型，中间套，85㎡，三室两厅一卫。
2、C户型，夹边套，102㎡，三室两厅两卫。
3、 D1户型，边套，122㎡，四室两厅两卫。
万科的户型就不再分析了，中规中矩，唯一值得关注一下的是85㎡的小户型。这对于主城区目前来说，不是太多见。牺牲了一个卫生间，毕竟可以降低一些总价，对刚需来说，也许算是多了一点选择。
更多详情请咨询现场销售。
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这次开盘的户型都展示了，其他的户型，因为本次不开，就放在知识星球了。
PART 3
这里作为主城区拱墅区内与万达广场一路之隔的一个楼盘，其地理位置的价值似乎不用再谈，我们今天的区块分析，要来回顾一段历史。
现场听了销售人员的介绍，我是不解的。他们把自己归类在运河新城里，可能是觉得拱墅区接下来重点要打造的是运河新城吧。
但事实上，这里不就是好几年前杭州市区里最热门的大桥西概念吗？
我清楚的记得当初北海公园是怎么从1.6万到了今天的4万+，中间经历了楼市最惨淡的2011-2015年。
真正的桥西是在留石高架以南的。但随着桥西开发接近尾声，在2011-2012年左右，留石高架以北的大桥西概念出来了。当初三个著名的楼盘是华盛达阅城、北海公园和荷塘月色。
为什么著名？因为他们都在2012年的时候进行了降价销售。降价的结果是被人一抢而空。然而，买了这三个降价楼盘的人，应该值得庆幸当初的选择。
那个时候还没有什么运河新城的概念。这里叫大桥西，再往北，过了北部软件园后，就是余杭的地方了。那里也有几个非常著名的明星楼盘，就是万家名城、北宸之光、星汇尚城和瑷颐湾。其中万家名城也在2015年的时候进行了低开，同样被人一抢而空。
之后，形式完全转变了。随着2015年后杭州楼市走出低谷，这里因为万达广场成熟的配套，周边北部软件园的产业支撑；同时因为良渚新城的崛起，城北副城中心的确立，房价节节高攀。
最终，大桥西的价格上了4万，而更北面属于余杭的那几个楼盘，价格都到3.5-4万左右。
随着万家名城这一片属于余杭的楼盘都被大家慢慢接受成为市区，大桥西，似乎也已经被大众接纳为市区里的概念。我想这估计是楼盘取名叫中城汇的缘故吧。
今后这里地铁口有，万达广场就在隔壁，北部软件园的产业也算是落地的。这一切可以架构起一个成熟的城区。
唯一的问题是似乎缺乏了一点想象空间。
老城区里的楼盘都会存在这么一个问题。没有太多故事可以讲，能够呈现的也都呈现了。所以价格很难走低，本身价格却又不低了。房价向上发展的动力，需要来自于新区的发展，参照各自的位置，形成价格梯度。
周边二手房价目前基本也就这样了，如果想要再有向上的空间，则需要更北面属于良渚新城的城北副中心来带动吧。
简单的讲，就是北面点的余杭如果涨到多少了，那么这里作为主城区，总是要比那边高一些的。
问销售会开什么价格，销售说周边二手房大概4-4.5万左右，让我自己参考周边市场的价格。我思考了一下，得出肯定会低于周边市场二手房价格的结论。换句话说就是有差价。
我的分析如下：
1、一般销售诱导大家思考的价格都会比实际开的价格略微高一些，为的是开盘的时候给大家造成一定惊喜感。既然不说具体价格，又诱导我参照周边二手价格，那么实际价格很可能是低于4万的。
2、目前的限价是互相参照的。翡翠之星拿地价24991.15元/㎡，容积率2.7。批价洋房4万，高层据说是3.4万。那么同理推得，中城汇东西两块地平均拿地价在2.5万+，考虑到这里配套更成熟，属于主城区，同时还有部分自持，高层很有可能会开在3.5万+。
当然这个只是我个人的推断，如果猜中，还是具有很高性价比的，将会与桂语江南、翡翠之星接近了，非常值得抢一下。
如果开高到了接近4万的价格，性价比就没那么高了。对比申花4.8万的价格，那么也就只值得买来居住了，毫无惊喜可言。
PART 4
整个售楼处外面的绿化属于市政绿化，是由开发商代建的，据说会全部保留的。
这里是石祥路（留石高架）杭行路路口。
杭行路对面的万达广场。
杭行路与石祥路交叉口的人行天桥。
售楼处保安值班岗，远处是留石高架东向西匝道上口。
售楼处远景。
市政公园。
大厅造成圆形，进门是一些楼盘概念的展示区，这些虚的东西，我就不具体说了。
中央的楼梯显得很别致，都是由旧的木板顶起来做的墙面。
一楼的休息区。
二楼的沙盘区。
东地块。
西地块。
积木一样的部分就是北部软件园。
这次要开的高层15幢。
小区北面的宦塘河，和万达广场南面是同一条，算是自然景观了。
大的电子区位显示图。
公示的内容：
PART 5
这个楼盘很有意思，样板房叫做户型示范区。
展示了两个户型：A户型，85㎡。
D1户型，122㎡。
部分工地实景，售楼处后面的5幢，已经完成的部分外立面看着还不错。
远处的是15幢，右边的是6幢，左边是售楼处。
结 语
万科的销售总是那么谨慎，我也都习惯了。每次我说道样板房，他总是纠正我说这是户型示范区。
但敬业的精神总是值得钦佩的。我倒是希望销售都是这个样子，谨言慎行，可能今后交房就会少很多房闹。
在太多人不看好后市的情况下，这个楼盘有可能成为大家心目中主城区抗跌的极好选择。
如果我又猜中之前预测的价格，那估计连投资的都会重新出来插一脚。
看看这次政府限价能不能卡住吧。
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