招商越秀·公园1872跑盘记——大城东板块（一）

Original 杭州跑盘小王子地产小王子 2022-05-16

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专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿

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近期筹备首次粉丝见面会：初见

现场开个小讲座，做个简单的趋势判研和板块分析，设有问答环节。

重要申明：活动不会有任何组织费用！

详情见文末。

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这篇文章写于2个月之前，当时因为一直没有开盘的消息而搁置了。

本文前半部分为本次新增内容，后半部分为之前写的楼盘的跑盘内容，请大家按自己的需求查阅。

需要看分析评论的，请关注开头这段文字以及下文中的PART 6和结语部分。本文没有编制目录。

最近整个杭州市场大量楼盘加速进场，城东板块也终于破土入市了。第一批有消息的就是招商越秀1872和越秀招商天悦江湾。

这里断供已久，关注的人也非常多，但是起步价格高，实际库存供应量巨大，是摆在眼前的事实。

这次4万出头的价格，本身应该是低于开发商预期，至于对老百姓来说，自然希望价格越低越好。市场接受度如何除了买卖双方的心理价位以外还和供应量直接有关。

卖光就没了，那大家自然要抢，随到随买，买方自然不会慌张。

杨柳郡听说是3.6万左右的均价也要跟着开，与一路之隔的公园1872和天悦江湾实打实的存在着4000元左右的价差。这对于两个楼盘来说，也是一种巨大的考验。

我估计写到这里，招商越秀两两楼盘的销售总肯定对我咬牙切齿，明明介绍他们楼盘，还要带一句比他们便宜的杨柳郡。但我不这样想。

价格差就摆在那里，我写与不写都有。卖房子拼的是产品竞争力，价格只是其中一个环节。

与其回避自己的弱项，不如加强自己的强项。至少杨柳郡之前质量问题曝光还让大家记忆犹新呢。

后续城东的楼盘价格上去了，质量如果能一样上去，市场的思路也是会转变的。已经到4万了，舍得花这个钱的客户，一定是注重品质的客户。

但说到杨柳郡我又有一种啼笑皆非的感觉。我去实地看过，因为地铁检修段设置在楼盘下方，因此现场项目的花园都是在空中的。

平时对各种楼盘各种挑剔的人很多。不知道为什么对家里楼下要检修列车这种事情倒是很少听到有人吐槽呢？真的是因为绿城的牌子让人觉得这也无所谓了吗？

绿城是采荷的学区，边上新开的，学区不确定，这种信息对很多买房子的人来说是极其重要的。

对于整个城东板块来说，根据我的判断，因为断供时间太久，积蓄的顾客非常多，先开盘的房子应该会比较容易消化掉。

我比较担心的是后续，大量没有开盘的房子，又都在一个对于杭州来说相对比较高的价位上，是否有那么旺盛的购买力来持续支撑呢？这个问题只能留给市场判断了。

但我想有一点很重要，只要开发商做好了自己的品质，就一定会有识货的人来购买。

酒香不怕巷子深，何况店都开在了大家面前呢？

本次首开信息摘要：

本次首开1#、2#、3#、5#、8#、10#、11#、12#共8幢，483套。

房源均价40400元/㎡，包含精装标准3500元/㎡。

无房家庭倾斜比例：20%。

登记方式：线上登记。

登记时间：2018年10月3日-2018年10月8日，每日9：00-20:00，连续6日。

补登时间：2018年10月9日16时之前。

验资要求：按开发商公示中指定银行冻结资金100万。

咨询电话：0571-86018899（建议直接去现场，电话接听率根据经验会很低。）

咨询时间：2018年9月30日9时至2018年10月9日16时。

咨询地点：售楼处

本王子御用楼盘顾问：储亚玲

电话：137 3552 5531

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本次开盘楼幢及户型：

本次开1#、2#、3#、5#、8#、10#、11#、12#共八幢（下图中黄色字体的楼幢）。

其中：

1#、2#和3#，两个单元，每个单元两梯两户，中间套为108㎡A1户型，边套为110㎡A2户型。

5#、8#和10#，两个单元，每个单元两梯两户，中间套为130㎡B1户型，边套为㎡B2户型。

11#和12#，三个单元，每个单元两梯两户，中间套为108㎡A1户型，边套为110㎡A2户型。

本次开4个户型，项目全部户型见下文户型一节的介绍。

A1户型，108㎡，1#、2#、3#、11#、12#号楼中间套，三室两厅两卫，户型方正，布局合理，全明，南向三开间，厨房、餐厅及卧室尺度均良好，进门有玄关。

A2户型，110㎡，5#、8#、10#、11#、12#号楼中间套，三室两厅两卫，户型与108㎡接近，进门方向不同，南向有双阳台。

B1户型，130㎡，5#、8#、10#号楼中间套，四室两厅两卫，户型方正，布局合理，全明双阳台，南向三开间，厨房、餐厅及卧室尺度均良好，进门有玄关。

B2户型，135㎡，5#、8#、10#号楼边套，四室两厅两卫，户型方正，布局合理，南北通透，全明双阳台，南向三开间，厨房、餐厅及卧室尺度均良好，进门有玄关。

楼盘信息汇总表

楼盘名称	招商越秀公园1872
备案名	汇港城
拿地情况	2016年11月28日，拿地价25787元/㎡
开发商	杭州星日房地产开发有限公司
物业公司	招商局物业管理有限公司
容积率	2.15
绿化率	35%
占地面积	108400㎡
总建筑面积	233060㎡（一期），总38万方
楼幢情况	共24幢，一期12幢
户数	1300户，一期678户
层高	3.1
主力户型	110、108、130、135、150（本次无该户型）
交付时间	一期2019年年底
外立面	干挂石材+铝板+玻璃幕墙
车位数量	一期地下873个
是否人车分流	局部人车分流
车位价格	暂定
车位比	1:1.3
物业费	暂定4.6元/㎡/约
装修标准	3500元/㎡
地铁	一号线七堡站
所处区块	艮北新城
教育配套	周边有彭雅小学，幼儿园、采荷实验学校、夏衍中学
其他交通配套	德胜快速路，艮山高架，沪杭涌高速，东湖高架，新塘路
医疗配套	江干区人民医院，规划一家三甲综合性医院
商业配套	规划大型ShoppingMall、钱新二期大型地下商城
产业配套	钱江新城一期、二期集团总部及金融产业
周边配套	自持七万方商业
周边二手房挂牌价
周边二手房成交价

重要通知 | 汇港城销售方案公示

根据杭州市房地产市场持续健康发展协调小组《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》的规定，现将有关事项公示如下：

一、项目房源基本情况

本次预售项目为汇港城(推广名：公园1872）1幢、2幢、3幢、5幢、8幢、10幢、11幢、12幢，共 8 幢，房屋套数 483 套，全部为90-144平方米，其中：

约110平方米户型套数311套，建筑面积33662.8平方米

约120平方米户型套数6套，建筑面积724.79平方米

约130平方米户型套数83套，建筑面积10850.92平方米

约135平方米户型套数83套，建筑面积11215.25平方米

房源装修情况为 √ 精装 □毛坯，本次房源均价 40400 元/平方米，包含装修标准 3500 元/平方米。

二、购房意向登记条件

符合杭州市住房限购政策规定的家庭。

三、无房家庭优先政策

本次项目销售将提供总房源量 20% 比例的房源，供“无房家庭”优先摇号，贷款事宜按照银行和公积金信贷政策执行。

无房家庭是指：在我市限购范围内无自有住房的家庭，不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”。

购房意向登记人申请“无房家庭”资格时，应如实申报，确保提交资料和申报信息的真实性、合法性。一经发现弄虚作假的，取消优先摇号资格。

四、登记方式

为了购房意向登记阶段的安全、有序，并提升客户满意度。本项目购房意向登记采取线上登记方式。通过我司官方微信内置的“购房意向登记”进行登记。关注并登陆“招商蛇口杭州公司”（官方微信号：hzcmsk），点击“报名通道”——“公园1872线上登记”，进入意向登记界面，阅读声明后点击“同意”开始填写购房人基础信息并上传相关资料（资料详见第六条）提交审核。审核完毕后，将以短信提醒及公众号反馈的形式告知客户提交资料是否审核通过。成功通过审核者可在短信及公众号中收到登记编码。

“招商蛇口杭州公司”公众号

官方微信号二维码

线上购房意向登记是本批次房源销售过程中唯一的登记方式。在线上登记期间，本项目提供电话及现场咨询服务，咨询电话：0571-86018899。现场咨询地址：杭州市江干区三官塘路和新塘路交叉口公园1872销售展示中心(地铁1号线七堡站)。咨询时间：2018年9月30日9时00分至2018年10月9日16时00分点截止。

五、线上登记上传起止时间

线上购房意向登记时间：自本项目商品房住房预售许可证领取当日起开始线上登记，线上登记具体时间:2018年10月3日至10月8日，每日9:00-20:00,持续时间为6日。

以上登记时间内已提交资料审核，但因资料不符或缺失等原因未通过审核者，我司允许该部分客户在10月9日16:00前重新提供资料审核。

请勿重复报名，若最终数据查询时发现存在重复报名情况的，将被取消意向登记，摇号和选房资格。

六、登记应上传提交资料

（线上购房意向登记通道：我司官方微信“招商蛇口杭州公司”，微信号：hzcmsk）

1.购房意向登记人及家庭成员(含未成年子女)的身份证原件正反面彩色扫描件；

2.户口本原件首页（户主页）彩色扫描件及家庭各成员个人页彩色扫描件，或户籍证明原件扫描件；

3.婚姻证明原件彩色扫描件（未婚不需要），离异须提供离婚证原件及离婚协议原件扫描件；

4.以家庭为单位（含未成年子女）的杭州住房情况查询证明原件（临安、桐庐、建德、淳安户籍的购房家庭须同时提供户籍所在地住房情况查询证明原件扫描件）；

5.非杭州户籍须提供近36个月内连续24个月社保或个税缴交证明原件扫描件（如有新政出台，以新政为准）；

6.选择按揭付款的客户须提供在人民银行征信系统打印的详细版个人征信证明原件扫描件。（①个人征信证明，有效期为6个月；②可提供在中国人民银行征信中心网站（http://www.pbc-crc.org.cn/）查询的个人征信报告；③75周岁以上的老年人、18周岁以下的未成年人，无需提供个人征信报告；④一次性付款无需提供征信证明。）

7.验资冻结证明：购房意向家庭可在9月30日至10月9日到杭州市区范围内的工商银行、中国银行、农业银行、招商银行现场银行网点或者通过银行网上APP办理存款冻结业务，并上传相关专项资金冻结证明，存款冻结金额为100万，冻结直至摇号结果公示结束。若于公示结束日前解冻或未在规定期限内办理存款冻结业务，将取消摇号及选房资格。

以下为项目周边现场办理银行地址，杭州其余网点均可办理：

七、购房意向登记

1.购房意向登记家庭需自行线上登记，每个家庭（包括配偶及未成年子女）或非家庭成员共同认购一套房屋的仅能登记一次。线上登记完毕并审核通过后，我司将在官方微信的“线上登记系统”中出具电子回执作为登记凭证。

2.购房意向登记工作截止后，本公司将整理汇总所有意向登记人情况，形成《购房意向登记汇总表》在销售现场及在我司官方微信“招商蛇口杭州公司” （公众号：hzcmsk）进行公示，公示期为意向登记结束次日9时00分起至20时00分止，公示期间接受异议，逾期不再受理。

3.《购房意向登记汇总表》经公示无异议的报送杭州市国立公证处（公证机构）进行公证。

八、摇号方式

杭州市国立公证处确定时间、地点，组织实施公证摇号。

首轮摇号：根据本方案第三条规定的比例，摇出“无房家庭”优先入围户数（即97户），但不确定选房顺序；

第二轮摇号：首轮摇号未入围的无房家庭与非无房家庭共同摇号，摇出剩余入围户数（即386户），但不确定选房顺序。同时摇出未入围家庭的轮候顺序；

第三轮摇号：前两轮摇出的入围家庭共同摇号，摇出选房顺序号；

公证机构和本公司可邀请部分登记家庭代表参加本次摇号活动。

经公证的摇号结果将在规定场所进行公示。

九、选房方案

1.本公司根据《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》要求制定选房方案，并邀请杭州国立公证处进行公证。具体时间、地点及选房规则将另行通知各入围家庭。

2.最终选房结果将于选房工作日结束后次日9时00分起至20时00分止，在销售现场进行公示。

3.选房结果公示结束后2个工作日内，由本公司将最终选房结果报房管部门进行备案。

十、其它公示事项

购房家庭需于成功选房3日内，按照银行信贷政策支付相应的首付款，如无法按期付款的，视为放弃购买。

十一、监督投诉

在本登记活动中发现有违反《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》规定事宜的，可向本项目受托公证机构或其他相关部门进行投诉、举报。

温馨提示

1. 根据杭州市房地产市场持续健康发展协调小组《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》的规定，发现购房者提供虚假信息材料或者恶意干扰公正摇号销售行为的房管部门一年内不再受理其查档申请。涉及犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

2.根据人民银行规定，节假日期间的银行转账有单条最高限额，建议客户在工作日期间提前办理相应的银行资金冻结手续。

3.购房人承诺：本次线上登记提交开发商所有资料均为真实信息，如有作假或不真实情况（如身份作假、上传PS处理过的图片等），开发商有权取消购房人摇号资格。

4.开发商承诺：本次收取的购房人资料仅为汇港城摇号开盘所用，开发商对此次客户信息保密负责。如有信息泄露情况，请及时联系投诉热线0571-86018899，如情节严重，将对涉事人员移送司法机关依法追究刑事责任。

十二、项目相关信息

▼项目鸟瞰图

▼A2户型建筑面积约110㎡

▼B2户型建筑面积约135㎡

本项目推广名为“公园1872”，政府核准名为“汇港城”。本资料为要约邀请，不作为要约或承诺，买卖双方的权利义务以政府部门最终批准文件、商品房买卖合同及其补充协议等为准，相关内容不排除因政府规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。同时，在不违反法律法规和合同约定的前提下，开发商亦有权做出调整。开发商：杭州星日房地产开发有限公司。本资料所发布的内容为2018年9月30日前的信息，敬请留意最新资料。

（以上为最新内容，以下为楼盘详细介绍。）

杭州整个城市发展的大方向是向东，随着拥江发展、钱江新城二期、下沙城市副中心、大江东开发区以及城东智造大走廊等概念的发酵，城东板块成为了主城区里炙手可热的香馍馍。

然而城东板块已经很久没有新盘供应了。下半年，城东的几个大盘应该会陆续开放，进入市场。而新房的价格体系也会随着新盘入市而重塑。

2017年之后，这里的地价就爬上了3万元//㎡，今后这些地块的预期售价是应该冲着5万去的。

但这里还有一些更早时期拿的地一直没有开出来，包括公园1872、天悦江湾、武林郡、杨柳郡四期等等。

我们城东板块的第一站就看招商越秀·公园1872。

PART 1

招商越秀·公园1872位于江干区建华路和五号港路交叉口。项目属于地铁上盖物业，北面是绿城地铁·杨柳郡，东面是彭雅幼儿园和小学以及交通·晓时代，西面是越秀招商·天悦江湾，南面是李宁体育公园，项目中的公园二字正因此而来。

招商地产成立于1984年的深圳，招商局的历史则可以追溯到1872年洋务运动时期。这就是项目名称中1872的来源。

项目所处的位置叫做艮北新城，这里是城东新城向东的自然延伸。板块处于德胜快速路以南，艮山路以北，沪杭高速以东，九环路以西。正南面过了艮山路就是接下来杭州主城区的新宠钱江新城二期，西面接的是城东新城，北面是普福板块，东面则是九堡板块。

项目为艮北新城商业核心区东地块，编号为杭政储出[2016]28号。2016年11月28日，在经过26轮报价后，由越秀招商江干城建以总价60.1亿元竞得，楼面价为25787元/㎡，溢价率64.7%。

地块的西面即艮北新城商业核心区西区块，于2016年12月26日，经40轮报价，同样由越秀招商江干城建联合竞得，总价为62.55亿元，楼面价为25643元/㎡。两块地楼面价较为接近。最终东地块由招商操盘，定名为招商越秀·公园1872；西地块由越秀操盘，定名为越秀招商·天悦江湾。

PART 2

楼盘占地总面积10.8万方，建筑总面积38万方，容积率2.15，绿化率35%。

项目总共分为三期，一期住宅12幢，层高3.1m；二期是自持部分商业体；三期也为住宅，具体方案还未确定。

一期总户数为678套，停车位873个，车位比1：1.29。

物业费暂定4.6元左右，最终以开发商公示为准。

物业公司为招商局物业，开发商是蛇口招商。

一期交房时间为2019年年底。

PART 3

我们来看看楼盘现场的情况。

售楼路主入口。

入口处水景。

整体采用了园林布景，移步换景。

售楼处及入口景观带位于整个地块的三期位置，占地面积巨大。

走过花径。

到达檐廊。

之后朝南走，眼前豁然开朗。售楼处就在这一片水面的正南方。

售楼处门口的大型水景。

进入售楼处大厅就是接待台。

左侧是签约休憩区。

右侧是沙盘。

走道。

影音接待室。用于播放宣传片。

楼梯。

我们休憩区。

从大厅往外拍摄。

沙盘全景。沙盘分为两部分，浅色的是区位展示，深色的是楼盘一期详情展示。

我们下图中抬高部分为本项目。

近拍。

本项目的东南侧以及两个地块的位置分别是招商之前已经售罄的两个项目：招商·雍和府和招商·雍华府。

这是沙盘一起楼幢部分。北向南拍摄。

东向西拍摄。

南向北拍摄。

南侧小区入户大门，为人行主入口。图上显示的二层建筑为物业和社区用房。

水晶体部分是三期住宅部分的示意，因为还未规划好，所以没有按实际比例展示。

沙盘东南角度拍摄。

一期正东侧拍摄。

东侧车型入口。

11幢和12幢有底商，他们的北面就是项目的二期商业配套。

正北面为应急车行入口，平时基本不开放。左边是11幢，右边是12幢，正前方的是9幢。

11幢和12幢的南面原有规划是通车的停车位，但据说现在规划改为儿童活动区了，最终以开发商的公示为准。

沙盘西北角度拍摄，水晶体部分为项目三期。

电子区位图。

现场公示内容。作为国企，公示内容也算是比较齐全了。

PART 4

这节我们看看楼盘现场以及周边的实景。下图中的高楼为杭州地铁办公楼。

图中为项目西侧的越秀招商天悦江湾。

项目北面一路之隔的杭州地铁大楼以及绿城地铁杨柳郡。

天悦江湾最北侧楼幢的远景。

项目北侧杨柳郡入口。

项目二期内部，图中两幢在建的楼从左往右依次是一期的11幢和12幢。

项目二期商业用地，远处的交付楼盘为交通晓时代。

项目二期工地现场，正在打桩。

在二期的北面偏东的位置有个变压器。

项目东侧道路由北向南拍摄。

左侧由近至远的为8幢、9幢和10幢。

11幢和12幢南面小区内部的车库入口。

小区最东面的内部道路，由远及近的分别是3幢、6幢和8幢。

工地现场的升降梯及物料堆放。

外墙施工中的楼幢，图中土黄部分为外墙保温材料。

项目东侧的彭雅小学。

项目东南侧的招商雍和府。

下图中左边为1幢右边为3幢。

下图中左边为本项目，右边为彭雅小学，右边远处为交通晓时代。

项目正南面住入口现场实景拍摄。

PART 5

一期一共7种户型。

A1户型108㎡，1#、2#、11#、12#号楼中间套。

A2户型110㎡，1#、2#、3#、11#、12#号楼边套。

B1户型130㎡，5#、6#、7#、8#、10#号楼中间套。

B2户型135㎡，4#、5#、6#、7#、8#、10#号楼边套。

C2户型150㎡，9#号楼边套。

C1户型155㎡，6#号楼西边套、7#号楼东边套。

C3户型158㎡，4#号楼中间套。

PART 6

这一节，我们来分析一下这个楼盘的优缺点。

首先是优点：

1、地段好。本身艮北区块就是城市向东发展和拥江发展的双重投影处。与钱江新城二期、城东新城的直接接壤，让这里自然而然的成为了杭州市中心边上的高档改善居住需求的承接板块。何况这个项目和隔壁的天悦江湾刚好又处在艮北区块的中心，无论是地铁出行还是商业配套，都极为丰富。

2、品质好。虽然网上很多传言，说招商开发的楼盘不怎么样，也有说价格备案备不上去，可能会减配、影响楼盘质量之类的。但我相信自己看到的。从工地现场拍摄的图片看，无论是工地的物料堆放还是现场管理，无论是建筑施工维护还是外墙保温材料填充，都体现了一个大型企业应该有的水准。确切的说，应该是属于目前在建楼盘中上游的水平。

3、改善定位明确。这就是一个改善的楼盘。因此一期的12幢楼一楼全部挑高架空；没有实行高低配，保持了足够的楼间距；设置公共活动区，将花园与架空层连接，满足了改善人群邻里社交的需求。

4、商业配套丰富。大型居住区块最担心的是商业配套不足，而商业商务中心最担心的又是不够闹中取静，影响生活品质。但公园1872和隔壁的天悦江湾将各自的商业配套均设置在了北面，使得小区的业主既可享受配套，又能保持居住的品质。周边别的小区到时候还要依附于这两个楼盘的商业配套。

5、交通便利。地铁是毋庸置疑的，就在项目北侧，极其便利。得胜高架和正在建设的艮山路高架一南一北，为杭州东西方向的主干道，方便出行。却又都隔着项目好几个地块，完全不会影响到楼盘的品质。沪杭甬高速抬升项目也在进行中，艮北区块和城东新城区块之间的彭埠高速入口，使得去外地的业主出行极为方便。特别适合那些经常要回老家但又想在杭州置业的人群，譬如各种中小企业主。

6、地价适中。开发商宣称4.3万的对外价格，但实际上楼盘拿地价2.5万多，基本上4万的均价是有正常利润的。因此无论价格开高了卖不动还是价格开低引起哄抢，开发商应该不会存在亏本的情况。正是基于这一点，结合现场的情况，楼盘的品质应该是有足够保障的。

7、准现房，明年年底就交房。房子早点到手，就安心了。

下面说一下缺点：

1、算是地铁上盖物业，说完全没有影响也总还是有一些的，当然会比杨柳郡好。地铁附近是否有震感，暂时无这方面的实际情况反馈。

2、国企开发商比较粗线条。其实用材方面倒也不差，但精细功夫不到位，从售楼处的装修就能感受到。因此，和一些高端的楼盘比，会让人觉得品质不够好，但实际上只是细节不够好。这点应该多向绿城之类的行业先进者多学习。

3、一期交房虽然早，但二期、三期完工交付时间表无，可能会在一段时间内存在被工地包围的情况。这个是大家需要注意的。

4、区块后期供应量巨大，不排除互相竞价抢客户，导致板块去化缓慢，成交冷清。这个就要看市场了。

5、性价比。说实话，如果是4.3万的价格，是透支了一部分未来的溢价的。城东区块随着之前楼盘的售罄，杨柳郡作为刚需盘的价格也爬上了3万多。结合后续的拿地价，作为改善楼盘加上装修的成本，价格如果超出4万左右也符合情理。

但有时候对比的参照物不同，结论也会不同。从目前的成熟度来看，这里如果4万多，和申花4万多，其实这里并不太占优势。但反过来看，城东新城5万了，这里4万多又显得顺理成章。但如果再和钱江世纪城创世纪的3.8万比，这里又会显得性价比一般了。

说到底，这一片区域，包括钱江新城二期、城东新城和艮北新城是杭州主城区接下来重点建设的区块。因为有段时间没有供应量了，所以需求肯定是积压了不少。

虽然潜在供应量巨大，价格也已经不便宜了，但只要品质做好，物有所值，应该是能够顺利消化的。开得早的楼盘应该会比较运气，积压了这么久的消费需求，短时间会释放一下。

但主要还是看价格。越是有钱的人其实越精明。改善的人群的特点是不是非买不可的。因此，开发商自己要心里有点数才行，怎么切入既能够利润最大化，又能够来个好口碑，挑动需求，这是个难题。