融创·江南壹号院跑盘记——萧山科技城板块（一）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
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导读目录
一、楼盘信息汇总表。
二、楼幢、户型展示及分析。
三、楼盘区位、价值分析。
四、售楼处现场情况介绍。
五、样板房及工地实景拍摄。
六、总结
融创·江南壹号院位于萧山科技城，与鼎鼎大名的奥体项目融创信达·壹号院同属融创最TOP系列，为融创在杭州仅有的两个“壹号院”项目。
融创为何要在萧山科技城这个在杭州并不算特别有名的区块做一个高端的最TOP系列产品呢？我们来一探究竟。
本王子御用置业顾问：齐子濛
电话：18257142997
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PART 1
楼盘信息汇总表
| 楼盘名称 | 融创江南壹号院 |
| 备案名 | 竞潮江南院 |
| 拿地情况 | 2016年底传化拿地，融创合作项目。具体情况请入知识星球查询。 |
| 开发商 | 融创 |
| 物业公司 | 待定 |
| 容积率 | 2 |
| 绿化率 | 30% |
| 占地面积 | 约5.96万方 |
| 总建筑面积 | 约18.72万方 |
| 楼幢情况 | 7幢高层＋21幢排屋+1幢商务办公楼 |
| 户数 | 780户（南区） |
| 层高 | 23-25层 |
| 主力户型 | 94㎡、126㎡、158㎡ |
| 交付时间 | 2021年底前 |
| 外立面 | 灰色铝板、玻璃、涂料 |
| 车位数量 | 待定 |
| 是否人车分流 | 否。主次路口道路可行驶 |
| 车位价格 | 待定 |
| 车位比 | 超1：1 |
| 物业费 | 待定 |
| 装修标准 | 融创“壹号院”系列，体系里面高标准,暂无具体报价 |
| 地铁 | 城市中轴快线（轻轨）600米；地铁X线 |
| 所处区块 | 萧山科技城，泛亚运村板块 |
| 教育配套 | 英国百年贵族名校惠立学校 |
| 其他交通配套 | 滨江一路、滨江二路、钱江二路、同协隧道、新城隧道，四横五纵地面交通网 公交有：708路、727路科技城公交站 361路、511路、733路省农业科技园站 |
| 医疗配套 | 英慈国际医院（IHG）规划中 |
| 商业配套 | 香港置地商业综合体（规划中）、邻里中心（规划中） |
| 产业配套 | 按照“生命科学、信息技术和总部经济”进行产业导向。中英产业园、万向聚能城等 |
| 周边配套 | 待定 |
| 周边二手房挂牌价 | 萧山科技城核心区暂无二手房可参考，远一些地方的挂牌价本在2.6-3万左右 |
| 周边二手房成交价 | 萧山科技城核心区暂无二手房可参考，远一些地方的成交价基本在2.4-2.9万左右 |
PART 2
整个项目分为南北两个区块。
先期开发的南区块由1幢商务办公楼、7幢高层住宅和21幢联排组成。
产品楼幢分布：
4#为商务办公楼；1-3#、5-8#为高层住宅；9-29#为联排产品。
楼幢总层数：
商务办公楼为19层。住宅部分2#为25层；5#为23层；1#、3#以及6-8#为24层。
产品区位分布：
排屋位于小区南侧，北侧7幢高层住宅呈围合式分布，写字楼位于整个南区的东北角。
主力户型两个：
A户型：126㎡，四室两厅两卫，东西边套。
简评：户型方正，南北通透，所有房间全明，东（西）L型超大双阳台，南向两房带飘窗，U型厨房尺度适中，房间动静分离；
缺点是进门无玄关，主卧无独立衣帽间。
B户型：94㎡,三室两厅两卫，中间套。
简评：所有房间全明，南向三开间，双阳台，主卧带飘窗，U型厨房对小户型来说尺度舒适，房间动静分离；
缺点是餐厅位置略微局促，主卧无独立衣帽间。
前期会先开的楼幢估计是6、7、8三幢中的部分，具体视工程进度而言。
其中6幢是两个单元，分别是两梯三户；7幢和8幢则是一个单元，两梯四户。
户型的分布图如下：
PART 3
这个楼盘位于一个全新的区块——萧山科技城。
萧山科技城隶属国家级经济开发区萧山经济开发区，总规划面积50.7平方公里（也有资料显示是37.2平方公里），核心区域钱江国际湾区3.3平方公里。
这里是萧山除了钱江世纪城以外，最重要的沿江地块。同时也是萧山乃至全杭州拥江发展最大的留白区域。
整个萧山科技城定位是以生命科学、信息技术、科技金融、新能源材料、高端装备制造、文化传媒为主导产业的集总部办公、星级酒店、特色商业、精致住宅、滨水社区和主题公园等于一体的产城融合的新型国际化都市区。（此部分信息来自百度百科）
下图是附近的一些配套和其他项目。
项目南侧附近有机场快线萧山科技城站，距离楼盘南区大约600米不到。这条城市中轴快线到达钱江世纪城只有两站路，到钱江新城则是三站路。
北侧沿江部分还有一个规划中的沿江X线。
关于这个萧山科技城前景展望各个公众号的介绍软文也写了不少了，这里我就不展开了。
我只谈谈对这个区块看法。我会说的比较直白和简单，希望让更多的人能看懂。
先讲优势：
1、这里拥有21公里长的江岸线，这是不可复制的天然资源。杭州拥江发展的总体规划，确定了这里一定有一个非常美好的未来。
2、其核心区域钱江国际湾区以及大部分地块都在杭州绕城高速以内，按城市发展的规律，这里也一定是今后完全的市区，而非近郊，更非远郊。
3、这里产城融合的发展思路是绝对正确的。这个观点我在之前很多文章内都提到了，只有足够充分的产业，带动足够多的产业人群，才能聚集起人气，形成僧多粥少的局面，有力支撑板块的房价。具体的产业规划大家就去现场听下面这位美女销售介绍吧，我这里不多费口舌了。
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4、这里一片空白，这样的区块要么不发展，一旦规划明确后，发展起来，一定比旧城的改造要容易和快速。所谓的平地起新城正是这个意思。之前成功的例子有滨江、未来科技城和良渚新城。
下面说说存在的问题：
1、核心区域的大部分地块都攥在传化的手里，因此区块的发展，决定力量在于传化本身的开放程度。
以前这里叫传化科技城。
如果闭关自守，则会踟蹰不前；如果招贤纳士，将会迎来高速发展。
大开放，大发展；小开放，小发展；不开放，难发展。
2、这里的起步价似乎高了些。
虽然销售闭口不谈楼盘的售价，但从网上得到的各种消息来看，这个区块的起步价可能要达到3万以上。
作为一个新兴的开发的区块，这样的起价可能会阻碍人口的流入。
我们来看未来科技城、滨江和良渚新城，这三个地方虽然虽然发展的时期不同，但他们的开始发展的房价起点却是相近的，都是从6000元左右开始起步。
而最后的飞跃，一定是诸多利好落地的时刻。譬如良渚在申遗、地铁二号线通车、美院良渚校区确立、杭州中环规划落地等多重利好促进下，急速的蜕变成了现在的模样。
当然，各个发展时期都会有新的情况出现。各个区块的地价以及房价更多的也是参照附近区块对比而形成的。
新街到了2万，空港新城也到了2万，钱江世纪城到了4万，这里如果在2.5-3万之间，似乎也是合理的。
但我觉得起步低一些，可能更有利于快速的发展。
只有让人尝到甜头，才会有人前赴后继。
项目位于萧山科技城的核心区内，区位大致是中部偏南。
在项目的北面距离大概400多米规划有一所杭师大科技城小学。
除了以上常规的介绍外，这里有个特别的点倒是可以引起大家的关注。项目南区的正西面就是源自惠灵顿的私立贵族学校——惠立贵族学校。
学校的背景这些我就不多说了，只提醒大家一下，这个学校没有住宿，一年30万左右的学费。
根据以往的经验，送孩子来这个学校读书的土豪们，大概率会在这里购置房产。
这个楼盘很可能成为没有学区的学区房。
PART 4
项目现场周边真是一片待开发的区域。
上图远处这个高楼就是传化大厦。
下图是南区在建的楼幢，从右往左依次是6#、7#、8#。
售楼处建在项目的北区块，这里有一个天然的市政湖泊，今后将成为江南壹号院业主家门口的私藏。
售楼处气势恢宏，新亚洲风格融入中式园林的理念运用的炉火纯青。
这个售楼处其实并不算怎么豪华，但其中不少景致上巧妙的用心还是听值得品味的。
售楼处一进门就是接待台，转入后面是沙盘区，沙盘区的一侧是大型水景，非常有格调。
沙盘区的另一侧则是洽谈签约区。
水吧。
签约区落地玻璃北面就是那个天然市政湖泊。被开发商巧妙的运用嵌入水景池，营造出了一种无边泳池的感觉。
虽然销售介绍是有一番听着让人感觉高大上的说辞，但那些就留给软文用吧。我就用自己拙劣的言语形容一下看到的景色吧，至少这个售楼处的布景是折服了我的，大家有空自己去看现场。
我们回到沙盘区。分为区位沙盘和项目沙盘两部分。
沙盘南向北拍摄。
沙盘东南向西北角度拍摄，北区全景。
整个项目北向南拍摄，水晶体为北区，具体规划未出，亮灯部分为南区，最左面那幢就是商务办公楼。
区位沙盘东向西拍摄。最左下角的两块就是江南壹号院所在位置。
南区高层，前一排从左到右分别是6#、7#和8#；后一排从左到右分别是1#、2#和3#；右侧中间那幢是5#；最右边只显示了半幢楼的是商务楼4#。
南区高层东向西拍摄，最近的是商务楼4#。
南区高层围合的中心花园，会有一个下沉式的水景广场，和北区的天然市政湖泊相呼应。广场内还设置了室内恒温泳池和健身中心。
位于项目南区西侧的惠立贵族私立学校。
电子区位图。
现场部分公示。
PART 5
这一节我们来看看样板房。
装标见下图，东西用的都还不错，够得上壹号院的标准，其他我就不多说什么了，大家自己看后面的照片。
从售楼处后面走出 ，做过一个外景通道，就到达样板房了。
门口的户型展示，大家忽略图中的面积。
入户门电子指纹锁。
打动我的是两个细节。
一个是厨房的摇杆式窗把手，让身材娇小的女主人可以方便的开启和闭合厨房的窗户，独具匠心。
另一个是阳台上的不锈钢雨水收集槽，做工精良，材质结实耐用。
结 语
区块是好区块，项目是好项目，开发商也是大品牌。但最终价格还是一个最重要的因素。
融创愿意在这么一个位置打造一个“壹号院”系列的产品，证明他们应该是比较看好这里后续的发展的。
目前看起来，传化和融创、仁恒都开始了合作，是一种开放的姿态。但据我侧面了解到，当初传化拿地价其实是很低的。
在引进房企合作的时候传化设置了一些代建的条件。最后分摊下来，这几个外来的开发商实际的拿地成本价却比想象中的要高。
销售小姐姐自己也不知道到底要开什么价格，因为公司没有给到明确的说法。
估计项目总也在为定价而头痛吧。我能看到的问题，相信专业人士一定老早看到了。
市场的行情变得有利于购房者，这其实是件好事。
一个回归理性的市场，用产品来说话是必然的。
就品质而言，壹号院想必不会让我们失望，毕竟全国也只有十几个“壹号院”而已。
至于价值，长期向好这个结论我是能下的。
过程是否有磨难，既要看国家政策和经济大环境，也要看区域发展和地方政府的支持力度了。
“房住不炒”不是说说而已！
感谢这位小美女接待了我，总是要为她的劳动付出做点什么，就推荐给大家吧，反正要去看的朋友找谁都一样。
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