远洋·西溪公馆跑盘记——未来科技城板块（一）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
远洋接手了国恒西溪项目，更名为远洋·西溪公馆，这个位置绝佳的楼盘由此华丽转身。
今天我们来深入了解一下这个即将首开的楼盘情况。
预售证公布后会重新编辑此文，添加具体开盘信息供大家参阅。
PART 1
2009年，历史上杭州楼市最疯狂的时期，浙江国恒置业以楼面价8888元/㎡的价格，拿下了余政挂出（2009）13号和14号地块两宗商住用地，溢价率超165%，成为未来科技城当之无愧的地王。
然而，在过去的九年中，这个楼盘几经起伏，国恒置业最终还是无力自行完成开发。其实相当于是烂尾了。
无独有偶，位于这个项目正西面一路之隔的西溪海港城，在2014年年中，因为拖欠工程公司近2亿工程款也曾被停工，一度成为烂尾楼。不过，停工半年不到，海港城被方正集团旗下的北大资源集团接手收购，项目重新恢复活力。
现在回过来看国恒西溪项目。失之桑榆，收之东隅。在目前未来科技城炙手可热的状态下，由专业的地产开发商远洋集团接手，重新开发销售，对这个曾经的地王来说，未必不是一件好事。
小区位于未来科技城板块的最东面。正东过了绕城就是蒋村，西面距离阿里巴巴1.3km，东南面距离西溪湿地约400m，正南面是五常湿地，西南面是和睦湿地。小区地块属于一级景观控制区。这里简直就是科技与环境完美的融合之地。周边配套成熟、 产业丰富，环境优美。可以说，除了地铁离得不够近，从区位、环境、配套来说，这里都可以称得上完美。
PART 2
到达西溪公馆是下午了。之前国恒手上就已经完成了几幢楼的外立面，售楼处位于小区的西面，荆长大道上。
靠着荆长大道的的几幢楼外立面都已经好了。
对面就是海港城。已经快开业了。
项目北面文一西路的对面是在售的飞鸟客公寓。
这是在建的楼幢。
从项目西北角往南走大概100米不到就到了售楼处。
进入大厅，右边是接待台，正前方就是大沙盘。整个售楼处大厅气势恢宏。
沙盘两侧是较远处是商务区。
沙盘上仅展示了部分楼幢，其他大部分都还是以水晶体模糊示意。
PART 3
这一节来看看楼盘的具体情况。
整个小区占地245亩，约43万㎡，共43幢楼，规划7幢9-10层的小高层，20幢13-14层高层，以及部分洋房和排屋，建筑最高14层，共计2217户。
项目还配有7000㎡的社区商业以及一个4000㎡的代建幼儿园。
小区容积率1.8，有约5万方的绿化，绿化率30%。外立面为石材干挂。
沙盘北向南拍照。
沙盘西南向东北方拍照。
沙盘南向北拍照。
分为南北两个区块，中间是纬十路。说是市政道路，其实完全是归小区内部使用的，因为这条路往东到头就是河道，是一条断头路。
小区的东面和南面都环绕水系。绿地面积，景观极佳。
北区自东往西分别是映波苑（1-5幢）、火柿苑（1-6幢）、竹窗苑（1-5幢）；南区自东往西分别是泛月苑（1-13幢）、柳烟苑（1-6幢）和听曲苑（1-8幢）。
泛月苑是排屋项目。映波苑1-3幢是洋房。这是我个人比较关注的部分，真心感觉这里的排屋和洋房是自住非常好的，有兴趣的朋友可以关注后面的续推。
我们现场看到外立面已经完成的几幢楼是属于竹窗苑的。也是之前在国恒手上施工完成的。这一批目前还没有开盘计划。
可能会给人造成马上要交房的准现房的感觉，其实并不是。
而目前在施工的楼幢则是远洋接手后的，北区的交付时间为2020年的6月30日。
小区局部人车分流，外围有通车道路，但各个组团内部地面道路是不通车的。南北两个区块地下车库并不相同，但各自区块内是整体地下车库。规划有地下车位2626个，车位比为1:1.18。
人车局部分流，小区内几个不同的苑之间有行车道路及访客车位。
这次要开的楼幢是：火柿苑3幢、4幢、5幢和映波苑5幢。
这几幢楼均14层，层高2.9m，火柿苑3幢、4幢一楼有架空，其他两幢楼一楼无架空。
区位图：
现场拍摄局部区位图：
售楼处的公示：
红线内影响因素：
有一座变电站，在小区最北面映波苑5幢和火柿苑6幢之间。照片中已经完成的矮建筑就是。这个变电站对小区的影响估计是心理因素大于实际。具体见后文优缺点分析。
附近公交车站。
PART 4
我们来看一下这个楼盘的户型。
主力户型是85㎡、88㎡、116㎡、125㎡和141㎡。
还有两个88㎡的户型，是没有电子图的，手机拍的可能有些不清楚，大家将就着看一下吧。
PART 5
我们分析一下这个楼盘的优缺点：
优点之前已经讲的很清楚了，这里稍微多说两句。地段配套、环境、绝佳。
关于地铁我是这么理解的。这个盘离地铁口比较远，离最近的5号线创新路站也有2公里左右。但只要周边产业人群密集，配套丰富，地铁并不是绝对的。
地铁对房价增幅最大的区域在于远郊和近郊。因为配套不足，所以需要通过地铁来拉近距离和扩散人群。
而地铁对市区的房价作用相对较弱。这里因为未来科技城的规划高度以及阿里巴巴等产业的烘托，走的是类似滨江区的路线，本身已经是市区了，就好比市区里的三塘、翠苑、朝晖、松木场、景芳这些区块的房价，基本和地铁没有太大关联。
事情总是要一分为二分析的。这个楼盘由于处在未来科技城的最东面，那么离未来科技城核心区域有一定距离，因此相比较未来科技城更核心的区块，这里也就会弱一些。
但往往环境和热闹两者只能取其一。最核心区块人流密集，想要有这样的低密度和好景观，基本不可能。
下面说说缺点。
地铁不够近已经分析过了，对不在这里附近工作的人来说，那肯定是不方便的，毕竟城西道路的堵是一直以来存在的。
这个楼盘和绿城的梧桐郡和相似。因为拿地早，开发周期长，因此设计的户型都比较老。老户型的缺点是功能不足，优点则是舒适度较高。
现在的户型，同样的面积，会多做一个卫生间，或者多做一个房间，用于满足生活的需求。然后尽量让每个房间和卫生间全明。但我们会发现部分房间尺度非常局限，有的甚至放不下衣柜和正常尺寸的床。
而过去的户型在尺度上会比较宽松，因此对于单个客厅或者卧室来说，舒适度会好。但是在整体户型的功能上，会因为独卫、暗卫等问题，存在缺陷。
因此，这点上面就要看大家自己的取舍了。
当然这个取舍也要结合价格。目前售楼部对外称2.8万毛坯的价格，对照梧桐郡2.6万精装和未来科技城核心区块三兄弟3万左右精装来说，这个价格明显没有太大的吸引力。更不用说和华夏四季2.6万精装的价格比了。
但如果按常规套路，一般开发商首开前都会故意报高价格，等正式开盘时低开入市，以博得大众的捡到便宜的心理。考虑到这次几幢楼靠近变电所，再结合限价的情况，估计可能会开在2.5-2.6万左右。（仅个人猜测）
那么2.6万的毛坯价格，对比周边二手房肯定很划算，但对比周边在售的一手房譬如华夏四季之类的，又显得并没有特别的优势。
当然，参与摇号的人，肯定也不少，毕竟位置、配套、环境都摆在这里。
要是政府限价低于2.6万，应该会很值得入手。
另外要提一下的是小区北面有一个变电站。
据说是建筑内有人办公。一般来说这些设计肯定是符合规范要求，对周边居住没有太大影响的。
但人的心理因素确实是会有更深远的影响。所以说白了，有钱的么就别选这附近几幢了，钱不够多的么，管他有什么，能摇到就还得买。
所谓的缺点，都是和个人经济情况挂钩的。没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
结 语
抛开其他情况的分析，就是靠着西溪湿地这一点，这个楼盘，我觉得还是挺值得入手的。尤其是后续要推的洋房和排屋，这种地段，怎么也值得来一套。
下一期，我们跑未来科技城三兄弟的阳光城未来悦。
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文∣杭州跑盘小王子
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