绿城·梧桐郡跑盘记——闲林板块（三）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
今天写绿城·梧桐郡。
不多废话，直接上资料。
PART 1
绿城·梧桐郡于2018年6月15日晚上发布了公示，这次开盘是翡翠城四期，也就是梧桐郡三期，透明售房网上登记的是叫翡翠城木槿苑：
10幢、11幢和12幢楼共254套房源。其中95㎡96套，97㎡32套，127㎡62套，150㎡31套，171㎡31套，253㎡1套，321㎡1套。
房源均价为26248元/㎡（含精装修标准3600元/㎡）。
装修部分，95㎡户型不含地暖，95㎡面积以上户型包括地暖。
交付时间为2021年底。
登记时间：2018年6月19日9：00-6月21日18：00。
为了方便大家查阅，我们把楼盘官方账号的销售公示方案通知和购房意向客户登记须知制作成图片，展示在下方。
PART 2
翡翠城木槿苑，也就是梧桐郡的三期。梧桐郡本身又是翡翠城大盘的四期。
翡翠城以五常大道和高教路交汇口为中心，东南、东北、西南、西北四个地块分别是一期、二期、三期和四期。
其中四期推广名为梧桐郡。而梧桐郡本身有分成1-4期开发。
其中一期586套已经售完，位于整个地块的最北部。二期在一期的西面，目前未售。
三期在一期的正南面，规划是12幢楼，2700多户。
四期在三期的正南面，具体规划尚未明确。
由于是前天晚上跑的盘，很多照片只能是夜景了，大家凑合着看吧。
这是售楼处外立面。
这个是已经结顶售完的梧桐郡一期工地现场照片。
PART 3
售楼处的部分照片。
这是沙盘区。
售楼处沙盘从南往北整体：
沙盘梧桐郡部分从南往北近照，水晶体是华丰村农居房，后面的高楼是梧桐郡二期（未开），二期的后面是育华小学加初中（民办）。
沙盘梧桐郡从西往东全景：
沙盘五常大道和高教路交叉口，今后地铁三号线高教路站点位置。下图中横的是高教路，竖的是五常大道。右上角是梧桐郡（四期）和育华幼儿园（民办）。右下角是售楼处。
沙盘梧桐郡从北往南拍摄，依次是梧桐郡一期、三期、四期，右侧仅显示两幢楼的是梧桐郡二期（未开）。图中水晶体的部分是华丰村农居房。
沙盘上梧桐郡三期12幢楼全景照，从北往南拍摄，这次要开的就是图片最前面，也就是三期最北面的三幢，10-12幢。
售楼处公示的红线内外客观因素：
售楼处公示的装修标准：
售楼处展示的区位图。
绿城翡翠城总占地面积约1400亩，建筑面积约150万㎡，共规划了约8500多户
梧桐郡位于翡翠城西北区块，总用地面积21万方，总建筑面积约47万㎡，其中地上34万㎡，地下13万㎡，容积率1.57，绿化率30%总规划37幢，11-18层的小高层和高层，合计约2600多户，停车位3300个（部分地面访客车位），是绿城在翡翠城打造的YONG系列产品。
（以上数据为早期规划，仅作参考。因梧桐郡四期规划还未最终确定，后续可能会有变化，以官方数据为准）。
物业是绿城物业余杭分公司，物业费是3元/㎡/月。
售楼处地铁三号线高教路站在五常大道与高教路的交叉口，整个梧桐郡的东南角。园区配套比较成熟，翡翠城一二三期均已交付，入住率较高，生活氛围较浓厚。周边大型商业配套有华元西溪欢乐城和西溪印象城。离西溪湿地约3.5km。
PART 4
下面我们来看下户型。
目前没有样板房可以参观，户型图来自开发商官方公众号。
PART 5
周边翡翠城二手房挂价大概在3.6万元-4.1万元/㎡，实际成交价则是3.4万元/㎡左右。
至少8000元/㎡的价格倒挂是确实存在的。所以还是很值得一摇。
但是目前要售的梧桐郡三期又有点特殊，是超级大盘翡翠城的延续作品，之前梧桐郡一期的销售均价是2.3万左右，现在涨到了2.6万，在性价比上是下降了。
图中亮的部分就是梧桐郡三期。
同时，小区挨着的幼儿园和小学、中学都是民办的，公办教育资源比较一般。
再有，翡翠城作为超级大盘，开发时间超过十年，户型可能是很久之前设计的，现在看来有落伍的感觉。95㎡的户型，只做了独卫，虽然房间尺度比较宽裕，但功能上已经落后。
换句话说，别人花89㎡的价格就可以满足双卫的，需求，而这里要买95㎡，才是单卫。从单价折算，2.6万多的单价相当于要2.8万左右了。
而几个大户型，其实从户型看还是比较正的，但是从功能讲，我觉得是有缺憾的。按道理这种大户型的房子不应该存在暗卫，这点是我耿耿于怀的。
还有一点，就是拿地的时间和交房的时间。
拿地时间比较早，虽然说目前政策说70年后自动续，但到底怎么续最终也没有定论。而交房时间摇到2021年底，这在目前杭州在售的楼盘中，是属于比较晚的。
以上这些事这个楼盘的一些不足之处。
我们要知道，这个盘虽然属于闲林，但还是这么热的最重要原因是因为规划了未来科技城，这边距离相对比较近，溢出效应明显。但是离得近和就是未来科技城板块，还是有一定区别的。
梧桐郡与华夏四季以及未来科技城三兄弟的价格比，之前是一个比较明显的洼地，但综合户型、现在的价格、以及比较晚的交房时间，这个差距就变弱了。
当然，绿城的品牌效还是非常强的，所以选择的时候也就是仁者见仁，智者见智了。
结 语
正如我之前几篇文章所说，很多时候，是否选择一个楼盘，一是看对比，二是看需求。
如果只有这个楼盘看，哪怕他涨到2.6万多的均价，仍然是上上选，但事实为了分流人群，杭州的几个热盘都凑在一起开了。
那么从这次要一起开的几个盘来看，创世纪毋庸置疑的排第一。
而西雅图和梧桐郡相比，前者胜在西湖区主城区的位置和教育配套，缺点是有高架包围。后者最大的优势则是地铁和环境，缺点之前论述过，这里就不展开了。
我个人会偏向西雅图。
但对于买房的你来说，要从需求出发，考虑工作的通勤，生活的圈子以及孩子的教育等等。
最终的选择还是在各位自己了。
当然，现在最重要的是哪个能摇到的问题。有钱的就都去摇吧，钱不够的，需要从自身情况出发，考虑选哪个盘。
继续召唤未来城三期的业主，扫下面二维码加入业主群。
新开通了赞赏功能，觉得本文对你有帮助的，请多多打赏，谢谢大家！
历史文章精选（请直接点击下方文字部分，即可进入相关链接页面）：
融信保利·创世纪跑盘记（附独家样板房照）——钱江世纪城板块（一）
汇高·栢悦公馆（杭栢城）跑盘记——临平山北、塘栖、超山板块（一）
（本文仅代表个人观点）
►请加微信（maotongshouhu13），拉您入杭州跑盘小王子的四群，期待您的加入让我们交流共勉！
►敬请关注转发朋友圈，您的关注是我跑盘的动力。
►欢迎点点赞，打打赏。
►小密圈是为付费用户定制的。知识付费年代，你只有付了才会知道其中的差异，欢迎加入我的知识星球：
- End -
▼
文∣杭州跑盘小王子
编辑∣杭州跑盘小王子
©本文版权归“杭州跑盘小王子”所有
图片、数据来自网络