绿城·桃源小镇跑盘记——闲林板块（二）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
这个系列会按板块一直写。从现有的楼盘写起，今后有新楼盘也会跟进补充。主要的目的让大家可以对楼盘有个大概的了解。由于信息随时可能变化，很多具体的细节，希望各位还是要亲自去售楼处及时了解最新情况。
我尽量客观的描述我了解到的情况以及查阅到的资料，但会带有一定的主观性。写的比较慢，因为不想直接照资料抄。将从我自己的角度具体谈到一些我认为的优点和缺点。看的朋友们不必太过纠结，毕竟每个人思维不同，大家就仁者见仁，智者见智吧。
前 言
上一期跑的是闲林的融创金成·未来海，这一期我们来看看闲林杭瑞高速南侧的大盘，绿城·桃源小镇。
桃源小镇的前身是华安·西溪山庄，始于2005年。2014年2月，华安·西溪山庄和绿城洽谈收购事宜。当月绿城开始参与西溪山庄销售事宜。
5月融创收购绿城，6月融创带领西溪山庄团队对周边市场进行重新调研、评估，10月项目正式更名为绿城·溪山桃源。当年四季度溪山桃源共成交房源299套，成交金额3.84亿元。
12月底绿城回归，楼盘在2015年1月被最终定名为绿城·桃源小镇。
正 文
最从杭州出发，沿杭瑞高速下方的天目山路一直往西，过了闲富北路后大概一公里不到的红绿灯路口左转，进入圣地路口的一个转盘。靠右边的小路就直接进入绿城·桃源小镇。
这里离武林广场大约20公里左右。离阿里巴巴西溪园区总部大约10公里左右。
小区的大门口到里面正式的几个组团之前有一段比较长的路，两旁都是绿化。而小区本身也很大，在其中开车还行，如果步行，那真不太行。
因此小区里是有自己的几处站点的。有循环巴士到闲林镇上。
整个小区就是一个小镇。里面还有顺风车和共享单车停车点。
还有电动汽车专用充电桩。
那天刚好碰上他们商业街开街，有个露天的活动。
我车停得离售楼处比较远。因此走了蛮长的一段路，顺手拍了一些照片。
小区里有多层、小高层、高层和排屋别墅，产品线非常丰富。
小区里非常漂亮。售楼处反倒显得其貌不扬。
进了售楼处，右手边是接待台，正面往里走就是大沙盘。
接待我的置业顾问名字忘记问了。整个售楼处的氛围比较随意，现场的人也不是特别多。怎么说呢？比较像杭州本土开发商一直以来的那种销售方式。你可以说他不够专业。但反过来也可以说是不搞太多的噱头，和营销花样，产品就这么放着，大家自己看。大概是这样一种感觉。
PART 1
下面，我仍旧以问答的形式，记录当时了解到的楼盘信息，语言经过我后期整理。其中配了一些随手拍的实景图以及部分网络上该楼盘的图片。
问：小区什么时候拿的地？
答：2002年，产权70年。
问：这次开盘的是哪个组团？
答：溪桂轩。位于小区靠近杭瑞高速的口子边。
问：什么风格的建筑？
答：现代风格，外立面是涂料，局部有金属线条，阳台栏板是玻璃的，铝合金玻璃窗。建筑是九米做的，景观是绿城风景做的。
问：这次开盘哪几幢楼？总共有多少房源？
答：总共113套，1、3、4三幢，一次性开完。2幢是社区用房。
问：车位怎么样？什么价格？这次开盘一起卖吗？
答：车位配比1：1.一共127个车位，地上28个，地下99个。有13个新能源车位和5个无障碍车位。车位怎么卖还没有明确。
问：是高层还是多层？
答：是多层电梯房。1、3幢为六层，4幢为七层。
问：层高多少？
答：2.9m。
问：得房率多少？
答：80%。
问：楼间距多少？
答：21米以上。
问：是毛坯还是精装？
答：毛坯。
问：一梯几户？
答：一梯两户。
问：小区有学区吗？
答：附近有余杭太炎小学和余杭一中。学区要等交付以后才能确定。
问：小区南边是什么？
答：是回迁房。北面离天目山路较近，出行比较方便。
问：物业谁做，物业费多少？
答：绿城物业，3.5元/㎡/月。
PART 2
绿城·桃源小镇整个占地面积达到1347000㎡。总户数约9000户。目前已经开发了四分之三。
小区入口以东的区域就是沈家店农居房以及闲林工业区。
小区的门口有346路、356路、367路、505路、506路公交车和B4快速公交车。
小区里已经开发的有桃源里、鸣翠苑、荣锦苑、沁兰苑、依云邨、品霞苑、东方苑、芳菲郡、 麓云苑、泊恩郡和六合院。
其中品霞苑和东方苑是高层。六合院是中式合院。麓云苑是叠墅类产品。之后还有部分排屋别墅类待开发。
小区中心区域配备了2万方的商业街“缤纷里”，服务于整个小镇。
这次开发的溪桂轩位于小区天目山路路口南侧。总占地面积9683.43㎡；建筑面积17544.89㎡，其中地上10837.91㎡，地下6706.98㎡.容积率1.12，绿地率38.24%。算是一个低密度的多层组团。
这次的定价估计在2万元/㎡。
我们来看一下该小区透明售房网上之前的售价，供大家参考一下。其中高层为品霞苑，排屋则是麓云苑（四庭墅）。
下半年及后续还有排屋项目推出，有兴趣的可以到时候再关注。
PART 3
由于一共就113套房子，且都是超小户型，今后也没有规划同类的产品。目前的安排是要一次性开盘销售完。由于体量小，暂无安排样板房。
下面我们就来具体看看他们的户型图吧。
一共两种户型。
65㎡中间套的户型进门没有阻挡就是一个大开间包含了客厅和餐厅。只是客厅只有一个边窗，采光比较差。
进门右边是7字型的厨房，厨房的隔壁是卫生间。厨房和卫生间的外侧是设备平台。进门客厅的左侧就是朝南的两个房间，主卧带飘窗和一个小小的走入式衣柜，次卧带阳台。
应该说对于这么小的户型来说，还算是不错的布局，做到了全明且南北通透。最大的缺点就是客厅采光不足了。
而这个缺点在85㎡边套户型中就得到了很好的解决。应该说这个边套户型还是蛮不错的，同样全明且南北通透。客厅餐厅并排大飘窗。
朝南两房，一带阳台一带飘窗。客厅与卧室之间夹了卫生间，淋浴房外侧也带了飘窗台。由于空间不足，卫生间设置了干湿分离，走入带飘窗的卧室需要经过卫生间的干区。卫生间对面有一个储物柜。
北面是U字型的厨房，非常棒。餐厅北面还有一个朝北的阳台，从图纸看，应该可以改造成书房之类的。
PART 4
最后，来谈谈我对这个楼盘的整体评价。
溪桂轩组团的优缺点十分明显。从定位看就是完全的刚需。
优点是户型小，总价低。按开发商2万左右的均价算，65方的中间套总价在130万上下。这个总价在杭州范围内，也算是最低的那几个了。而85方的边套也就在170万上下。
容积率低，因此小区整体绿化和采光还是不错的。绿城开发的品质应该还是可以信任的。离天目山路近，相对出行会比较方便，回避了整个小镇太大，出行不方便的问题。
然而这也恰恰是一个缺点。由于靠近出口，除了组团自带的绿化，整个小镇的配套和绿化，基本无法享受。
北侧靠近杭瑞高速，东侧靠近闲林路，南面的农居回迁房使得整体周边环境相对比较嘈杂。另外整个小镇中间也还有部分未出让的插花地，目前的状态是农居房和一些厂。
整个桃源小镇的东侧离闲林工业区比较近。这一片的工厂具体搬迁的时间表还未定。目前有污染的企业基本都已经搬迁走了。附近某几个楼盘的地还就是部分厂搬迁后空出来的地开发的。
小区还有一个问题就是缺乏大型配套，去年年底开街的“缤纷里”算是弥补了一部分，但大型的商业配套相对还是比较远，要么去闲林镇上，要么就要去欢乐城、印象城之类的远周边大型配套。
小区离未来科技城相较于未来海是要远一些的。但从整个闲林作为未来科技城居住需求外溢的承接地来说，溪桂轩这个低总价的产品是具有巨大优势的。
相当于把本来可能差点钱，杭州哪里都买不起房的那一批人基本一网打尽了。因此，虽然之前也说了不少缺点，但我比较看好这个楼盘接下来的销售。
这类超小户型的定位可以说是太棒了。不光刚需的人群紧紧盯牢，投资客应该也是非常青睐的。总价低，面积小，今后转手相对会比较容易。 应该说摇号是肯定的了。预测火爆摇号的概率也会很大。
当然，如果光从2万的毛坯售价来说，这个价格也不算便宜了。只是房产市场一向来如此，越是面积小的，单价越是高，因为总价低，门槛低，想要入手的人就多。这也是正常的市场行为。
总之，如果你是首次置业，手边钱非常紧张，那么这个首付只要40万不到的项目可能是你在杭州能够置业的为数不多的选择之一了。该出手时还是出手吧。
如果你是小投资者，这个小项目应该也还可以，毕竟总价低，同时这种小户型在闲林这个位置，具有很强的稀缺性。虽然说单价没有特别值得捡漏，但总比投个酒店式公寓强多了。
至于其他的人群，应该没有太大的需求会考虑这个盘。尤其是手边比较充裕的投资者，基本不用考虑这种楼盘，因为不管他怎么小，他都要占用你一张房票。
在可能是长时间限购的背景下，每一张房票都很珍贵。
公布一下上两期投票的结果供大家参考：
一
二
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文∣杭州跑盘小王子
编辑∣杭州跑盘小王子
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