三堡地王！预示着钱江新城二期正式拉开帷幕（附杭州市场走势研判）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
引 言
2018年4月12日，杭州主城区三宗土地出让，分别位于九堡、艮北和三堡。总出让面积10.15万平方米，总建面22.22万平方米，起始价51.16亿元，其中两地块须配建公租房。
作为摇号新政后的首场土拍，其意义是非凡的，很有可能直接导向后续市场的发展。
PART 1
杭政储出[2018]10号，即九堡中心单位JG1701-R21-02地块
地块东至九堡中心单元JG1701-09地块蚕桑幼儿园，南至蚕桑街，西至金田路，北至钱江变进线通道绿化工程、蚕桑社区，规划住宅用地（设配套公建）。
该地块性质为宅地，出让面积12249㎡，建筑面积25722.9㎡，容积率2.1，建筑密度限28%及以下，绿化率30%以上，限高50m。
起始总价为47660万元，起始楼面价18528元/㎡。上限总价为71160万元，封顶楼面价27664.07元/㎡，需配建10%公租房不少于2573平方米，建成后无偿移交杭州市住房保障办公室。
经38轮竞价，7671号竞买人北京北辰实业股份有限公司以总价66160万元竞得，楼面价25720元/㎡，溢价39%。保本售价估计在3.8万元/㎡。
该区域最近一次的土拍是2017年9月4日，金地以36.4亿元拿下杭州国际商贸城地块，成交楼面价21590元/㎡，并且自持26%。
该地块最大的特点是体量小，起拍价高，起始楼面价18528元/㎡，比金地项目的上限楼面价21590元/㎡仅低了3062元/㎡。
目前，该地块周边的二手房，成交均价约3万元/㎡左右。
PART 2
杭政储出[2018]11号，即牛田单元R21-04地块
该地块东至白石港，南至兴隆村北路，西至同协路，北至白石港，规划住宅用地（设配套公建）。
该地块性质为宅地，出让面积52639㎡，建筑面积115805.8㎡，容积率2.2，建筑密度限30%及以下，绿化率30%以上，限高50m。
起始总价为227281万元，起始楼面价19626.05元/㎡。上限总价为340281万元，封顶楼面价29383.76元/㎡，需配建10%公租房面积为1.15万方，建成后无偿移交给杭州市住房保障办公室。地块东南角规划有一所幼儿园。
但由于江干科技单元PF-R21-13地块为集中配建保障房5.96万方，已于2015年交付投入使用。目前超配0.62万方。因此该地块实际只需配保障房0.53万方。
经过68轮报价、7927号竞买人南京和胜房地产开发有限公司（金科）以334281万元总价竞得，楼面价为28866元/㎡，溢价率47%，保本售价估计在毛坯4.1万元/㎡。
该区域的地王是2017年7月21日成交的越秀牛田单元R21-05地块，成交楼面价是30841元/m，并须现房销售。
艮北新城近年来教育资源不断升级，已建成夏衍中学、澎雅小学和澎雅幼儿园，同时还将引进高端国际化民办教育体系。
目前，该板块周边二手房市场，成交价约毛坯3.5万元/㎡、精装4万/㎡元左右。
PART 3
杭政储出[2018]12号，即景芳三堡单元JG1202-40地块
该地块东至三新路，南至凤起东路，西至钱潮路，北至景芳路，规划住宅用地（设配套公建）
该地块性质为宅地，出让面积36693㎡，建筑面积80725.6㎡，容积率2.2，建筑密度限28%及以下，绿化率30%以上，限高55m。
起始总价为236623万元，起始楼面价19312.02元/㎡。上限总价为354623万元，封顶楼面价43929.44元/㎡。区块内配套服务设施建筑面积不大于地上总建筑面积的10%，地块内需附建一处社区服务中心，建筑面积不小于1000㎡.
经过63轮报价，7942号竞买人安徽大湾置业有限公司（安徽置地）以上限总价354623万元竞得，楼面价为43929元/㎡，溢价率50%，自持16%。保本售价估计在6.5万元/㎡以上。
该区域原地王是2016年12月26日，金隅&中铁以约73亿元的总价，重金拿下三堡单元JG单元1201-R21-17地块，成交楼面价达43288元/㎡，溢价率72%。
此次拍至上限价，已取代金隅&中铁项目成为区域标杆，进入杭州宅地楼面价“4万+”前三。
目前，地块周边钱江新城的在售新盘及二手房，均价约4-6万元/㎡不等。
安徽置地在杭州名声虽然不显，但临平山北的地铁九号线上物业汇高栢悦中心的不错品质还是让大家对这个新入杭的安徽开发商有了耳目一新的感觉。
其实，这已经是安徽置地在杭州拿的第五块地了。从16年的临平山北商住地块，到17年三个商业地块（西湖区翠苑单元XH0905-14地块、中国美院象山校区北侧商业地块、之江度假村单元XH1707-11地块），再到今天的三堡住宅地块，彰显了这个开发商进军杭州主城区中心，深耕杭州的雄心。
PART 4
这次拍地的结果充分说明主城区的稀缺住宅用地是绝对的抢手货。
自从修改过土拍规则后，每次土拍都耗时非常长。然而今天却完全变了样。三堡地块10点40分开始竞价；11分钟直接封顶溢价；36分钟地王诞生。
刚到中午，三块地全部出了结果。各个开发商不约而同的采取了速战速决的策略，也显示了几个竞得开发商势在必得的决心。
而我想这唯一的特殊就在于三块地都在主城区，都在拥江发展的主力地带，都在城市东进的线路上。
开发商拿地就像我们买房子一样，好东西总归是靠抢的。
从下图我们可以发现，今天拍的三块地基本上是沿着江自上游往下游，从三堡到九堡一线展开，离江边距离在1.5公里左右。而价格梯度也是从上游到下游逐步递减，越靠近钱江新城越高。
三堡地块属于钱江新城二期钱江金融城的区域，今天之后，杭州地王前五中钱江金融城占到了两个席位。
而艮北地块作为城东新城与钱江新城二期的衔接版块，本身起步就不低，区域内越秀和绿城的楼盘都是鼎鼎大名的明星楼盘。是近两年内土地供应的大户，正处在蓬勃发展期，因此拍出这样的价格也不足为奇。
而九堡作为杭州开发较早的地块，其实一直处于尴尬的地位。因为开发过早，有些老的小区已经比较陈旧，而区块内一直缺少较好的大型商业配套。有点前不着村后不着店的感觉。现在连下沙的金沙湖都已经超越了他。
近年来土地供应量也很少。今天这块地虽然体量很小，但也创出了新高，倒是颇令人意外，毕竟起价是比较高的。附近在售的新盘基本都是尾盘，唯一在售的新盘是乔司南的璞丽东方。由于行政属于乔司，因此备案价上不去，只能高层在2.3万左右，洋房在2.8万左右。也算是性价比比较高的楼盘了。
结 语
不出意料，两宗地都没有封顶。目前来看，政府部门的策略仍旧是提高起拍价，控制上限价，让每次拍地的溢价看起来不怎么高，基本与2017年拍出的地王持平，但实际比起前三年，地价着实是不便宜了。
通过设置起拍价，想让地王诞生就诞生，想不诞生就不诞生。一方面舆论上不要过度渲染高地价；另一方面，实际土地收入能够支撑亚运会之前包括地铁在内的各项大型建设。这不，绝对核心的区域又诞生了新地王。这块地有标杆作用。
随着去年五堡六堡征迁工作的完成，拥江大规划的成型，今天三堡这个地王的产生，预示着钱江新城二期的大开发正式拉开了帷幕。
而虽然杭州的土地出让金去年全国第二，今年前三个月全国第一，但由于起价高，地价贵，实际杭州土地供应量相比较之前并无放大，2016-2017两年均远低于2013年的土地供应量。
因此，我们判断：今年下半年是个时间节点。早几年低价地的楼盘基本都会清空，2016年开始的高价地楼盘陆续入市。在供应量无法有效放大的情况下，房价会随地价走，基本拉平之前一二手房的差价，并较长时间维持在高位。
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文∣杭州跑盘小王子
编辑∣杭州跑盘小王子
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