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其他
究竟谁在和我们抢房？
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
今年春节假期的后几天，杭州各大楼盘售楼处是人山人海，看房的人络绎不绝。
本以为去年下半年银根收紧，限购、限售、限价各类政策密集出台，会让房价冷却下来，结果却是想买房的人各种抢不到房子。
看今年这个势头，估计买房靠抢还是常态。
那么，究竟谁在和我们抢房呢？
要搞清楚谁在抢房，首先要搞清楚为什么抢房。
从本质上讲，这一轮抢房有三个基础因素：人多，房少，价差！
前两个因素很容易理解，概括成一句话就是：僧多粥少，供需不平衡。
最后那个价差的意思是指目前一手房被政府限价，基本比周边二手房便宜5000-10000元//平方。这么大的逐利空间，哪个都想一头冲进去。
有了这三个基础因素，杭州的楼市，从去年春天开始，就进入了暴走的状态。
“全款的请往里走，按揭的别堵门口，公积金的把车挪走。”这个段子讲了一整年。
到了下半年还进行了升级。变成光有全款也没用，还得靠关系、绑车位、升级装修。
再后来，大检查开始了，明面上开发商变得好商量，对顾客没有任何要求了，三成也能买，不买车位也给登记。
实际呢？开盘只通知部分达到要求的客户，剩下的不通知你！
整个17年的下半年越来越乱，暗地里的茶水费、捆绑车位、装修升级包、甚至通过二手房中介加价单套出货，各种花样层出不穷。
各个楼盘选择客户的大概顺序是这样的：
1、全款+关系（或茶水费）+车位（装修升级包）
2、高首付+关系（或茶水费）+车位（装修升级包）
3、低首付+关系（或茶水费）+车位（装修升级包）
4、全款+车位+装修升级包
5、高首付+车位（装修升级包）
6、低首付+车位（装修升级包）
7、全款
8、高首付
9、低首付
下面是以上内容的补充说明：
一、有的同时有车位和装修升级包，有的只有其中一项；
二、硬的关系要强于茶水费、普通的关系要弱于茶水费，考虑到分类的复杂，同时考虑到托人情关系可能也是花了一定费用的，因此暂时把花了钱的和托了人情的都算作关系一项；
三、高首付指6成以上，越高越往前排；
四、低首付指3-5成首付，越低越往后排。
从上面的排序可以看出，能对开发商带来直接额外利润的都是重要有利条件，譬如茶水费、超贵的车位以及装修升级包。
所以到了后来，全款陪跑，多次参与摇号不中的也不在少数。
这就是杭州楼市目前的真实状况。
下面来看看，到底有哪些人在和我们抢房子？
知己知彼，百战不殆，要想买到房子，就要搞清楚自己在和谁竞争。
PART 1
我们先看一些数据：
2017年，杭州主城区整村拆迁69个，征迁59796户，回迁安置10367户。
2018年，杭州主城区计划整村拆迁56个，征迁4万户，回迁安置1万户。
关于这一波拆迁的具体内容，可以详见本号往期的文章。链接如下：
2018年杭州城中村拆迁数据公布：买房难度系数难以下降！租房难度系数增加！
去年拆迁5万户，安置1万户，剩下4万户是货币补偿，一户是1000万左右的标准，就是4000亿。这么大数额的钱，可能大家不是很有概念，那么还是换成房子来说。
4万户农民拆迁，一户至少买一套自住房，两套出租房，那就是三套，这个是打底的起步水平。也就是12万套购买需求。
因为城中村农民有不少是不工作靠房租度日的，往往他们要提供收入证明来贷款比较难。因此拆迁款一到位，他们一般会全款买房。
这一大波拆迁土豪参与了去年的抢房，有多少还没有买我找不到数据。只是根据他们租房度日的习惯来看，没抢到的、钱要今年到位的、大概率还在赶来的路上，今年肯定继续抢。
那么今年拆迁的4万户呢？安置1万户，还剩下3万户，按一户3套房子看，还是有9万套的打底量在这里放着。
不管怎么算，总之去年到今年，这两年中，一定是有7万拆迁户，合计21万套房子的需求的。还不包括家里条件好，另外还要多买几套的情况。
这里补充一句：上面只是杭州主城区的拆迁户，还没算上余杭、萧山、富阳和临安。
而 2017年，杭州商品房总成交不过是162575套。我想这已经不需要我分析了吧。
全款抢房的大军中怎么都绕不过拆迁户这个重量级的梯队。
PART 2
G20峰会让杭州多次出现在国家级甚至世界级的媒体上。
杭州政府拥江发展的宏伟目标透露出杭州国际化的意图。
在我看来，成为一线城市不是杭州的主要目标。
杭州是想恢复元代时期马可波罗对杭州赞誉的荣光：世界上最美丽华贵之天城。
在别的二线城市各种放宽人才落户政策，上演全国抢人大战的关键时刻。杭州放出了格外引人注目的大招：外国人才来杭创办企业，最高可获一亿元奖励！
南京、成都你们全国抢人是吧？我杭州到世界上去抢人！
同时，杭州也把2018年的1号文件《关于加强众创空间建设进一步推进大众创业 万众创新的实施意见》给了双创产业。
钱江新城、钱江世纪城、奥体中心、亚运村，CBD升级为CAZ这一系列市政规划的大手笔无一不彰显了杭州要成为世界名城的决心。
处在后G20、前亚运会时代的杭州自然而然的成为目前国内最亮眼的发光城市。
以前杭州只是杭州人的杭州，只是浙江人的杭州；
今后杭州将是全国人民的杭州；世界人民的杭州！
这些全国各地的、世界各地的人，也都跑来和我们抢房子。
外地人跑到杭州来配置资产的，一般都是有较强经济实力的生意人。他们往往有较为有效的经济杠杆手段。
全国人民中有经济实力的跑来杭州配置资产，是全款抢房的大军中的重要梯队。作为放眼全国都是优秀的人们，他们往往财大气粗，底气十足。
孰能说清这是幸与不幸呢？
我们可能在为杭州骄傲的同时，也深深感到了压力和无奈吧。
PART 3
我们再看一组数据：
说到马云和阿里，一定是杭州绕不开的一个话题。但这不是今天要展开的主题。
再看下一条本号的往期文章链接：
还有这个：
发这几条只是想说明，其实杭州很聪明。
人才落户政策固然吸引人，可优秀的企业才是留住人才最好的土壤。
我们不但要引进人才，还要引进优秀的企业。
这么多的创新企业落户杭州，必然给杭州带来大量优秀的人才。
再请看一下几组数据：
发了这么多数据图表，大家一看就明白，并不需要我来分析这些数据。我只是想说明杭州有很多优秀的企业。这些优秀企业的优秀人才有什么特点呢？
收入高！
目前杭州的房价对年收入10-15万的普通白领来说已经比较高了。
而对于在那些上市公司，独角兽公司，高新科创企业的的个人来说，年薪30万，家庭收入40-50万是一个常态的数值。甚至不少家庭年收入可以上百万。
对于他们来说，杭州目前200万-300万的刚需房；300万-500万的改善房两年到五年就能出首付，10-20年就能付清余款。有时候积攒首付，可能就是他们落个户口的时间。
那么抢房这种事，他们天然带有更强大的底气。
这些可能都比较抽象，我还是讲一个具体的实例，大家可能就马上能够体会到这一点了。
滨江为什么房价能够迅速追上钱江新城和上城区？
靠的就是那些高新上市企业员工的买买买！
未来科技城怎么就画了个饼，八字才刚开始撇下去，房价就涨涨涨了？
还不就是大家都想着未来科技城复制的是当初的滨江吗？
未来科技城房价目前这个状态靠的是政府规划吗？表面上好像是这样。但实际呢？规划什么的都是虚的，需要时间。钱江新城、钱江世纪城规划了多少年才开始起来？
最最重要的一点看明白了：不过就是阿里搬过去了！！！
高新上市企业的高收入人群，也是抢房大军中的重要梯队。
PART 4
下面继续看几组数据：
2015年杭州常住人口增量开始飙涨，接近2014年数值的三倍。
到了2017年，又比2015年的数值翻了一倍多；几乎接近2011年-2015年这五年的总量。
这说明什么？我们拿2017年的数据具体分析一下：
假设常住人口增加的为两夫妻。那么28万人口相当于14万户。
并不是所有增加的人都会一直留在杭州；也并不是所有的人都会买房；或者说的更残酷一点，并不是所有人都能买得起房子。
可是有一点你必须承认：这28万人口，14万户人，一定是潜在的购买力。不是今年买，但总会有一年买。（当然人口也会流出，但我们只关注人口增加的绝对值）
这样看来，抢房的大军中，必定是少不了流入人口的。甚至这些流入的人口会支撑起源源不断的买房需求。只要人口持续流入，买房的大军必定不断的壮大。
净流入的人口是抢房购房大军中的新鲜储备血液！他们有的马上要买房，有的今后会买房。
说到这里，我想起了网上的一个段子：比你有钱的人都那么努力的在买房了，你再不努力要怎么办啊？
写到这里，一种四面楚歌的感觉油然而生。我知道我可能不能完全把在抢房的人都写清楚了。
但就上述提到的，已经是大家买房路上的强有力的竞争对手了。是不是感觉到买房路上困难重重啊？
不用担心，办法总比困难多！如果大家想早一点买到房，抢到房，还是要多做做怎么买房的功课。
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文∣杭州跑盘小王子
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