融创金成未来海跑盘记——闲林板块（一）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
这个系列会按板块一直写。从现有的楼盘写起，今后有新楼盘也会跟进补充。主要的目的让大家可以对楼盘有个大概的了解。由于信息随时可能变化，很多具体的细节，希望各位还是要亲自去售楼处及时了解最新情况。
我尽量客观的描述我了解到的情况以及查阅到的资料，但会带有一定的主观性。写的比较慢，因为不想直接照资料抄。将从我自己的角度具体谈到一些我认为的优点和缺点。看的朋友们不必太过纠结，毕竟每个人思维不同，大家就仁者见仁，智者见智吧。
前 言
闲林这个板块，可能算是杭州远郊最有名的一个板块了。
成名早，盘子大，开发周期长，周边无大型配套，房价长期坑，这个估计是大家对闲林最基本的整体印象了。
然而，随着未来科技城的确立，这里万年坑的价格洼地也开始被填平。可以这么说，如果没有未来科技城，估计再过五年十年，闲林也还是现在这么个摸样。
但现在一切都不同了。
正 文
最近，闲林板块有个楼盘的名字经常被各个媒体提及。这就是传闻中将要首批进行摇号的融创金成未来海。
我到这个楼盘的时候是傍晚5点左右。售楼处位于楼盘工地现场的最西南角。楼盘的西面靠着闲富北路。
路的另一侧是私立的英特西溪外国语学校和已经交付的楼盘融创金成西溪海。
闲富北路一直往南过了杭瑞高速后是闲富路，再一直往南，过了万丈山隧道后，就进入科创路，直达富阳银湖排屋别墅区板块。
楼盘现场看，大部分的楼幢已经接近结顶，局部外立面已经成型，大家可以看一下我现场实拍的图片。
一进入售楼处，就有接待给了一张参观流程介绍，显得非常专业。进门往右边走，是沙盘区。
在这里，置业顾问刘先生接待了我。我的一个朋友去年买了这个小区的小户型。这位置业顾问也是朋友介绍的。由于是熟客介绍，我们的聊天相对比较随意，时不时的会说起我朋友当时购买的一些细节。但他言谈举止还是比较专业的。
PART 1
下文，我以当时问答的形式记录了解到的楼盘信息。语言经过我后期整理。交谈期间，他也介绍了融创的品牌及背景，这些部分我就不做介绍了。
我：这块地什么时候拿的？拿地价多少？
刘：金成在2015年9月竞得的，地块是余政储出（2015）41号地块。拿地价不知道。
我：项目正南面的荒地是什么？
刘：项目南侧远眺靠近杭瑞高速的是闲林老楼盘爵士风情。从那边到未来海之间的一大片空地就是和睦湿地。
我：听说未来科技城南侧紧靠着和睦湿地的地方要打造金融岛，离项目近吗？
刘：那个在东面，离得比较远，项目离未来科技城公共服务中心那个岛比较近，直线距离只有1.5公里。沿项目北侧的上和路一直走，就到绿汀路了。
我：那么离地铁站呢？
刘：绿汀路地铁站到项目最近的那个点直线距离大约1.3公里。
我：听说整个项目分两个部分？靠南面的是大户型？我朋友去年买的是靠北面的小户型。
刘：对的。北面那个叫“澜湾”，有8幢18层的高层，698套，主力户型70-90方，是刚需产品，已经全部卖完了。
南面那个叫“溪汀”，有10幢18层的高层，1004套，主力户型90-139方，是改善型产品，其中139方是最主要的户型，一共有404套，占到溪汀总房数的40%以上。整个项目总共有1702户。
我：那么现在主推的是哪一部分呢？
刘：目前在售的是“溪汀”的产品。“溪汀”由南而北分两排，朝南面向和睦湿地的景观房有6幢，分别是1-6号楼。其中1、2、3、9、10号楼已经卖完了。这次要推的是6号和7号楼共88套面积139方的大户型。
我：房子的得房率有多少？
刘：78%。
我：车位配比多少？怎么卖？
刘：“溪汀”因为是大户型为主，车位配比为1：1.2。目前车位负一楼26万/个，负二楼23万/个。
我：小区地面是否人车分流？
刘：小区是半人车分流的。
我：后期物业谁做？物管费多少？
刘：“澜湾”是融创物业；“溪汀”是金成物业。物管费是一样的，1.68元/平方米的物业费+0.6元/平方/月的能耗费+0.77元/平方/月的特约服务费。
我：目前的蓄客情况如何呢？一天大概有多少人来看？
刘：之前已经蓄客满了，刚公布要摇号的那段时间，就停止了登记，最近又开始登记新的客户。这段时间周末节假日来访的客户基本50组/天，之前平时差不多是一半的量。
我：之前网上众多媒体传说你们是第一个摇号的楼盘，是真的吗？
刘：可能是第一批中的一个吧，没有特别清楚的说法，怎么摇号领导也没有说起，最近都没见到领导人。
PART 2
融创未来海这个项目，是融创从金成手上收购来了，由融创全面操盘。我特地去查了一下，余政储出（2015）41号地块是金成房产在2015年9约24日以13568万元的总价竞得，折合楼面价为2046元/平方米。
值得关注的是，当时同一天万科在未来科技城竞得的余政储出（2015）41号地块楼面价是6000元/平方米。最后打造的项目是万科星空公寓。在2016年已经销售完毕。透明售房网上显示销售的价格为毛坯2万出头到3万多，精装3000元的标准。
项目自身有1.3万方的社区商街，周边大型的区域综合体有海港城、欢乐城和印象城，还有一个比较近的是建设中的嘉凯城的城市客厅。
这里离今后规划中的未来科技城公共服务中心倒是特别近，感觉像未来科技城的生活区。距离科技城三兄弟大概也就3公里左右，又有湿地的环境，因此虽然属于闲林板块，但价格却是向着未来科技城靠近。
学校么是私立学校，从幼儿园到高中都有，只要有钱，教育应该是不成问题的。不过也不是光有钱就行的。英特西溪外国语学校要入学也是要面试的，早几年比较容易，现在竞争也很激烈。
一个学期的学费近2万，食宿另算，一年学生的开销接近5万。别以为他们钱花的多就过得舒坦。一样要上补习班，一样学习竞争压力很大。一样要几千个人入学百把个。有钱家的孩子都在很努力的读书了，作为普通老百姓的我们要有危机感啊。
这一批即将开盘的大户型售价大约在2.6万元/平方，包含精装修。具体标准见下图。
精装项目的标准为3500元/平方米。包含了空气源地暖和中央空调，估计为约克或同等品牌。从现场样板房来看，还算是诚意满满、水分不多。
下面将2017年这个楼盘已售部分房源的价格贴出来给大家一个参考，数据来源于杭州透明售房网：
对比之前的价格来看，现在开发商所说的2.6万含精装的价格应该是已经上涨了3000元/平方左右。
当然开发商这边的说法是小户型的价格做的低一些，大户型的价格做得高一些，这也是蛮有可能的。
最终还是要看房管部门备案价会怎么给了。
PART 3
下面我们就来具体看看他们的户型图和样板房。
这次主推的户型是139方，见下图：
这个户型和我们之前看到过的璞丽东方的127方洋房的神户型有些接近，只是赠送面积相对少一些，少了一个卫生间。但是由于璞丽东方式洋房，得房率会高一些。
因此，未来还“溪汀”的139户型，除了餐厅大一些，其余也并没有比璞丽东方的127洋房户型大太多，毕竟多了10多个平方呢。只能算是一个还不错的户型。但功能比较齐全、布局比较合理。
进门是宽敞的玄关，左手边走是客厅，右手边走是餐厅、厨房。客厅南向面宽4.1米，与之并排的房间是老人房，南向面宽3.35米。老人房带飘窗。
这个户型最大的亮点是南向的大阳台，客厅与主卧联通，面宽达到7.8米。大阳台直面的就是和睦湿地，赏四季之变化，辨草木之青黄，充满野趣的景色融入生活，也是别有韵味的。
进门右转后到达的首先是餐厅，这个餐厅的尺度非常好，比璞丽东方的的同类型户型要大一圈，显得不是那么局促。
餐厅的正北面是U型厨房，空间利用率较大。厨房的两侧，一边是个书房，一边是个儿童房。面宽均为3米，尺度尚还可以。
儿童房和主卧对门，一南一北，两侧为餐厅过道和公卫，相当于餐厅过道走到底的地方有了一个小玄关。直行是公卫，右转是儿童房，左转就是主卧了。
主卧进门左边是个L型的走入式衣柜，右边是主卫。主卧南向面宽3.7米。通过阳台可以直达客厅。
当然，这里还是有些缺憾的，主卫竟然是暗卫，让我有些意外。根据实际生活的经验，暗卫时间长了或多或少排气通风都会有些不理想，往往会有异味。不过想了一下，样板房是中间套的缘故，看图纸，边套主卧卫生间就有个小窗户了。
PART 4
最后，来谈谈我对这个楼盘的整体评价。
首先，在闲林目前在售的楼盘中来看，未来海的位置是属于最好的。可以说，他虽然区块上属于闲林，但其实他已经可以看作未来科技城的一部分了。
这一点上，他有着其他楼盘不能比拟的优势，何况他南侧还有这一大块和睦湿地，自然景观上的优势在闲林这边的在售楼盘中也算是数一数二了。
其次，这里勉强可以算个地铁盘。目前闲林是没有地铁规划的，今后地铁到的可能性也不算很大。
那么直线距离1.3公里，实际距离在2公里左右，也算是离地铁比较近的一个盘了。
再次，他的开发商融创还是有巨大的品牌优势的，开发的水准也是高于平均水平线的，如果一定要说这个品牌有啥缺点呢，估计就是一个贵字了。
一方面融创品牌的溢价比较多；另一方面，这个楼盘其实已经把靠近未来科技城的优势转化为了溢价。
最后一点要说的是未来海接下来主推的都是大户型。这和周边在售的江南府、桃源小镇这些，形成了市场错位。
同样，目前大户型，在未来科技城并不算太多。这可以说是他的一个优势，也可以说是劣势。因为大部分首次置业的朋友会更需要89方的户型。而投资客考虑到今后转手的难易程度，一般也会考虑小户型为主。
但从另外一个侧面来说，投资客少了的楼盘，自住比例相对会高，出租、群租的比例就低，有利于整个小区的整体环境。
当然，市场对他的认可程度相对于创世纪、梧桐郡这些红盘来说的确还是低了一些。毕竟从这个楼盘到访的客户数量就可以看出来。同时，他一次开88套，其实也能说明一些问题。
但市场认可度有时候也不能代表全部。大户型的确会难卖一点，他的价格对闲林来说也高了那么一点。
但湿地的景观是实打实的在的，离未来科技城公共服务中心的距离也是确确实实的的近。长期来看，自住兼投资，这里还算是个不错的选择。
此外，相较于小户型好转手的说法，我其实也有不同的判断。因为限购，今后房子频繁的买进卖出会比较少，大部分人可能会相对长期的持有房产。
如果在未来科技城收入比较高朋友们，在钱足够的情况下，能够一步到位，其实139方的户型能满足更好的生活需求。
从另外一方面考虑，今后改善会是一个大的趋势。不是提了要大家追求美好生活吗？
随着二胎以及对生活品质追求的不断增长，在未来科技城这么一个能够创造旺盛购买力的区块，改善大户型反而可能比首套刚需紧凑小户型有更长远的发展。
当然这一切的前提是未来科技城能够起来。大家说呢？
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