禹洲·滨之江跑盘记——之江双浦板块（一）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
禹洲·滨之江（滨之澜苑二区）11幢、18幢公示了。
这次可售的房源为181套，提供30%的比例，共54套供“无房家庭”优先摇号。其中89方的114套，125方的22套，139方的45套，房源均价28000元/㎡，含5000元/㎡的装修费。
登记时间为2018年6月16日早上9点至2018年6月18日晚上18点，仅接受线上登记申请。
售楼处地址：杭州市西湖区枫桦东路与梧桐路交叉口。
下面是整个公示的图片。
PART 1
挺巧的，周末约了朋友滨江吃饭。下午三点左右，离吃饭时间还早，在朋友家阳台上一眼看到了江对岸的禹洲·滨之江，才发现这个之江的楼盘原来离滨江那么近。
车开上彩虹快速路之江大桥，就能看到江对岸的工地。只是下了桥，反而要绕一圈路才能达到楼盘所在地。
这是项目现场周边的照片。
这是在大桥上拍的照片。
这是上桥口的照片。
这是这次要开的11幢和18幢的近照。
这是售楼处正门的照片。
整个售楼处的装修还是比较大气的。
进入售楼处大厅后，正面直走是休息洽谈区，左手边往里走是沙盘区。
现场的置业顾问小虎同学热情的接待了我。更碰巧的是，我还在售楼处现场碰到了以前同一幢楼里隔壁公司的熟人，也是带着女儿来看房的。
下一节，我们来了解一下这个楼盘的具体情况。
PART 2
禹洲·滨之江位于西湖区之江板块，是主城区的楼盘。
楼盘的开发商是中维地产浙江有限公司，拿地是2012年11月19日。
楼盘容积率为2.0，绿化率为30%。
小区房屋总套数为2221户，物业公司为禹洲物业，物业费住宅为2.25元/月/㎡，车位比为1：1.15，之前车位售价是不高于29万/个。
整个小区分为南北两部分，中间有一条东西向的小路分割。沿着这条小路有部分车辆通行的出入口以及临时停车位。而南北两个小区的部分则是人车分流的。
小区一共15幢高层，层高2.9m，23层；17幢洋房，层高2.95m，北区7层已全部售完，南区为6-7层。
在小区的中间位置靠东边是一所配建的幼儿园。小区的北面是自带的5万方的商业综合体配套，其中有写字楼、酒店以及商场。
小区的南面是2万方的市政配套公园。
下面是小区的概况以及不利因素的现场展示。
下面是沙盘图。
这是从江边位置，东南往西北方向拍的。
这是从正南往北拍的。
这是从正北往南拍的。
这是从之江大桥往楼盘方向拍的。
这是楼盘位置图。
PART 3
接下来我们来看看户型和样板房。样板房只做了139㎡的边套和89㎡的中间套。
有一点我挺欣赏禹洲这个开发商的。他的样板房没有通过大量的软装来美化，也就是说看到的，基本接近今后的交付。这个年头，这么实诚的也少有了，点个赞。
这次开盘18幢东边套139㎡，西边套89㎡，两个中间套89㎡；11幢东边套139㎡，西边套125㎡，两个中间套89㎡。
一、139㎡的边套户型。
89㎡的中间套户型。
三、125㎡边套。
四、89㎡边套。
PART 4
这个楼盘其实优缺点算是比较明显的。
优点：
1、小区属于主城西湖区。
2、周边大型商业、商务和医院、学校什么都有。
3、离滨江非常之近，只是翻过一座之江大桥。
4、正南面的大型市政公园以及离江的超近距离使得小区的自然环境异常优越。
缺点：
1、离地铁6号线实在是有点远。
2、近距离的商业配套只有自带部分了。其他的配套都不是那么的近。
3、小区的西侧和北侧是绕城高速，从彩虹大桥下来到小区，需要稍微绕一下。
4、5000元/㎡的装修标准么，自然还是水份多多的。
PART 5
楼盘的区块价值分析其实也不用我多说，大家只要搞明白这里是主城区就会懂得他的价值所在。
下面是周边一些楼盘的拿地及销售情况。
7月6号，这个区块还有新地要拍。
起价就是17228元/㎡，略低于去年的两宗拿地价，之江板块的价值是否要重塑，这次土拍的情况将会见分晓。
PART 6
总之，这个盘对于想要自住，滨江外溢的产业人群来说是很不错的一个选择。不必要依托于地铁，平时出行开车，到滨江真的就是几脚油门的事儿。
但对于考虑投资出租之类的，就不能算很好的标的了。但这个不好也是相对其它更好的地方而言的。
譬如我碰到的熟人，她的生活范围都在上城区钱江新城区域，作为她来说，这个价位的房子是不错的选择。
但对于投资的客户或者说在城西上班的人来说，可能差不多价位同样属于西湖区三墩北的西雅图会更吸引人。
当然如果是对想要持有主城区物业的人来说，这个价位也还算是洼地。
所以有时候很多的选择主要是考虑自身的需求，以及与其它楼盘的对比。
记住：买房没有最好的选择，只有最适合你的选择。
不必太纠结，至少目前的行情下，能摇到的，应该就是与你有缘的房子。
结 语
今天万科未来城三期摇号结果出来了，大家热闹了一天。
有摇到号的朋友，可以扫下面二维码加入业主群。
接下来禹洲·滨之江、万科西雅图、融创东麟府、中粮梦栖祥云、祥生群贤府和栢悦中心等楼盘都马上要开。
有的是之前的红盘，有的是高价地入市的代表盘；有的是主城区的，有的是绕城外的；有的是地铁房，有的不是。这些不同要素的对比，可能会让市场产生一定的变化。
市场是像之前那样整体沸腾，还是会有不同的分化让我们拭目以待。
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文∣杭州跑盘小王子
编辑∣杭州跑盘小王子
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