中铁·九逸跑盘记——临平山北、塘栖、超山板块（二）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
随着临平山北区块栢悦公馆摇号的结束，创下了杭州摇号的新纪录。
今天，我们来看的是栢悦公馆往东800米，在同一条路上的中铁·九逸。
PART 1
如果有人问临平山北的第一热销红盘是哪个？我会毫不犹豫的回答中铁·九逸。
为什么？答案很简单，因为便宜。
栢悦公馆的在售均价是17500元/㎡左右，含了3500元/㎡的装修费。而中铁·九逸的均价只要13000元/㎡。大家应该都懂装修费里的水分，所以中铁·九逸真的就一个优点——便宜，便能秒杀周边所有竞争楼盘了。
中铁九逸分两个区块，一期是已经交付的逸都，一共9幢楼，现在二手房成交均价在2万元左右，挂牌价已经达到2.5万以上。二期就是目前在售的九逸。
这种差价注定这是个会被人疯抢的楼盘。
PART 2
从栢悦公馆售楼处沿着北沙西路往东拍照，远处在施工的建筑物就是中铁·九逸项目了。
项目的西面是绿城的楼盘莲园。
项目门口停车比较麻烦，需要逆行一段非机动车道后停在小停车场。
下午阳光比较强。
楼盘的入口做的挺不错，翻过小桥，走过水景，曲径通幽，有点中式园林的味道。
有围挡的是正在施工的二期，没有的是已经交付的一期。
大厅走进的正前方，远处是接待台。
近处是沙盘。
沙盘右侧是区位图。
该有的展示也都有，显得比较正规。
这是不利因素。
楼盘沙盘的左侧是签约大厅及户型展示区域。
PART 3
下面是现场从置业顾问这里了解到的楼盘具体情况。
中铁九逸位于临平山北北沙西路与荷花路交叉口。主力户型为87㎡-129㎡三居。容积率为2.37，绿化率30%，规划有1278户。预计交付时间是2019年9月，毛坯交付。
小区一期推广名叫逸都，二期推广名叫九逸，整个楼盘叫逸都花苑。一期、二期地面、地下车库均是一体连通的，实际二期交付后，就是一个整体的小区。一期逸都在2015年1月31日已经交付。
一期一共9幢838户（具体为3-7幢、13-16幢），二期14幢1278户（具体为1-2幢、9-12幢、17-24幢；下图中勾线部分），整个小区共23幢楼，均为2梯4户，得房率80%左右。
一楼没有挑空大厅，也没有底商，是个纯住宅的项目。其中8幢是售楼处，也就是今后的会所。
目前还剩12幢、17-19幢未开（上图中打勾楼幢），其余都已售完。这四幢的户型具体这样分：
12幢、19幢：东边套129㎡、中间套88㎡、西边套139㎡。
17幢、18幢：东边套138㎡，中间套89㎡、西边套129㎡。
其中138㎡和139㎡户型是一样的。（具体户型解析见下文PART5）
小区是由中铁自己的北京中铁第一太平物业公司上海分公司提供物业服务。物业费含能耗为2.18元/㎡/月。一期的房子外立面是面砖，二期是涂料+喷漆。
小区未实现人车分流，地上+地下车位与户数比接近1：1，目前在售车位18万/个，可以按揭。
小区南门离9号线北沙路站720m。也就是离大型商业配套万宝城720m。
二期去年开了两次盘，分别是2017年8月30日和2017年11月30日。第一次开了300多套，第二次开了500多套。在当时都是引起轰动的开盘。
由于单价低、总价低，在市场还没有今年那么热的状态下，开发商采用临时通知，短时间截至的方式，自行组织了摇号。去年二千人摇号的壮观场面，讲得就是这个楼盘。基本上中签率在30%左右。
因为一期已经交付，一二期又是同一个楼盘，所以和一般期房不同的是，这个小区的教育资源是完全确定的为三小和五中。
PART 4
透明售房网上一期一手楼盘信息部分截图如下：
其中13幢是一期楼王价格，大家参考一下就好。
PART 5
下面是户型展示，都是比较普通的户型，不做额外分析，大家自己看吧。一共四个户型：129㎡、88㎡、89㎡和139㎡。
边套129㎡（12、19幢东边套；17、18幢西边套）：
中间套88㎡（12幢、19幢）：
中间套89㎡（17幢、18幢）：
边套139㎡（12幢、19幢西边套）、边套138㎡（17幢、18幢东边套）：
PART 6
我们再来分析一下中铁·九逸楼盘的价值。
文章开头就讲过，他最大的优点就一个：便宜！
虽然，他不是上盖地铁物业，周边配套也都要到地铁站附近，景观和外立面配置也不如栢悦公馆，但他一个便宜秒杀周边一切楼盘。
同时毛坯交房，是投资的最佳标的。
单价低，总价低，使得他的定位非常明确，就是一个刚需盘。而临平山北这么个地方，本来就是刚需集中的地块，精准的定位，使得他的优势得到了有效放大。
而实际离地铁站的距离应该说没有想象中那么近，但也没有想象中那么远，勉强处于一个刚刚能接受的状态。
G20之前，就有上海的炒房客，把临平山北的房价，从5000千多炒上了1万。后来限购了，价格基本就限定在了1万出头。
后续钱江经济技术开发区的产业渐渐起来，万宝城等各种配套也丰富了，加之临平拆迁的推进，本地人对山北的居住价值有了一定得认同，价格又慢慢上行。现在，这边倒还是自住的人比较多。
了解到的是，之前几次开盘也是以本地人为购房主力。只是现在开始的全城摇号，不知道会有多少投资客冲进来。
毕竟89方一套房120万不到的均价，在2018年的杭州也是实在少见了。
预测如此超高的性价比，一定会使得刚需和投资客趋之若鹜。
很多人肯定觉得我是在吹，其实不然。之前2000人摇600套不到的房子，已经是市场对这个楼盘最佳的注释。不信，咱们走着瞧。
预计，中铁·九逸是有能力争夺全杭州摇号中签率最低的前三位的楼盘。
结 语
这个楼盘目前了解到的情况是要到下半年开了。
有考虑的朋友，建议提前做好准备，这个楼盘之前几次自行组织的摇号就喜欢卡时间点，不知道现在公开摇号了，会不会还玩这出。
从某种意义上讲，1万个人摇号，和1000个人摇号，只要出售的房子都能卖光，那么对开发商来说收益是一样的。因此，开发商其实是并不希望人太多的，那样他们要把大量的精力花在不能中签的客户上。
这个月和下个月主要卖车位，之前买到房的业主才有资格购买，车位18万一个。
说句实话，这个车位的价格真心贵了，投资的不建议买，自住的，根据自身需要考虑吧。
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文∣杭州跑盘小王子
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