越秀·星汇城跑盘记——临安、青山湖板块（一）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
4月29日起，越秀·星汇城·后湾开始登记摇号。下面带大家一起来了解这个临安第一摇的楼盘。
PART 1
关于青山湖和临安以及杭临城际铁路相关具体内容我们另行著文，这里不再展开。
临安是杭州城区范围内唯一不限购的区。
临安的楼市主要分成三大区块。一是临安主城区块，二是青山湖排屋别墅区块；三就是青山湖科技城区块。
青山湖科技城区块，是杭州城西科创大走廊的最西端，距离杭州城中心约40多公里。
从杭州到青山湖科技城主要有两条路可以走。一条是沿着天目山西路，也就是杭瑞高速一直往西走；另一条是从文一西路转东西大道往北到达科技大道，一路往西。
从武林广场出发，平时需要1.5小时左右，这次假期高速免费，我们走了杭瑞高速，大概1小时不到就到了。
PART 2
我们到达售楼处大概是下午两点左右。
售楼处外的广场上搭设了一个临时的棚，棚内并无人。
边上有一个巨大的登记现场温馨提示。
走进售楼处，人还是挺多的。正面是接待台。
左侧原来是休息区，今天被拦起来，成为登记交资料的专区，没有准备资料通过预检的人，不能入内。可能是因为外面棚内太炎热，所以直接改到了室内。
接待台右侧的空间是沙盘展示区。
销售方案公示信息如下：
此次对无房户的倾斜比例为20%，意向登记需要提供50万元人民币现金存款证明。
但这个存款证明相对比较松，只需要存入银行一笔钱，拉出定期的单子即可，并不用锁定钱。因此，钱不够的朋友，也可以反复多拉几次。
据说首套房按揭首付比例大部分要四成，具体要看合作的银行怎么说。
PART 3
在这里，置业顾问给我们介绍了这次摇号房源的情况。
二期还剩前面四幢没开，其余的都已经售完。这次要开的是28幢，它的南面今后是单身公寓。
28幢分两个单元，一二楼为底商，住宅从3楼起售。东边一单元为25楼，西边二单元为16楼，每个单元两梯四户，共计162套。
其中住宅145套，89户型107套，122户型38套。
但实际在透明售房网中，房号标注并未分单元，01-04属于一单元，而05-08户型就是二单元了。
其中，3楼从西往东的三套（06-08户型）是跃层设计。见下图：
本次房源全为毛坯，均价15466元/㎡，最低总价133万元/套。
下面是部分透明售房截图。
楼盘不利因素公示：
PART 4
越秀·星汇城，位于青山湖科技城南北中轴大园路以西，是一个总体规划1万户以上的超级大盘。
星汇城一期已经开发完毕并交付，约5000户。下图是一起交付的楼房。
目前在开发的是二期后湾组团。今后在二期的正西面，还有排屋别墅等产品待开发。下图是二期在建设的现场。
星汇城·后湾离今后杭临城际青山湖科技城站约800米距离。地铁站附近有大型商业配套宝龙城。在城际铁路南侧还有浙二医院的分部。
项目自带酒店、商场等商业配套在一期的正东面，也就是售楼处所在的区块。
PART 5
置业顾问介绍完后，我们自行参观了样板房。一个供三个户型：89㎡中间套、119㎡边套和89㎡夹边套。其中夹边套因为户型不怎么好，我这里就不介绍了。其余两个户型的介绍和图片见下：
一、119㎡户型，边套。
119㎡边套四室两厅两明卫，两房朝南。首先进门玄关直面餐厅。
进门左边就是U字型厨房，尺度还不错。
进门右边对称厨房的地方是公卫，设计上把两处的门错开了。
置餐厅和客厅是连在一起的，有6.6米左右的大飘窗台，朝东或者朝西。
北面挨着厨房的是朝北的书房。
书房的隔壁就朝北的客房。
朝南的主卧是落地窗。
主卧带明卫，走入卫生间的通道两侧是衣柜。
次卧同样朝南，带阳台。
这是从朝南两个房间出来直面客厅餐厅角度的照片。
二、89㎡户型，中间套。
89㎡户型三室两厅两明卫。
进门玄关，鞋柜，直面客厅、
玄关鞋柜对面就是U字型厨房，尺度比119㎡户型要小不少。
厨房南侧隔墙背后就是餐厅。
餐厅和客厅之间是个长长的走道通往卧室区域。
通道左手边第一个门是朝南的次卧。
次卧对面是公卫，设计上两处的门是错开的。
公卫的隔壁是朝北的书房。
通道到底就是主卧。
主卧带卫生间，基本和119㎡户型一样。
PART 6
最后我们来谈谈对这个楼盘的分析。
首先，89㎡中间套和119㎡边套户型是值得肯定的。而夹边套户型较差，当然售价也会比较便宜一些。如果不是不得已，建议不要选择。
楼盘的位置还不错，大园路一直往北，两侧都是没有污染的研究院和公司。空气环境比青山湖科技城杭临城际铁路以南要好。
周边有自己底商配套，今后有自带商业以及宝龙城商业配套，生活应该是比较便利的。
附近有浙二医院青山湖分院医疗资源配套，也有育才小学等教育资源的配套。
城际轻轨就不用说了，离的直线距离是800米，就在将来宝龙城市广场的南侧。
商业、医疗、教育、交通、环境，该有的全都有了。因此，这个楼盘的整体素质算是很不错了。总价低，宜居的刚需方是这个楼盘非常明确的定位。
我们再来看价格问题。
15466元/㎡的均价。下沙大学城北属于海宁的区块，同样不限购，价格比这个还略高一些。
2017年11月2日，天阳竞得的青山湖科技城04地块，楼面价是11022元/㎡，按通用公式计算得到保本售价约为18580元/㎡。
对标后期要销售的天阳项目，目前该楼盘的售价，将会有20%的升值空间。
周边目前在售的楼盘价格参考见下图：
同时我们要注意到，4月24日，临安城区的土拍遇冷的真实情况。我在文中曾经指出，要密切关注青山湖区块的下次土拍情况。
目前1.5万左右的价格，对临安以及青山湖板块来说，基本上已经在高位了，应该需要较长的时间来消化。如果还想再有较大的涨幅，那就要看接下去是否能有高溢价的地块出现了。
但总的来说，相对于临安城区，我会更看好青山湖区块，一是因为这里有产业支撑，二是因为这里是新城的概念，周边各种配套都在起来。相比较而言，临安主城区其实基本不会有太多外来人口进入。
人口才是支撑房价的最重要因素。
结 语
当天登记意向客户270组。今天目前也有100组以上的客户登记了。
划一下重点：
这个盘各种配套都还不错，生活区域在周边附近自住的小伙伴完全可以买。
投资的需要稍微慎重一点，短期很难有较大利差。长期持有，只要城西科创大走廊的未来可期，那么这个楼盘的未来也一定是可期的。
当然钱多的没地方投的，那就随便买了，反正不限购，反正一时的涨跌对他们来说也不是特别有所谓。（这一句不是调侃，是发觉这样的人真的很多。）
最后，希望大家能买到心仪的房子。
我在跑盘的路上一直前行。
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文∣杭州跑盘小王子
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