临安土拍凉了——保持清醒的头脑，涨多了就该跌！
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
2018年4月24日，杭州市临安区5宗土地出让遇冷。两宗流拍，一宗底价成交，另两宗也大大低于周边已存在的地王。
PART 1
本次土拍五块土地基础情况如下表。
具体位置见下图：
PART 2
土拍实际情况如下：
1、临政储出[2018]4号，太湖源镇青云村郜溪地块，无人报价，流拍。
2、临政储出[2018]3号，天目医药港单元ZX11-F-32、33地块，经1轮报价，由8221号浙江佳源杭城房地产集团有限公司以45828万元竞得，楼面价9521元/㎡，溢价0.22%。
3、临政储出[2018]2号，天目医药港单元ZX11-F-39地块，无人报价，流拍。
4、临政储出[2018]5号，临安经济开发区控规单元A1-02-02地块，经1轮报价，由7964号竞买人浙江青山湖科研创新基地投资有限公司以底价6029万元竞得，楼面价1205元/㎡。
5、临政储出[2018]1号，锦北单元D-R2-19地块，经50轮报价，由8236号竞买人杭州元德置业有限公司（万科）以62128万元竞得，楼面价11042元/㎡，溢价9.33%。
PART 3
我们对比之前土拍的情况：
临政储出[2018]2号地块，容积率、起价均高于临政储出[2018]3号地块。明显两者相比，3号地块的性价比略高一些。而与之前拍出的锦城街道长路畈地块比，本次的起价，接近之前最终的拍得价9744元/㎡。
临政储出[2018]2号地块最终拍得楼面价11042元/㎡，与相邻项目苕溪一号楼面价11848元/㎡相比，已然下降806元/㎡。
PART 4
然从今天土拍情况看，临安土拍遇冷已经是不争的事实了。临安，作为杭州唯一不限购的城区，楼市的预期也开始转变。接下来，在售的项目会承受较大的压力。
我们分析出现这一情况主要有以下几个原因：
1、之前过大的涨幅透支了预期。临安在去年成为杭州第十区后，土地价格较之之前已经翻了好几翻，去年一年涨幅4倍。
2、起价过高。土地起价本身过高，是造成遇冷的一个重要因素。这和拍卖市场起价低的容易拍出高价的道理是一样的。过高的起价，使得很多开发商失去参与的热情。
3、临安相应的产业规划主要集中于青山湖科技城板块，主城区产业支撑相对较弱。之前拆迁户大量消耗，后续的价格支撑还是要靠产业人群的导入。
4、土地供应量过大。撤市并区后，土地供应量数倍于往年，需要一定时间来消化。
5、拆迁户的减少。去年拆迁户6219户，今年是2089户，较之去年少了三分之二。
6、随着土地供应量的剧增，房子供应量也相应大增。预计今年供应量由近3万套，去年临安成交1万套算，今年明显要供大于求了。
再大的利好，也是需要时间去兑现的。临安这一轮撤市并区的大涨基本到头了。接下来，需要一个较长的过程去消化之前拍出的大量土地。
我们预计杭临轻轨建设接近尾声时，诸多利好确实兑现之际才是临安下一轮大涨的时机。
同时，也要密切注意之后青山湖科技城板块土拍的情况，才能对今后临安楼市的走向有更精准的判断。
结 语
市场经济还是有其自身的规律的，政策的干预会扭曲市场，影响市场。干预越多，扭曲的越厉害。
临安作为不限购的区域，行政干预较少，市场真实度就会较高。
大家应该保持清醒的头脑，不要有侥幸心理，还是要尊重事实和规律。
涨多了就要跌，跌多了就要涨，不外乎如此。
杭州限购区域也一样，目前那么热是因为供不应求。如果价高又供大于求，杭州房价一样会遇冷。关于杭州往后房价的走势，我们会在《贸易战中房产走势分析》系列中继续讨论研判，请大家密切关注本公众号后续文章。
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文∣杭州跑盘小王子
编辑∣杭州跑盘小王子
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