绿地·合景璞丽东方跑盘记——乔司、九堡板块（一）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
PART 1
今天绿地·合景璞丽东方开始摇号登记。这次开6、7两幢。共计123套房源，全部为洋房。
主力户型：
1、89㎡，标准层三房——15套
2、127㎡标准层四房——70套
3、136㎡、标准层四房——14套
其余特殊户型还有：
1、100㎡，洋房顶楼，三房——10套
2、116㎡，洋房顶楼，四房——1套
3、114㎡，洋房底楼送60㎡地下室，三房——6套
4、129㎡，洋房底楼送60㎡地下室，四房——3套
5、143㎡，东边套洋房底楼送65㎡地下室，四房——1套。
PART 2
今天登记现场8点半的照片，已经提前开始了：
截至中午12点，登记人数为200组左右。
开发商关于本次摇号的官方文件如下：
PART 3
这次开盘的总价在230万-390万左右。
部分透明售房网备案价格截图供大家参考如下：
PART 4
下面对之前跑盘过得内容重新编辑，供大家查阅。
先上两张样板房装修的图，后文重点介绍标准层127㎡的样板房。
怎么讲的，第一眼看到这个装修我只能给到80分，刚刚到良好分值，毕竟不是豪宅，所以感觉就只是还可以，甚至有一点平淡无奇。
可是来之前我是特地做了功课的。翻阅了相关的各种推文。结果发现这个127方的户型还是有不少人给了高评价的。
记得大咖《层楼》在2017年底评出了“杭州十大神户型”。用一篇文章的篇幅写了十个楼盘最优秀的户型。可是在今年1月4日这一天，《层楼》发觉他错过了什么。
于是专门用了一整篇的文章来写了他漏掉的这个璞丽东方127方的洋房户型！我对照着下面的户型图，实地一处一处带大家看一遍。
请原谅我是个爱占小便宜又小心眼的普通人，看问题总是从小处看起，所以我能关注的都是这个户型的一些小细节。在我看来，这是一个充分考虑了生活品质的真正让三代人可以一起生活的户型。
首先，他有一个独立的入户电梯厅，电梯刷卡进入，电梯厅别人进不来，这个就是自己家的玄关啊。一看到这个有木有一种占到便宜的感觉啊。我的第一反应是偷偷的暗笑。进门正对面是玄关柜。
进门右手边是餐厅，中规中矩，再往前走，哇，好宽敞的厨房啊，标准的U字型橱柜台面，书上说这是最合理最节省空间的厨房类型。右边还能放下对开门冰箱！
从厨房退出来右边是个朝北的书房，稍微有点狭长，刚觉得没有什么亮点的时候，一回头，又哇了一下！书房远离窗户的方向竟然有一个大大的储藏室。
和父母三代人一起生活过的人才知道，老妈永远有用又用不到，丢又丢不掉的东西。虽然我们并不知道那些东西存在是干嘛用的，但事实上就是有很多东西需要更多的柜子来放。
甚至还有一个日本人专门写了一本关于家里收纳的书呢。我们那位持家又劳心的妈妈，总是需要柜子！柜子！柜子！所以这个甚至可以做成走入式衣柜的书房内的小套房，实在是让我太喜爱了。
或者没有父母同住的时候，是不是可以让老婆用一整堵墙来放包包和鞋子呢？我瞬间又偷偷地笑了，感觉自己占到了豪宅的一角，哈哈。
进门玄关柜的背后从餐厅一角走过去，是个室内的小玄关，从这里可以进入公卫。
公卫的两侧：一边是朝北的客卧或者说是小孩房，另一边就是自带卫生间的主卧了。两个房间尺度都不错。毕竟是洋房产品，舒适度还是很能照顾到的。
主卧进门的左边又是一大排储物柜，老婆的衣服都可以挂这里了。主卧外面是个和客厅连通的双阳台，房间里大家自己看图。
我又走回到玄关这里，从大门进来的左手边就是南向带阳台的客厅。注意哦，客厅这个阳台和主卧的阳台可是连通的。
与客厅并排的是一个南向的父母房，而客厅在室内和主卧是不通的。
这个设计让父母和自己的生活隐私得到了最大的保障，免得老婆让我跪键盘的时候被我妈听到，引起婆媳不和，嘿嘿。
最后我走进父母房又哇了一次。这边竟然还有一个卫生间！三个卫生间，惊不惊喜，意不意外？我都怀疑这不是127㎡的房子，三个卫生间，开什么玩笑，大部分140㎡的大户型都没有三个卫生间呢。我是不是太激动了点？
为什么我会那么激动呢？其实，我妈是很介意自己的坐便器要和客人共用的，可是一般只有主卧才有独立卫生间啊。现在好了，这个户型完美的解决了这个问题，家里的两个女人啊，一定得平衡，哈哈。
接着我又问了销售，才知道，这个127㎡的户型得房率高达84%以上，套内面积没有算上赠送的面积，就有107㎡。听到这里，我这个理工男，立马想起了进门的那个白送的电梯厅。
这样一来，所有的赠送面积一共有多少呢？我急忙问销售。他告诉我是15㎡左右，那么算上赠送，127㎡套内实际可以使用的面积应该是107+15=122㎡！我瞬间又猥琐的笑了。
看到这里我已经非常满意了，如果非要说有什么缺憾的话，客观的看主要是五个方面。
第一，进门的玄关，因为已经有电梯厅那个附送的玄关了，所以进了门之后那个宽敞的玄关感觉有点浪费了。当然这只是我这种秉着会赚不如会省得理念的人自己的想法，我老妈却说这样宽敞气派。
第二，虽然两个卫生间是明卫，可父母房的这个卫生间是暗的，我个人是有些遗憾，好在老妈对这方面不是很在意，她只在乎是不是独享，所以倒也没什么太大的问题了。
第三，虽然是双阳台，但客厅对应的阳台进深稍微小了点，感觉没有那种大阳台的气派。
第四餐厅略显小了一点，137方的户型的餐厅就会比较宽敞。
第五，北面的书房过于狭长，尺寸上略显遗憾。
虽然后面三点都是和空间尺度有关，但好在他们懂得抓重点，主卧、次卧、客厅、卫生间这些重要地方的空间都非常OK。不过我也知道，世界上本来就没有十全十美的事情，也就不会有十全十美的户型。
PART 5
一楼、顶楼是非标楼层。一楼有两个户型，一个是114方的，一个是129方的，具体差距见下面的图纸（问了销售，说图纸有误，123方的实际为129方）。
特别值得一提的是，一楼虽然少了部分小房间的面积（被大楼入户通道占用了），但是却有将近60方左右的地下室附送。附送的地下室就位于南向客厅及两个卧室的正下方，还有采光天井。
牺牲了父母卧室的卫生间作为走下去的楼梯。给我一种排屋的体验。地下室分别可以做成影音室、健身房和娱乐酒吧台，最低总价300万都不到！又是物超所值的感觉。
虽说一楼有点担心不好，但想想下面有整体车库，应该也不会有老式房子那种潮湿感吧。
顶层户型也少一个房间，面积约100平方米左右。但会多出一个北向大露台，具体也请看图纸。
另外还有一个东边套户型是137平方米，也附一张户型图给大家看看，尺度更舒适。
现场了解到小区里还有羽毛球、环形慢跑道、儿童游戏区以及下沉式花园等等多种娱乐休闲设施。
从下面这张规划用地图看，北面隔了一条河还有一片没有拍卖的土地，下面及西北处也有大片未建设的土地。挨着小区北面有个公建配套规划中的幼儿园。
地铁1号线乔司南站在项目的西北面，直线距离500米左右。今后步行翻座桥10分钟之内即可以进入小区了。
当然楼盘的外围也还是有缺憾。他南面是德胜高架，东面是东湖高架，而西面是地铁一号线出地面部分。虽然交通很方便，和高架之间也有绿化隔离带，但总的来说还是被高架包围了，在乎的人可能会很在乎。
但对我这样连能看到墓地的房子都能接受的人，可能就没啥大感觉了（不是夸张，我还觉得那种地方风水好呢，再往前100年，估计很多现在热闹的地方都是......哈哈 ）。
PART 6
楼盘的基本情况我都了解完了，既然是看盘，自然要谈谈我对这璞丽东方的主观看法。
我一直坚信，房价想要涨，靠老百姓手上的二手房是涨不起来，只有靠政府不断拍出的新地价才能推动房价的上涨。有还没开发的区域，才有可能不断创出新高地价。
那么，买璞丽东方这个127方的洋房到底划不划算呢？我按自己的思维方式推算了一下：
这个127方的洋房均价在2.72万元/平方米。乍一听觉得一般吧，也不是很便宜。可是这是含了3000元/平方米的精装修价格，除去装修，毛坯的洋房价格实际在2.42万元/平方米。
一般同一个小区洋房会比高层贵3000-4000元一个平方，但生活体验，得房率，实际使用面积洋房都会大大优于高层。因此，折合成高层，璞丽东方的售价也就在2.1万左右（这个其实就是我朋友买的89方的均价）。
不管是以武林广场还是以钱江新城为中心，画个圈，2.42万元/平方的洋房，这简直是价格洼地中的洼地了！何况这还是在绕城内！
我们再来看璞丽东方的具体位置。
他的东面5公里多是金沙湖，高层3.5万以上的房价；北面是临平新城，杭州六大副中心之一，高层二手房售价也在2.5万以上；西面和南面都是九堡，房价更是老早就3万+。
这里完全就是临平插入杭州主城区腹地的一只脚，而属于江干区九堡的杭州国际商贸城则是主城区插入余杭区的一只脚，两者形成了一个你来我往的格局。
杭州国际商贸城本身就是钱塘智慧城的东部区域。那么钱塘智慧城又是什么概念呢？是杭州蝶变中两个翅膀之一的城东智造大走廊的西起点。
因此璞丽东方本身就属于城东智造大走廊的一部分，与江干区的钱塘智慧城是无缝对接。区块内的金地项目，拿地价就高达2.16万元/平方米。高层项目毛坯基本上要卖到3.2万以上才能保本。而璞丽东方2.8万/平方米是洋房的价格。
目前，一路之隔的九堡区域高层毛坯房限价就能在2.8万，而这里仅仅因为属于余杭乔司，所以高层备案价只能到2.3万（含精装3000元），洋房也只能到2.5万的毛坯均价，装修费算上去才有了2.8万。而璞丽东方距离钱江新城的距离其实很近很近，只是穿越了一个钱塘智慧城而已。
因此结合上海市的发展，我大胆的预测分析：
第一，绕城之内的房价，最终都会拉平，除了一些特定的豪宅和核心地段会特别高之外。
第二，周边有大片未开发的土地，因为后面有了上涨的推动力，政府地卖的越贵，房价就会涨的越起劲。
第三，地铁一响，黄金万两，这是一个地铁已经兑现的地方，不会存在不确定性。
第四，这个位置处于杭州主城区的三面包围中，参考万达广场那边的发展，拱墅区和余杭区的差价现在已经基本被拉平了。是不是主城区，这真不是一个问题。
因此，我的结论是：随着城市的发展，这么靠近市中心的位置，现在真的是一个捡白菜的价格！想想，杭州政府会在这么一个腹地留个烂摊子吗？
政府一直都是先建设外围，再回来往内发展，这样才能卖出更好的地价。看看申花三墩发展完了再回来发展了莫干山路沿线的做法，就能想到今后这里会怎么样了。
买璞丽东方这个楼盘值不值，5年后定能见分晓！
最后再给大家看几张美美的售楼处的图吧！
最后特别提示一下：璞丽东方在透明售房网上的名称是天珀府。
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