【解密】开发商为啥喜欢摇号？（附最新摇号细则猜测）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
PART 1
周五晚上有知名博主说会出购房摇号细则，结果昨天早上又说延迟了。一直到了现在都没有出来。
出台购房摇号的目的是为了堵住号子费、茶水费这种黑色交易的口子，让市场更稳定、健康。
但凡政策都会有利有弊。本来考虑不周全也就算了。可目前各大媒体及公众号把各种利弊预测分析了个遍，都摊到桌面上了，总不能装看不见吧。因此，估计政策制定部门现在也是压力山大。
既要制定出摇号的细则，又要考虑周全，难啊！
关于新政摇号细则的分析，等新政出来我们再谈。作为一个自媒体也不能乱传，但我们来个小小的猜测和建议总还是可以的吧。万一就被我们猜中了呢？
猜测：摇号限售！
让摇到的人限售个五年十年的，应该会让那些短期想趁着亚运会前来杭州捞一把的投资客收手吧。让这个城市房子的资源更多的倾向于需要居住的人吧。
PART 2
这个世界真是变化太快了。今天这篇本来是3月16日要写的，因为有其他内容，延迟下来。结果，因为杭州市要公证摇号了，内容可能变得有些过时了，考虑了一下，决定还是写出来。一方面是要对曾经发生过的情况做一个记录，另外一方面，可以和后面出来的新政再做一个对比。同时，这篇的内容，其实还是适用于杭州周边以及其他不公正摇号的城市的。
开发商卖房子为什么喜欢摇号呢？
一般来说是因为可供房源少于客源。这种情况下，为了以示公平，往往会进行摇号。 直白的说就是僧多粥少，要喝粥，摇号吧。
然而事情也并不是完全如表面上的那样。
由于买卖双方的信息是不对称的，所以相对来说，作为卖方的开发商会有更大的主动优势，哪怕在行情很差的时候也一样。作为购买者来说，很难拿到一手的整体的信息。下面来具体谈谈这到底是怎么一回事。
PART 3
我们知道一个楼盘的开发周期一般为2-3年，长的也有5年甚至以上。超级大盘我们不谈。一般一个楼盘的体量也就在1000-2000户左右。
当然，由于预售证领取的政策以及土拍的政策一直在变化，开盘的方式也一直有调整。有的要求现房销售，有的建筑物超出正负00标高才可以销售，也有的拿了土地就开卖。这些细节了解一下就好，不展开讨论。
不管怎么个卖法，我们可以看到，基本上所有的开发商都要分期卖。多的一次开几幢楼几百套，少的一次开一幢楼的几个单元，十几套都有。
这是为什么？真的是因为工程进度来不及吗？
苹果公司的饥饿营销法是大家都知道的，而中国饥饿营销法用的最早最广泛的其实是房地产。
几乎每一个售楼处都是要通过各种广告、渠道哪怕拉上亲朋好友，也要把顾客蓄满后才会开盘。有些甚至还要雇佣房托。
这一招简直是二十年如一日。你还别说，顾客就吃这一套。
行情不好的时候是至少要蓄足80%以上的客户才开盘。行情好的时候，就譬如去年和今年，那是蓄足到1：3甚至1:10的比例都有可能。
作为开发商来说，蓄客越足，每次开盘就抢空了，这本身是楼盘最大也是最有效的一次广告。抢的人越多，楼盘知名度和关注度就越高，然后来抢的人就更多。这是一个良性的循环。最终整个楼盘都会在持续的热闹中售完。对公司整体的品牌，又是一次完美的宣传。
所以，往往越是热门的楼盘，他还越是要继续大力蓄客和宣传。大家买不买的到房子，其实对他们来说是无所谓的。谁买，他们都赚钱。他们要的就是卖光和销售热度，最好是产生秒光的暴击效应。
那么这种情况下，人多了先卖给谁就成了一个问题，于是便出现了摇号这件事。
那么摇号有什么好处呢？我们先来做一个简单的计算：
假设有楼盘一共是1000套房子，现在是分5次开，一次200套，每次都聚集了400个客户，都需要摇号，平均两个人抢一套房子，抢购比例为1:2。实际上，由于前一次开盘200人买到，还有200人没买到，没买到的加入到下一次抢购中。那么，最终这1000套房子，实际上只需要1200人分5次开， 就能满足每次开盘的1：2抢购比例。
可如果他一次性推出1500套房子呢？他必须一下子蓄客到3000人，才能保持1:2的抢购比例？这难度显然大的多。
这下明白了吧。
PART 4
我们接着谈每一次的具体开盘。
一幢楼一般会有几种房型，我们简单的分为中间套和边套。楼层呢会有顶楼、底楼以及中间楼层。这些位置、户型的差别，都是开发商确定单价的依据。总的来说，肯定是各方面更好的更贵。
那么到了客户这里，需求就更复杂了。首先大部分客户也都是认同越好的越贵这个道理。但也会有不同需求的客户，有的不要好的，只要最便宜的；有的不喜欢高楼只喜欢低楼层的；有的钱不够只能买顶楼的。
各种客户的不同需求汇聚起来，才构成房产开发商手中的具体数据。一般这种数据中，相对来说好的房源需求更大，差的房源需求较少。
甚至有的差的房源就没有人要。
譬如200套房子，抢的400个人里面可能愿意买底楼的一个都没有。那怎么办？
所以这又需要摇号。
一方面是通过摇号，让购房者产生紧迫感。人都喜欢占有更稀缺的资源。原来可能不愿意选的房子，由于要摇号了，有时候想想不买就被别人抢走了，比起不满意，买不到更难接受。于是摇到号了，那就买了算了。
另一方面，通过摇号这个形式，调剂客户。譬如去年，大家都要全款抢房子吧。摸底过程中，其他房子都有人抢，还剩一套底楼采光太差，靠着高架，又吵又阴暗，边上还有小区垃圾桶，简直就不会有人买来住得房子，怎么办？
没关系，大家都全款是吧。来，各个置业顾问理理手边的客户资源，私下找几个投资的问一下，给你三成首付的机会，你买不买这套？
投资客也会算啊，房子本来因为不利条件总价就低了，现在别人都全款，我首付三成，动用杠杆，以后租出去反正一样。没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。现在买来便宜，以后便宜的卖就好了，不买白不买。
所以每次蓄客结束，正式开盘前，开发商都会有一次试验摇号。说起来是为了让客户熟悉摇号抢房的这个程序。当然这个作用也是有的。但其实他们是在进行最后的数据收集。确定哪些是抢的人多的、哪些是抢的人少的、哪些又是没人要的。然后营销经理发布分配的名额，让各个销售私下再去调剂。
这个时候，如果还有没有人要的顶楼底楼之类的，之前谈好的客户，就会做进程序里。
这个就叫做落位。
然后手机摇号抢房的时候，就直接成交。最终我们看到的就是秒光的壮观场面。
当然他们是不会对外说这些是预先落位的，甚至对落位的人也是统一口径告诉他们要抢。基本上预先落位的人也是心怀惴惴不安的参与摇号抢房，最终抢到后一阵庆幸。
完美吧，天衣无缝。开发商对人性的把控简直了。
当然，这里还有那些关系户，有的是私下买了号子的，其实也算是关系户。总之关系嘛，不就是钱和权嘛。那些也都是私下定好，表面上参与摇号抢房，实际上就是直接选了就中的。
所以手机抢房选号是开发商的最爱。
开盘当天都在家里选，选不到的人也都在家，不容易发生聚众闹事的情况。
只能说开发商也真是太有智慧了。
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文∣杭州跑盘小王子
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