汇高·栢悦公馆（9.11日最新）跑盘记——临平山北、塘栖、超山板块（一）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
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临平山北万宝城对面九号线地铁上盖物业汇高栢悦中心目前还剩四幢洋房，本次加推4幢和7幢两栋。之后还剩5幢和6幢两栋。销售方案附后。
本次开盘的两栋为电梯洋房，9层高，位于小区中央靠西，西面是水景带。
主力户型有四个，均为大面积，户型方正，南北通透。分别是东边套R户型123㎡、靠西的中间套Q1户型143㎡、靠东的中间套Q2户型143㎡和西边套P户型161㎡。
加推洋房户型图
这批洋房有5.7m层高的地下室，无产权，但不像别的楼盘那样附赠给一楼。可能按使用权出让，具体价格未定。
顶楼是非标特殊户型。目前还无户型图。
这个价位的洋房比之前的高层来看性价比是下降了。但是洋房的居住舒适度属性会有提升，尤其是西边套还具有河道水景。
但是地铁上盖物业以及万宝城大型商业配套，使得这个楼盘的综合水平略高于周边其他楼盘。对周边的产业人群以及临平区域改善的客户来说，应该是首选。
后文 结 语 部分的楼盘价值分析写于5月3日，但我写的分析一般都长期适用，目前来看依然有效，建议部分节选如下，全部内容请自行翻阅。
杭栢城销售公示方案
根据杭州市房地产市场持续健康发展协调小组《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》的规定，现将有关事项公示如下：
一、项目房源基本情况
本次预售项目为 杭栢城4#、7#楼 ，共 2 幢，房屋套数 72 套，建筑面积 10072.34 平方米。房源装修情况为√精装□毛坯。
其中90-100方 2 套，均价为 19040 元/平方米，包含装修标准 3500 元/平方米；120-143方 54 套，均价为 19040 元/平方米，包含装修标准 3500 元/平方米；160方以上 16 套, 均价为 19840 元/平方米，包含装修标准 3500 元/平方米。
二、购房意向登记条件
符合杭州市住房限购政策规定的家庭。
三、无房家庭优先政策
本次项目销售将提供总房源量 30 %比例的房源，供“无房家庭”优先摇号，贷款事宜按照银行和公积金信贷政策执行。
无房家庭是指：在我市限购范围内无自有住房的家庭，不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”。购房意向登记人申请“无房家庭”资格时，应如实申报，确保提交资料和申报信息的真实性、合法性。一经发现弄虚作假的，取消优先摇号资格。
四、登记方式
为了购房意向登记阶段的安全、有序，并提升客户满意度，本项目购房意向登记采取线上登记方式。通过我司官方微信内置的“栢悦中心认购登记系统”进行登记。关注项目官方微信公众号“汇高栢悦中心”，点击公众号底部菜单栏“线上登记”或在公众号页面内发送关键词“线上登记”获取“栢悦中心认购登记系统”链接并点击进入意向登记界面，阅读声明后点击“同意”开始填写购房人基础信息并上传相关资料（资料详见第六条）提交审核。审核完毕后，将以短信提醒的形式告知客户提交资料是否审核通过。成功通过审核者可在“栢悦中心认购登记系统”中查看登记编号。
线上购房意向登记是本批次房源销售过程中唯一的登记方式。在线上登记期间，本项目提供电话及现场咨询服务。咨询电话：0571-86100888。现场咨询地址：杭栢城售楼处，余杭经济开发区北沙西路与荷禹路交汇处（西北处）。咨询时间：2018年9 月 15 日至 9 月 18 日，每日 9 时 00 分起至 17 时 00 分止。
杭栢城官方微信公众号
五、登记上传起止时间
自本项目领取商品住房预售许可证次日起3日内。即2018年 9 月 15 日至 9 月 17 日，每日 9 时 00 分起至 17 时 00 分止，持续3日。
在以上登记时间内已提交资料审核，但因资料不符或者缺失等原因未通过审核者，我司允许该部分客户在2018年 9 月 18 日 17 点前重新提交资料审核。
六、登记应上传的资料
https://mp.weixin.qq.com/s/L8pZsn8J15wNXwMVkxt58g）
1.购房意向登记人及家庭成员（含未成年子女）的身份证原件彩色扫描件；
2.户口本原件首页（户主页）彩色扫描件及各家庭成员个人页原件扫描件，或户籍证明原件扫描件；
3.婚姻证明原件彩色扫描件（未婚不需要），离异须提供离婚证及离婚协议原件扫描件；
4.以家庭为单位（含未成年子女）的杭州住房情况查询证明原件扫描件（临安、桐庐、建德、淳安户籍的购房家庭须同时提供户籍所在地住房情况查询证明原件扫描件）；
5.非杭州户籍须提供近36个月内连续24个月社保或个税缴交证明原件扫描件（如有新政出台，以新政为准）；
6.选择按揭付款方式的客户须提供在人民银行征信系统打印的个人征信证明原件扫描件。（①个人征信证明，有效期为6个月；②可提供在中国人民银行征信中心网站（http://www.pbccrc.org.cn/）查询的个人征信报告；③75周岁以上的老年人、18周岁以下的未成年人，无需提供个人征信报告）一次性付款无需提供征信证明；
7、验资冻结证明：购房意向家庭可在2018年 9 月 12 日至2018年 9 月 17 日到下表所示的74家现场银行网点或者中国建设银行、中国工商银行、中国银行、杭州银行、兴业银行网上APP办理存款冻结业务，冻结直至摇号结果公示结束。若于公示结束日前解冻或未在规定期限内办理存款冻结业务，将取消摇号及选房资格。在杭州无房且全国范围内无贷款记录的按揭客户，存款金额为50万元；杭州已拥有一套住房，或杭州无住房但全国范围内有贷款记录的按揭客户，存款金额为100万元；一次性付款的客户，存款金额为100万元。
合作银行网点如下：
七、购房意向登记
1、购房意向登记家庭须填写完整各项信息，每个家庭（包括配偶及未成年子女）或非家庭成员共同认购一套房屋的仅能登记一次。登记完毕后，本公司将线上反馈登记结果及编号作为登记凭证。
2、 购房意向登记工作截止后，本公司将整理汇总所有意向登记人情况，形成《购房意向登记汇总表》在销售现场及我司官方微信公众号“汇高栢悦中心”进行公示，公示期为意向登记结束次日9时00分至18时00分，公示期间接受异议，逾期不再受理。
3、《购房意向登记汇总表》经公示无异议的报送 杭州市国立公证处 （公证机构）进行公证。
八、摇号方式
杭州国立公证处确定时间、地点，组织进行公证摇号。
首轮摇号：根据本方案第三条规定的比例，摇出“无房家庭”优先入围户数（即22户），但不确定选房顺序；
第二轮摇号：首轮摇号未入围的无房家庭与非无房家庭共同摇号，摇出剩余入围户数（即50户），但不确定选房顺序。同时摇出未入围家庭的轮候顺序；
第三轮摇号：前两轮摇出的入围家庭共同摇号，摇出选房顺序号；
公证机构和本公司可邀请部分登记家庭代表参加本次摇号活动。经公证的摇号结果将在规定场所进行公示。
九、选房方案
1、本公司根据《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》要求制定选房方案，并由杭州市国立公证处对选房活动进行现场监督。具体选房时间及地点将由本公司另行通知各入围家庭。
2、最终选房结果将于选房工作结束次日9时00分至18时00分止，在销售现场进行公示。
3、选房结果公示结束后2日内，由本公司将最终选房结果报房管部门进行备查。
十、其他公示事项
购房家庭需于成功选房后3日内按照银行信贷政策支付相应的首付款，如无法按期付款的，将视为放弃购买。
十一、监督投诉
在本登记活动中发现有违反《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》规定事宜的，可向本项目受托公证机构或其他相关部门进行投诉、举报。
十二、杭州汇高置地有限公司有权在法律允许的范围内保留本次购房意向登记活动的最终解释权。如有疑问，烦请致电咨询0571-86100888或0571-88551026。
温馨提示：
1、根据杭州市房地产市场持续健康发展协调小组《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》的规定，发现购房意向家庭提供虚假信息材料或恶意干扰公证摇号销售行为的，一经查实，将取消其购房资格，开发商有权单方面解除双方认购关系，且房管部门一年内不再受理其限购查档申请。涉及犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
2、根据人民银行规定，节假日期间的银行转账有单条最高限额，建议您在工作日期间提前办理完成相应的资金冻结证明材料。
3、建议客户前往以上网点的专项冻资通道避免与普通业务客户窗口冲突，银行网点的工作时间会相应延长，同时现场会配备增援工作和安保人员，在保证秩序的前提下，完成当日到场客户冻资办理业务。如客户有相关疑问，也可咨询现场销售服务人员，进行冻资及线上登记操作。
4、购房人承诺，本次线上登记提交开发商所有资料均为真实信息，如有作假或不真实情况（如身份作假、上传ps处理过的图片等），开发商有权取消购房人登记摇号资格。
5、开发商承诺：本次收取的购房人资料仅为栢悦中心4#7#楼本次摇号开盘所用，开发商对此次客户信息保密负责。如有信息泄露情况，请及时联系投诉热线：4008000002，如情节严重，将对涉事人员移送司法机关依法追究刑事责任。
杭州汇高置地有限公司
2018年9月11日
（以上为本次新增内容，下面是之前跑盘的内容，供大家参考。）
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PART 1
汇高栢悦中心是安徽置地进杭州的第一个住宅项目，地处余杭区北沙西路与荷禹路交叉口的西北角，西南两侧均为河道景观。
项目占地面积约5.6万方，建筑面积约28万方，容积率3.5，绿化率30%，由6幢洋房，5幢高层以及一幢含五星级酒店、写字楼和的综合体组成。
其中酒店写字楼规划是160米，目前将会是临平山北最高建筑。
虽然从数据看容积率很高，但因为有商业和写字楼，整个小区高层又采取了围合式的布置，因此实际各个楼幢之间并没有给人感觉特别密集。
栢悦中心本身规划就是集住宅、五星级酒店、高端写字楼以及商业于一体的城市综合体。地铁九号线北沙西路站就在小区的东南角。小区正南面为万宝城，而东南面则为玖玖国际财富中心。
周边学校有育才实验小学、临平三小、临平五中。
整个小区一共1063户，2016年12月26日安徽置地经过56轮竞价，以10亿元拿下这个地块，成交楼面价5113.36元/㎡，溢价率达到98.85%。
车位比是1：1.3，这个是住宅的享有的车位比例，因为还有一部分为配套商业的车位，因此总的车位比接近网上之前有提到的1:2的比例。
高层2.95m层高，洋房3.15m层高，整个项目总的均价约为17500元/㎡。
物业为安徽信联物业，物业费为2.88元/㎡/月（含能耗）。
外立面为大面积石材干挂，部分为涂料。
小区人车分流。
PART 2
我是下午到的售楼处，对面是万宝城，斜对角是玖玖国际财富中心。
远处则是金帝海珀雅苑。
售楼处附近的人行道上，则是很多其他楼盘的渠道销售以及二手房中介在发放宣传单蹭人气。
保安在外面搭设了排队用的栏杆，看上去人还不算特别多。
售楼处的外部。
栏杆区的外面是一张公示。
但走近大门口，就发现摇号登记的人已经很多了。
进门口的水景，怕人多发生挤落事故，把水都放干了。
进了售楼处，那基本是人满为患了。
唯一空一点的地方则是出口。
沙盘西南角位置拍摄的图。
这次要开的10幢沙盘模型。
售楼处正北面就是10幢。
这个是沙盘北面往南拍的图。
楼盘东南角拍摄的图。
这个是选过号等着登记资料的等候区。
资料预检和发号区。
休息区。
银行查验资料区。
现场部分公示信息。
现场登记人员拿到的温馨提示，据说第八条拉一年流水是新增的要求。
项目实地西侧拍摄，图中在建设的是一号楼。后面的是万宝城。
建设中的建筑，后排的是1号楼，前排的是11号楼（左）和这次开盘的10号楼（右）。
这个是小区北面河道北侧的市政天荷公园。后面的房子是荷裕庭，远处土黄色的房子，是建设中的相寓。
这个是小区西北角河道转弯处，看到建设中的房子，由远到近依次是11幢、10幢、9幢、8幢。
这个是西南侧拍摄的图片，图中建设的左边为8幢，右边为9幢。
西侧的河道景观。
小区南面是金帝海珀雅苑，远处是临平山。
中间那幢建筑就是这次要开的10幢。
售楼处大门口公交车站，远处建设中的房子是中铁九逸。
正对面的万宝城。
PART 3
这次开的10号楼建筑处于小区北侧中心位置，与小区售楼处楼间距达到近120m，景观资源丰富。
南面对的是小区的围合中央景观，北面则是小区北侧叶家港河的自然景观，同时也能享有市政天荷公园的美景。
架空层与小区园林融为一体，打造了泛会所的概念，希望成为业主生活的“第二客厅”。
10号楼房屋套数128套，90㎡以下的64套，90-144㎡的64套。房源为精装房，均价17504元/㎡，其中装修标准为3500元/㎡，含中央空调。
下面是透明售房网相关截图，供大家参考。
PART 4
由于没有开放的样板房，我们只能对照图纸来分析户型。
1、D户型，东边套，126㎡，四房两厅两卫。
入门有玄关，私密性较好。厨房较开阔，但进深不够。餐厅与客厅相邻，排布略微局促。客厅朝南带阳台，开间只有3.9m，略小。阳台进深1.8m，尺度不错。两房朝南，均有飘窗，且主卧能设置有走入式衣柜。卫生间全明。书房朝东，与主卧卫生间均也带有飘窗，拓展了内在面积。北侧书房尺度尚可。
2、A户型，西边套，126㎡，四室两厅两卫。
入门直通客厅，私密性略差，但可设置玄关挡住沙发处视线。客厅朝西大落地窗。7字型厨房略小。双卫全明，但公卫设置入户门右手边，有些古怪。电视背景墙两侧为两个房间门，使得背景墙完整性受到一定影响，后期可以设置隐形门来解决。客厅开间做到4.5m，还是算不错的。主卧、主卫均带飘窗，次卧带阳台。有独立储物间。
3、B1和B2户型，中间套，89㎡，三室两厅两卫。
这个户型是很多楼盘都有的中间套户型，这里就不做分析了。但这个户型唯一的缺点是主卧带的主卫竟然是暗卫，让我有点无语。因为这种类型大部分楼盘都可以做到三室两厅双明卫了。其余倒也中规中矩，没啥不好的。
结 语
我们最后来分析一下栢悦中心楼盘的价值。
首先，该楼盘的优点非常明显：
1、地铁上盖物业。
2、自身具有酒店、写字楼以及商业配套。
3、地处综合体万宝城对街的位置。
4、享有河道景观。
5、石材干挂外立面。
6、采取洋房和高层的高低配置，户型种类丰富。
从楼盘的综合情况分析，该项目可以算是临平山北在售项目中品质最好的。
但由于精装修3500元/㎡的标准，使得其投资的性价比大大下降。
因为精装修的加价，楼盘售价与周边二手房的差价要小于中铁九逸的楼盘。
因此，我们给出的建议如下：
1、自住首选，生活便利及舒适度会高于周边目前在售其他楼盘。
2、投资谨慎，短期价格见顶并无太多获利空间。
3、长期看，需要观察钱江经济开发区的后续发展。从目前看，像老板电器这样的上市企业强势入驻，带来产业人员的持续流入，而周边宅地配套的日渐稀缺，应该会对房价形成有力支撑。
4、抗跌性会强于周边目前在售楼盘。
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文∣杭州跑盘小王子
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