你只是假装在投资，实际却在赌博——写给伪投资者们
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
今天文章写给伪投资者们。
什么叫伪投资者？以为自己是投资房产，其实并不清楚投资的概念，只是买了个资产的人。
可以参看之前的文章：
杭州目前的楼市处于一种奇妙的状态。从整体看，现在绝对不是投资的时间段，而从局部看，某些楼盘却还有一定的投资价值。
那么究竟是怎么一种情况呢？今天文章就要把事情讲明白，讲透彻。
你只是假装在投资，实际却在赌博。
继上一篇给刚需买房的文章后，我们来看看现阶段投资还能不能买房？
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PART 1
这几天江湾城、西湖国际城、法兰公园三个盘放一块要开盘了。我在之前文章里对这三个盘做了一个排序。
西湖国际城》江湾城》法兰公园
为什么这么排序涉及到很多方面的原因，下面比较全面的解释一下。
西湖国际城处于杭州主城区西湖区，具有更好的教育配套，周边具有规模化的产业，与附近二手房差价足够大，因此是这三个楼盘中的首选。
江湾城虽然周边什么都没有，只有一个未来的三江口规划，但是一方面与周边有一定的差价，一方面其总价低，还有一方面是其离主城区滨江区比较近，产业人群溢出效应很明显。所以排在第二位。
法兰公园有地铁九号线和周边成熟的生活配套；相对附近二手房有一定差价；临平山北也有一定规模的产业人群。因此，也还比较值得参与。
这是对三个楼盘的分析。但是也有很多人有不同的看法，所以我们还要进一步再说明为什么这样排序。
西湖国际城摇号的总人数可能不及江湾城。为什么？因为两个楼盘总价相差将近50万。对很多人来说这是一个门槛，门槛越低能够参与的人群基数就越大。因此，如果只从参与人数这些来看，可能会得出江湾城好于西湖国际城的结论。但我的意见则是西湖国际城性价比更高。
法兰公园周边配套和有明确规划的地铁，各方面看都好于江湾城，为什么反而排在江湾城后面呢？
其实早在去年我也有这个困惑，一直不明白湘湖、之江和义桥房价为什么能那么高？感觉什么都没有，位置离市区也不近啊。
后来我特地去当初热门的几个楼盘跑了一下，才搞清楚这个情况。因为这三个区块离滨江很近，是滨江产业中低端收入人群溢出的最佳承接地。而滨江产业人群的整体收入水平，在全杭州来说也排在前列，所以造成这边的房价偏高，但又不算虚高。
用简单的话说，就是滨江的产业人群人多，地少，所以就往边上买，而他们比别的区块收入高，有钱，所以就支撑房价高了。
一个典型的反面例子就是很多年前的丁桥。虽然离市区和蒋村比也差不多，可两者的房价是天差地别。也就是因为这里没有相应的足够有钱的人来支撑房价。很多年前的丁桥承接的都是经济适用房和主城区其他地方买不起房子的人。
所以反过来分析，为什么觉得义桥得江湾城比临平北的法兰公园好，除去万科的品牌之外，最重要的就是滨江的人比临平的人需求足，收入高。临平的有钱人应该更多会考虑往临平新城外溢，而不是向山北。再有一点，对主城区的人来说也是义桥这里更近。
除此之外，三江口的规划可能也会比临平山北想象力更大一些，不过那是后话了，对现在的影响其实很有限。
然后还要再补充一点说明，有人说义桥这边御景蓝湾赠送面积多，89方赠送约40方。所以价格高，江湾城赠送面积少，所以按面积折算之后，价格没有相差很大。
我想说，首先江湾城在这次略涨一点的情况下和周边的价格对比的确没有之前大，但差价不是看绝对值得，而是看比例的。1.5万的房子差价5000就是30%，而3万的房子，差价要1万才是30%，看不懂得你应该不适合投资。
同时房价也不是按照这种方法折算的。附送的面积，肯定对房价有增益，但这个增益一定不是按原价来的。因为毕竟房产证上的面积才是实打实的。就像你买房子一样，你会选择赠送部分面积按原价折算进总价的吗？肯定不会啊！
所以，义桥值得买本身最大意义在于滨江房子要4万，他才2万不到，现在包括今后外溢的空间是看得到的。我们要知道对于义桥的人来说，滨江就是市区，而不是钱江新城或者武林广场。
这些话讲到底房价值不值这个钱，最重要的是看有多少人认同其价值，房子少，人多，钱多，价格就起来了。反之，同样。
PART 2
上面这一节特别长，我用了那么多的文字才把这三个楼盘的对比大概讲清楚。这其实正说明了楼市的复杂性。
经常有人问我到底怎么选房子？有没有什么准则？我只能讲两个字：很难！
每个人的个人情况不同，家庭需求不同，每个楼盘的品牌、拿地价格、定位、产品、户型等等情况不同，楼市每天所处的环境和时间点不同，周边的配套产业规划不同，国家的政策、地方政府的政策、银行的政策都不同。那么多的不同，最后要汇聚起来，作用到你要选的楼盘上，真的是件工程量巨大的工作。
所以很多问题都需要单独提供清楚个人情况后才能给出相对精准的答案。如需咨询帮助，请加入我的只是星球。
下面我们继续话题。
虽然有那么多的不同，但对于投资来说是有准入线的。那就是利润和风险。
利润足够大，风险足够低，就能够投资。反之则不能。
那么杭州现在的楼市，我为什么要分档？其实很简单。分档更多地是从是否值得投资的角度来看的。也就是说分在一档的房子，有足够的利润空间，价格风险也足够的低。越往下排，利润空间就越小，风险就越高。
而刚需一样可以参照这个标准来买，因为刚需也需要性价比高的房子。这个在之前的文章中也已经论述过了。大家可以简单回顾一下。
所以，简单的说杭州的楼市凉了或者坚挺都是偏面的，不客观和有导向性的。
能不能买是一个问题，会不会跌又是另外一个问题。我们下面分别讨论。
PART 3
一手楼盘被限价。二手楼盘价格虚高，目前回落中。这两个是杭州楼市现阶段的实际情况。
在分析现在还能不能买，会不会跌着两个问题前，我们还是要先讲一下限价。
限价是什么呢？限价就是把明明已经上涨的价格给扭曲了，固定在之前的一个数值上，让价格数据看上去涨的很慢。
打个比方。2015年，临平山北价格7000元，到今年二手房已经涨到2.1万了。这个时候限价把价格给限定在了1.3万。于是我们能买到的一手房就相当于还有一个没有涨完的套利空间，约8000元左右。
我们不能否认这件事，因为实际二手房的成交证明这个空间的确存在；但我们也不能把这个空间完全算做自己的确定获利，因为现在成交的二手房价格不代表你今后卖出的价格。这个所谓的套利空间8000元是不确定的。
所以这件事情就变成只要这个空间足够大，我们就进可获利空间大，退可安全系数高。这也就是分档文章存在的必要。
那么从这点去分析，就很容判断现在还能不能买。
西湖国际城、江湾城和法兰公园等一档的楼盘就是属于有较大差价，有足够获利空间的楼盘。这样的楼盘他的基本面其实和去年年底和今年年初的情况没有太大变化。当然是值得购买的。
这几个楼盘目前的价格，如果楼市稳定上升，有足够的上涨空间；如果楼市向下调整，也足够安全。因此并不是什么鸡肋，可有可无，而是很值得购买的。
但反过来，好多楼盘我排在了三四档，不是说这些楼盘不好，只是他们贵了，和周边二手房差价小了，甚至没有了。
这样的楼盘作为投资怎么能买呢？向上的空间目前没有，万一下跌，跌多少买的人就亏多少，完全没有安全的空间去抗跌。
譬如良渚。现在一手房大约价格在2.8万左右，周边二手房差不多3.3万的样子，差价有不？有。可是之前融信澜天卖1.8万毛坯，未来城三期2.2万带装修。你买了差价是5000，人家买了差价是1.1万。涨了你赚不过人家，跌了，人家别你多一倍的安全空间。你说你投资，要被之前的人笑话不？
所以事情要分开说，那些套利空间仍然很大的楼盘，依然很值得购买，哪怕楼市跌了，你也不用担心会跌破你买到的被限价的价格。如果涨了 ，那自然不用说。
但是还要搞清楚的是，限价在变化。目前来看，新出的楼盘的限价在不断上升，而二手房价格则是在不断的下降，造成一二手房之间的差价接近。这种情况下，是不适合投资入手的。
PART 4
我们再来谈会不会跌这个问题。关于这点很早之前的文章其实就判断过了。
随着一手房价价格的不断上升，二手房价格会慢慢回落，最终平衡在一个中间值。再往后的房价的走势，就要看杭州后续人口的流入和城市规划以及产业的落地了。
但总的趋势大跌是不太可能的，长期看一定是向好的，大家不要太悲观。
因此，我从来没有让大家不要买房。而只是告诉大家，涨多了，要调整一下，刚需的人可以好好挑挑房子，不要无脑买。而投资的，那肯定不能现在介入。因为这里不是低点。要慎重，要考虑风险。
对于投资的人来说。无论跌还是不跌，之前那些具有巨大一二手差价买入的一手房的价格，应该是安全的。
而之后这些贵了的一手房，则需要承担一定的风险了。
你要是激进，怀着一种赌博的心态，那你自己可以买买买，就好比好多人股票抢涨停板一样。但不要忘记了，股票你随时可以卖出，房子作为不动产，可没那么容易。
过去两年每年十几万套房子被别人买进手里，有多少投资的我虽然没有确切的数据，但是一定不都是用来住的。
从长期看，货币超发，房价一定是上涨的。但要讲投资，就得低买高卖，把控风险，获取利润。没有把这些搞清楚的你不过是个伪投资者。
想想别人比你便宜1万多买的，变现的时候你拿什么和别人拼？
结 语
总结一下今天的内容：
虽然说投资有风险，但真正干投资的人，要做的就是风险把控，获取利润。如果摆在眼前的风险都不能把控 ，能够获取的利润都不确定，那就不是投资，而是赌博了。
作为投资的，可以继续买入具有足够差价的房子（排挡文章中一二档的楼盘，特别注意二档中暂定的楼盘，如果价格高了，就不适合购买了）。
对后续那些价格高了的楼盘，我不发表意见，是否值得购买，大家自己保持清醒就好了。
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