如何选房的标准——保持初心才能立于不败之地！
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
市场终于变得理性了。
一手房不少楼盘明面上还需要摇号，但实际上开盘后都有一定的剩余房源慢慢去化。具体楼盘就不举例了，怕开发商发动大军攻击我，但大家各种购房群里其实也能不断看到消息。这绝对不是极少数楼盘的事儿。
二手房分化比较严重。有大幅度降价的，也有依然价格坚挺的。总的来说，虚高报价的二手房大大减少了，诚心卖的，也都挂出了相对合理的价格，因此，在挂价上来看，的确是降了。
但我认为真实的二手房的成交情况，还需要一定时间观察。因为这些个案，不能成为评判市场的依据。仅凭某几次成交就判断二手房仍然处在维持高价位或者大幅度跳水是不严谨的，很容易误导大众。
目前杭州的楼市并无太多楼盘有投资价值。楼盘分档的文章我们会持续更新，供大家参考。
一个多月前，我们就已经预测了目前楼市的情况，也给大家具体选择的建议了，具体可见下文的链接：
接下来的市场在较长一段时间内会保持理性，大家会有越来越多选择的空间和时间，不用太着急。买房一定要形成自己的思路，他人的建议和分析只能作为参考。
我们会多写一些侧重于宏观和理论方面分析的文章，帮助大家来形成自己的思路。。
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PART 1
最近有粉丝不断的询问当下怎么选房子？该不该买？选到了要不要之类的问题。我们把2个多月之前的文章重新编辑后供大家参考。
这个选房的标准，不论市场怎么变，都是适用的。
总则：我们都应该保持初心，才能使自己在楼市中立于不败之地。
今天的文章，虽然是根据杭州的情况写起，但其实适用于全国的楼市。
在以前的文章中，我们把买房的人分成了三类：自住需求，投资需求和两者兼有的。
很显然，下面我们就要按这三类人群，分别来给出说法。
PART 2
我们先来谈谈自住需求的客群。
买房子的为了居住需求，这一类其实都可以算刚需。
我们国家的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
改善本身也可以看作是一种刚需。200万不到的刚需，和500万以上的刚需，不同的只是起点和具体需求。
我在之前的文章曾经论述过，刚毕业的大学生和上有老下有小的中年人的刚性需求是不同的。
刚毕业的学生自然是刚需，但和上有老下有小的中年人比较，后者把房屋置换的宽敞一些的生活需求显然比前者更必须，更迫切。
不能因为钱少的就定性为刚需。钱多一些的就不是刚需。
那么自住需求买房的目的是什么？解决自己的居住问题。
每个个体的需求是不同的，因此，在买房时的选择也是不同的。
譬如需要考虑家庭成员的数量和构成、要考虑家庭成员上班通勤的时间、要考虑孩子的教育问题、要考虑朋友圈的活动范围、要考虑老年人的就医问题等等，最重要的还要考虑自身的经济实力。
那么这个自住需求的群体，其实很简单，你买房子的时候记得你的主要需求是什么就好了。
如果你上班在城东，那么城西的没有地铁的房子，基本就不应该是你考虑的范围；如果你家里超过5口人，那么89方的房子一般都是不太够的；如果你家中有体弱多病经常需要就医的老人，那么离医院实在是不宜太远；如果你孩子要读书，那么学区的选择肯定是放在最优先的条件考虑。
通过这些基本的条件，来构筑你购房的范围。
不能因为只看到差价就去选择完全不适合自己的楼盘；更不能因为最心仪的楼盘摇不到，就乱了方寸，随便乱买。
PART 3
当然，对于自主需求的人来说，还有一些补充的分析。
一种情况是：需求是会改变的。
譬如你目前家庭两口人，今后可能会父母过来同住，变超过3口人。那么在经济条件允许的情况下，本来打算买89方的，要是有120方以上的选择，也是可以考虑的。
另一种情况是：因为一二手房的巨大差价存在套利空间，因此现在的自住需求是可以被投资需求所取代的。我们可以把他看作是一种曲线救国。
譬如城东工作的人，也可以去参加城西房子的摇号。如果到时候真的不方便，买到了不一定去住啊。
你可以获利后卖掉，再去买回同样涨价后的你当初没买到的房子（二手房）。
也可以出租，这边继续租房子。何况，你也不一定就永远在城东工作吧。
要记住，作为刚需你最大的目的是在杭州拥有一套房子。
所以，从某种意义上讲，自住需求的客户，在这个摇号的市场中，可以选择的余地比投资的更大，真的是能参加的就尽量都参加吧。
但要注意的是：这个置换的思路只适合一二手差价很大的房子。
因为置换也是需要成本的，只有足够的利差的楼盘，才能支撑你今后置换，不至于亏损。不过这样的楼盘已经非常少了，仅针对之前文章中拍在一二档的楼盘。具体参考下面链接的文章：
第三种情况是：要学会妥协。
世上的事很难十全十美，有时候差不多就行了，买房也是如此。回过头去看看，你的选择，应该就是当时最好的选择。
请你从符合自己要求的便宜的开始选起。
如果选不到了，那么符合你要求的，价差不是那么大的楼盘，也是你不错的选择。
真的买不到了，后续再去买二手房或者是涨上去的一手房，也不会吃亏，至少你之前都参与和努力过了。人生总是这样，努力过方能无憾。
不过除了孩子要读书这件事以外，目前二手房，仍然不算是特别好的一个选择。
虽然有了一定的降幅，但二手房真的还是不便宜。多掏几十万，对普通家庭来说，真的不是一件小事。
PART 4
对于投资的人群来说，要坚守的底线是回报率问题。
目前的市场，大部分有一二手房差价的楼盘已经售罄。越来越多的楼盘差价比较小，甚至有小部分基本没有差价。
市场是很聪明的。大家其实也是很聪明的。差价小甚至没有的楼盘，自然选择的人就少，参加摇号的人就少，能摇中的概率就会高。
以前投资的人不放过每个楼盘去摇号是因为那些楼盘一二手差价都很大，都有足够的获利空间。但现在情况变了。
我碰到不少说着是纯投资的，但因为几次没摇到号，就说要去选择那些好摇的楼盘了。
一般碰到这种情况，问我某某楼盘好不好的，我直接告诉他两个字：不好！
不是楼盘不好，是你买这个楼盘，就违背了你的初心。没有利差你投资啥？
同时，你以为有利差就一定能赚钱？我的小密圈里有四张投资回报与持有年限的干货表格。需要的朋友可以去看看。
并不是有利差，持有就是能赚钱的，投资是有时间成本和自有资金基本回报的。
哪怕是长线投资，是为了增值保值，也须得等这些差价大的盘全部摇光买，根据市场的情况，你再考虑买二手房、买后续高价的一手房。
当然，有些摇号参与少的，可能也会是检漏的好机会，这就需要具体的实战指导了。
全民都来投资了，现在是不是山顶你可以搞不清楚，但你必须搞清楚现在一定不是山脚。
投资有风险啊。这句话是每个投资的人都应该谨记的。
现在一定不是投资的好时机。
PART 5
自住和投资兼有的朋友，其实你们选择的余地比前面两者更大，也更灵活。
既然是两宜的，选择房子自然是多从自身居住需求去考虑。
但是如果摇不到号，那么价差不那么明显的，其实反倒是可以考虑。而且还不用像完全自住的那样多很多需求条件。
但选择的思路要稍微变化一下。看什么？看未来！什么是未来？
从区块看，有规划的地块叫有未来；从楼盘看，有有品质、好物业的楼盘叫有未来，从自己拥有的房产看，有人愿意接手的房子叫有未来。这些，我们另外再写文章来论述了。
很重要的一句话：你的选择要和大多数的人保持一致。
这样你能满足自己的居住需求，今后也能满足接手你房子的下家的需求。
结 语
最后总结一下：
不管是什么情况下，不忘初心，先确定自己买房的需求和目的，才是你买对房子的前提。
自住需求：有限资金的前提下，选择基本满足自身需求的，可以有一定妥协、可以曲线救国。
投资需求的：算算清楚帐，再谈投资，投资需谨慎。
自住投资两宜的：最多人抢的一定最适合你，要保持与大多数人一致的价值观，未来才能有人接手你的房子。
之前文章的链接如下，大家可以对比阅读，写于2018年6月2日。
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（本文仅代表个人观点）
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文∣杭州跑盘小王子
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