那些暴跌的假新闻里，藏着最冷血的楼市生存手册
The following article is from 猫叔聊地产 Author 宅在家的猫叔
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
今天转篇老友猫叔的深度好文。我们各自的知识星球是互通的，扫下方二维码即可加入。全国性的问题可以问猫叔，杭州的问题可以问我。
前几天，上海楼市闹出一则乌龙新闻。
8月9日晚，《21世纪经济报道》释放了这样的消息：工商银行、农业银行同时调整上海首套房利率折扣，从95折降至9折。
看到这则消息的房产小编们，激动的打开电脑，美滋滋打出“上海首套利率9折，大放水来了！房价又要涨！”的标题，心想这个月的10W+又有指望了。
没想到，打脸来的这么快。第二天，工行、农行纷纷辟谣，说从未调整过上海首套房贷款利率折扣，依旧维持在95折。发文之后的小编，思索再三，打出“神反转！上海取消首套房9折利率，房价又要跌!”的标题，又将另一篇辟谣文章推送出去。
阅读量是有了，可读者炸了：“房价是涨还是跌？小编你TM是在逗我？”
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PART 1
大部分人，是通过媒介舆论来观察楼市的。获取的信息越容易，那么被忽悠的可能性也就越大。
前两天厦门房价崩盘的消息刷爆朋友圈，就连国外的姐姐也来问我，厦门是不是真崩盘了。我的一个厦门粉丝跑过来说，猫叔，你信不信我，我是厦门本地的，这个月刚卖一套学区房，是今年最高价。我说，当然信你。
厦门房价崩盘、暴跌，这样吸引眼球的新闻，大家都爱看，真相的影响力远远不及片面个例的情绪煽动。
但挖掘真相确实很辛苦，辟谣的文章也很少有人看。为了找出事实真相，猫叔好基友张大伟连夜翻看了厦门2016年以来57宗地块的情况。最终得出结论：针对房价、地价10-20%的跌幅，厦门房价不足以用“暴跌、崩盘”形容。但是看到那篇文章的人寥寥无几。
PART 2
与其通过舆论判断楼市，我更愿意通过直接接触市场的一群人了解信息。
拿北京市场来说，目前最焦虑的，是两类人。
一种是真差钱的刚需。16年大涨后，想要在北京买套房，最基本的预算是首付100-150万。
对在北京打拼的北漂来说，达到这个数字很难。即使跨过这道门槛，买的房子也必须地段和品质牺牲一个。远郊的新房或者市区30平左右的老破小。所以五环外新房转了一圈，要么就在房山的周口店体验原始部落文化，要么就是享受门头沟烧香拜佛的寺庙配套。市区的老破小，房龄老，外墙脱落就不用说了，楼上动不动卫生间漏水，户型更是奇葩，厕所转个身都费劲。
还有一类人，就是被限购限贷困住的置换群体。这部分人占了北京二手房购房人群中一半的数量。原本有一套房子，想要置换更大或者更好的，但基本也是工薪族，只能卖掉原来的房子凑首付，再向上置换。但按照购买条件，二套非普要首付70%才行，还是很困难。
猫叔的粉丝老王，是个北漂。为了实现在北京买房的梦想，他做了个“曲线买房”的策略，13年贷款买了燕郊，几年来住地下室吃泡面，就是为了攒钱早点在北京上车，结果16年没赶上上车，现在的钱根本凑不够二套的首付。后悔痛失时机的老王，每次提起这件事，都会像一个犯错的孩子，哽咽几声。
几家限竞房的销售跟我抱怨，今年北京楼市，真是冷。这么便宜的价格，去化率一半也不到。最需要买房的这群人，恰恰被卡在楼市之外。能不冷吗？
PART 3
与此同时，还有一些房子是真的热。
比如，改善的三居，据猫叔了解，某望京的某品质楼盘房源，1500多万的价格，挂牌不到10天，全款出掉。根本感觉不到“楼市淡季”。
还有豪宅热。17年调控之后，北京高端住宅市场有一个“8万红线”的限价潜规则。这样出现的诡异现象是，二环和五环的豪宅基本是一个价格。二环的中国玺预售价格7.9万元/平方米，五环边的绿地海珀云翡备案均价是7.5万元/平方米。调控反倒是帮助土豪们省了钱，土豪们当然知道这是套利的好机会，几千万豪宅就像大白菜一样抢光。
所以，17年，北京商品房成交面积最多的，就是三室的高端改善和别墅。
在调控的有形之手影响下，最不缺房的人有了套利空间，而最缺房子的人恰恰买不起房。
所以，你看上的房子永远不会降价，总有更有钱的人来买，而你看不上的房子，降价了也卖不出去。
楼市也变得无比分化，冷热不均。
PART 4
去年有部获奖的小说叫《北京折叠》，书中把北京分成三个折叠的空间，上流、中产、底层三个阶层的人所能支配的时间、空间、所占的资源，完全是三个相互独立割裂的世界。三个空间是不能自有流动的。
如果单纯说虚拟世界的折叠，那么不会让人恐慌，但是如今的楼市，确实跟折叠中的世界很像。
刚需为房贷利率上浮5%，每个月多掏100块担惊受怕；
置换被调控卡住，站在楼市紧闭的大门前，焦虑不安；
有钱的土豪们，高举着一个小目标的资金，依然开心的买买买。
10年前，任志强说，“房子是给有钱人盖的”遭来网友痛骂，一位愤怒的年轻人甚至当场向他扔鞋。6年前，孙宏斌决定进攻高端精品市场，他说房价是由富人推动的，赢来台下一片掌声。
结 语
大多数人在意的是媒体标题上的涨或者跌，
殊不知，楼市本质早就被明眼人点透：
无论房价涨或跌，大众都被拒之门外。
当下楼市，已经是只有少数有资格的人，才能玩的游戏。
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（本文仅代表个人观点）
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文∣杭州跑盘小王子
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