购房者们，你们是要被媒体牵着鼻子走吗？
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
首先要声明一下：这不是一篇批判媒体的文章。
媒体的一篇文章往往会影响普通购房者们的情绪和认知。但媒体和读者立场本不同，必然造成对购房时间的认知的差异。一般就房产来说，媒体的诉求是流量，而读者的诉求是形势的判断和事实的真相。这一点大家要清楚。
有时候也不是媒体不愿意做好，只是很难，因为每个人都有自己的局限性，包括各种大咖、包括各种专家、当然也包括我自己。
今天的文章想把一些楼市事件的外衣扒干净，让我们透过现象看本质，还原一个真实给大家。我在文中抛砖引玉，希望大家留言中补充，给我们的购房者一些启发。
PART 1
第一个事件：土拍冷了。
实际上是政府大幅度提高了土地拍卖起拍价，比最高点的确冷了，但真实的成交价，甚至本身的起价比过去几个月在摇号热销的那些楼盘的拿地价要高得多的多。
譬如：同为城北副中心良渚新城勾庄附近的地块，最新一期土拍的两块地世茂以起拍价17692元/㎡的价格无溢价竞得。
而与之一路之隔（项目分别位于上塘高架东西两侧）的德信海德公园在2016年1月的拿地价是5001元/㎡，两者差价达到12691元/㎡，实际涨幅为253.8%。
该区域地块之前的最高价是2016年1月越秀星汇尚城创下的9600元/㎡。
实际该区域在底价成交的情况下，地价涨幅达到84.3%。
这叫冷了？大家自己品味吧。
再看最新土拍的另外一个区块——崇贤。
我们看下面的图表就能清楚的看到，崇贤比之前高点已经下跌了近30%，虽然有各种解释，譬如离天子岭近、体量小、位置不佳之类的，但下跌就是真正的下跌了。
说明什么？之前拍的太高了。但是这个大跌30%之后的价格在哪里呢？半山腰，回到了祥生群贤府拿地价格（10326元/㎡）附近。9908元/㎡的实际拿地价，比之前荣安翡翠半岛拿地价4037元/㎡，整整涨了5871元/㎡，涨价幅度145.4%。
而房子呢？群贤府的售价和荣安半岛差不多，只是后者的利润率大的多。那么西房这次新拿地的价格，也进一步夯实了这个区块的一手房价格。
因此，真实的情况是什么呢？
土地价格G20后完成翻倍的行情，起价越低的地方涨得越多，涨过头的地方开始回调，夯实之前的涨幅。
政府将土地起拍价进行大幅度的调高，使得今后较长一段时间内土拍溢价都会看上比较低。
PART 2
第二个事件：用地产商的保本售价来推测后市的房价。
每次土拍结束后的文章，媒体都喜欢根据土拍的价格进行一系列的推算，其中用的最多的就是地产商拿地楼面价推算出来的保本房价。然后开始想象既然保本房价都要那么高了，那么今后的售价一定是高于这个保本房价的。
而且，这一推算恰恰给了周边二手房一个参考的售价，于是每次一个地王出来，周边二手房价就上一个台阶。
计算公式一般为：
保本房价=（楼面价*1.07+3500）/85%
或者保本房价=（楼面价*1.1+3500）/88%
当然也有其他一些算法，但大致都是差不多的结果。
这都是一个大概的估算，基本上把开发商所有的成本（包括隐性的、不可说的）都计算在内了。
我们且不说这个算法里是不是放了点余量，就算这完全真实好了，谁告诉你开发商卖房子就要按这个保本价格加上一点利润来卖了？
之前一节刚说到了荣安翡翠半岛，他4037元/㎡拿的地，祥生群贤府10326元/㎡拿的地，可他们房子的售价是接近的。
做生意总是有赚有亏的。既然开发商不是按保本房价来卖房子的，能有利润他们就会大幅度的把利润加入之后销售，那么同样的道理，他们也是可能亏本以低于保本价的价格进行销售的。
谁告诉你保本价有参考意义了？如果卖不出去，可能不一定整个项目都亏，但至少亏一部分先回笼一部分资金，是很多地产项目都做过的事情。要知道地产的负债率有多高，他们是用借的钱来买地开发的。
申花的地拍的也很高，可去年高价的房子照样卖不动，所以就像股票一样，涨起来，每个消息都可以看做利好，跌的时候，这些利好都是空的。
因此，真实的情况是什么呢？
决定开发商售价的是市场、是供需、是预期。有人看好今后，就有涨价的底气；有人抢，就不愁卖；没人要，亏本降价也得销售。
当然还有政策，譬如限价。限价给了大家的是与二手房之间的套利空间。
而所谓保本价其实只是为涨幅的预期提供了一个参考数据而已。
PART 3
第三个事件：二手房降价或涨价。
这个事件我们分两种情况来讲。
一、与一手房在房管局统一备案售价不同的是，二手房一般为单个成交，因此每一笔成交价格都会有较大的差异。拿单个二手房成交价格来进行分析，很难分析出二手房的整体走势。除非在同一区域较长时间段或者较数量进行综合比较，才能得到有效数据。
上面这段话可能比较拗口，我举几个简单的例子，大家就很容易明白我要表达的意思了：
1、同一个板块，譬如良渚文化村。这次成交的是一个精装别墅，售价达到4.6万元/㎡，下一次成交的是七贤郡，售价只有2.9万元/㎡。这两个数据出来有参考意义吗？
2、同一个楼盘，这次成交的是高层二楼的价格，下次成交的是高层次顶楼26楼的价格，再下次成交的是洋房一楼送花园和地下室的价格。这三个价格之间的差距一定是巨大的。
3、这次刚好有个客户可能因为资金周转不灵，低于市场价20%成交了，但附带的条件是全款。下次，可能有人为了洗钱或者利益输送，把明明200万的房子卖到了300万。有没有这种可能？
4、有人为了少缴税，把房价做低，有人为了多贷款把房价做高。有的是家里人为了腾挪贷款房票，为了交最少的税，以最低评估价进行了房产的交易，有没有这种情况发生？
以上这些数据统统都是失真的呀！
二、二手房的价格分为挂价和实际成交价，我们是用同一个标准在说事吗？
要么比挂价，要么比成交价。
前几天土拍转冷后，有些文章就拿着房东把挂价下调了几十万当做一件事大写特写。
我回过头去查了一下，这个降价房子所在的小区，近半年实际成交价一直在这个价格左右，房东只是把虚高的价格挂回了实际成交价附近。
写文章的人选取的材料总是有利于自己观点的，包括我自己在内。
很难有人把事情都考虑全了，除非做大数据分析。目前的自媒体至少是很难达到这种程度的。
为了写文章，为了论证自己的观点，引起读者关注，不论预期往上还是往下，总是会找到特例来尽量放大。其实这些特例平时也有，只是没有拿来用的意义而已。
因此，真实的情况是什么呢？
二手房挂价不再虚高，房东心里预期下调，购买人群观望情绪出现，但实际大幅降价并未出现。
媒体举例子是真实的，但这种片面的真实可能会误导别人。
PART 4
第四个事件：关于摇号的热销。
去年杭州楼市也是热销的，但板块是分化的。
有的地方蓄客达到十几个人抢一套房，没有全款和过硬的关系，甚至有的楼盘需要两者同时符合条件，才能买的到房子，譬如奥体；有的地方可以按揭，譬如萧山市北东、新街、闲林；有的地方还是蓄客不足，卖不动的，譬如申花板块。
这些背后都是有逻辑的。
奥体热是因为差价大、亚运会和城市中心规划；临平北热是因为起价低、差价大和产业人口导入以及9号线的确定；良渚热是因为起价低、差价大、规划前景好；未来科技城热是因为差价大、规划好、有产业支撑；义桥和之江热是因为差价大和滨江外溢、大江东热是因为起价低、有差价、有地铁规划。总之共同点就是差价达大。
有一定热度，但不那么抢手的地方，基本上都是位置还不错，价格没有优势。譬如市北东、新街、闲林这些地方。
而像申花这样的板块，地价虽然拍的高，但是起价高、与周边差价少甚至没有，属于成熟区块，又没有想象空间，所以卖不太动。
这些盘的区别说到底在于差价够不够大，规划够不够好。（关于规划我另写一章专门讲）
但是今年过年后，为了杜绝号子费，政府好心的出了一个摇号的政策。让有购房条件的大众都可以按自己最好的条件（譬如首贷）来参与购房这件事。
在公平的同时，也带来了新的思路，那就是有差价大家都要赚，买哪里不是问题，摇到了再说。于是全城、全楼盘热销的场面出现了。
我们可以关注一下，虽然说基本上全部的楼盘都有人抢，都需要摇号，但明显还是有区别的。
去年抢手的，今年就是参与的人多的。具体的讲就是差价大的参与的人多，起价低的参与的人多。前者就不用说了，后者是因为门槛低，能够参与进来的人多，太贵的房子，很多人参与不了。而如果同时具有差价大和门槛低两项的，参与的人就特别多，譬如融信澜天、譬如蔚蓝领秀。
而起价高、差价小的那些楼盘，真的是要感谢政府的摇号政策，让他们也尝到了热销的甜头。于是那些本来并不能被人抢光的楼盘，现在照样几个人抢一套。
而特别难卖的高价且性价比不高的楼盘，也都托摇号的福，勉强的清盘了。
而且，实际上今年摇号以来，开的盘基本上都是差价很大的盘。因此热销持续到现在。
因此，真实的情况是什么呢？
参与摇号的盘大部分具有一二手差价极大的优势，因此这几个月来是真的全民抢房。
而部分价格优势不那么明显的楼盘，趁着这一波，也都顺利的出货了。
如果房地产整体行情一直向上，那么皆大欢喜；如果房价下行或者长期盘整，那估计有人会后悔的。
结 语
写着写着发现12点多了，今天就先写到这里吧，还有些内容我今后的文章再来写。
浙大的竺可桢老校长对新生有两个经典的问题：你来浙大做什么？你离开浙大以后想成为一个什么样的人？
我这里也想对每个购房者提两个问题：你来参与摇号是为了什么？你买房之后想获得什么？
其实大家想清楚这两个问题之后，就能够在楼市里做好自己的选择了。如果实在搞不清楚，需要咨询的，请加入我的知识星球。扫下面的二维码，给你提供一对一咨询服务，更多秘密干货都在知识星球里。（提供融信沐澜叠墅工地现场实拍图）
最后希望大家留言来说说你们知道的可能误导大众购房的说法有哪些？
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文∣杭州跑盘小王子
编辑∣杭州跑盘小王子
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