我们读懂了政策，也逃不过被收割的命运——”遏制房价上涨“的一种解读
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
之前央妈放水，今天政治局会议又提下决心要解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。
这两件事要连在一起看。
简单的说就是货币定向宽松，钱不能流向房地产，坚决遏制房价上涨。那会造成怎样的结果呢？房价会何去何从？老百姓又该如何应对呢？
关于房产的部分我们提供了自己的一种解读，共大家参考讨论。
有时候感觉自己读懂了政策，却也无所适从......
PART 1
2018年7月23日，央行展开5020亿元一年期MLF操作。
这条消息一出来，媒体就开始大写特写央妈放水，楼市又要涨了。
同一天的国务院常务会议上定了两件大事：
一是部署更好发挥财政金融政策作用，支持扩内需调结构促进实体经济发展；二是确定围绕补短板增后劲惠民生推动有效投资的措施。
就是在这个会议上提出了积极财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度；加快国家融资担保基金出资到位，指向目标为小微企业；坚决出清“僵尸企业”，严厉打击非法金融机构及活动，守住不发生系统性风险底线。
具体内容见下：
这条消息出来后，又被媒体解读为确定了货币政策从收紧转为宽松。
2018年7月31日中共中央政治局会议召开，会议对六个方面的工作提了要求。
其中最引人注目的就是第五条中提到了要下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。
中央在同一时期的讲话、决议等都一般都是有关联和一致的，往往是从不同侧面来定调同一事件。
所以，我们一定要把这些内容统一起来看，而不能单纯的就某一次讲话或者某一个政策，任意发挥想象偏面的去解读。
PART 2
中央政治局会议上的内容其实是对国常会议的说法予以补充和确认。两者是完全一致的。
“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”
与十九大中关于住房内容的表述也是一脉相承的。
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”
房住不炒这个概念提出到现在快2年了，由于之前全国去库存的一轮大涨，使得大部分的人都觉得这话更像是一句口号。
但事实上去杠杆、控房价这件事，中央是一直在推进的。从过去的“防止房价上涨过快”到今天的“坚决遏制房价上涨”，“房住不炒”的思路越来越清晰。
什么叫“房住不炒”？我们不说大道理，简单的一句话就是，大家不要想用房子的买进卖出来获取超额的利润。
这个定调，作为我们的理解其实既没有要打压房地产市场也没有否定购房行为本身。只是告诉大家不要把房子作为投机倒把的商品。
只要想明白这一点，其实各种政策就都很容易读懂。
货币政策转向宽松的目的是因为经济形势的严峻，再不放水，大批的企业要完蛋了。
但是资本是逐利的，怎么控制水不流向房地产呢？
所以有了这几句：“促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。”
之前30个城市要求整顿房地产市场的政策已经先行。合理引导预期指的是地方政府要想办法把预期给扭转过来，把供应量放出来，那么就指的是土地市场。
我们可以参照杭州的做法，土拍起价大幅度抬高，土地成交溢价就小，土地市场就不会再出现火爆的行情。媒体也纷纷改口为市场转冷的说法。实际上大量的土地都以较高的价位成功出让。
巨大的供应量，自然可以满足市场一般的需求，从而避免了因为供不应求而造成哄抢的场面。
限价是一直限着的，而且这次的会议彻底明确了要“遏制房价上涨”。因此上报统计局的数据会不会也是要小心翼翼呢？
对此我不能展开说明，唯有举例深圳，大家自己体会。
自2016年9月以来，深圳一手新房成交均价月均环比实现了21连跌。2016年9月一手均价为61600元/㎡，这21个月总共跌了7507元/㎡，总跌幅为12.2%。
其中今年上半年（1月-6月）一手均价从54240元/㎡下跌到54093元/㎡，半年跌了147元/㎡。
我们判断，限价暂时不会退出市场，无论如何，一手房数据上不再可能看到房价的上涨。
PART 3
昨天的中央政治局会议中有一句话是非常值得我们注意的：因城施策。
每个城市的发展阶段和自身定位是不同的。从城市的能级看，分为一线城市、强二线（就是所谓的准一线）城市、普通二线城市、三四线城市等。
一线城市发展比较早，国家扶持力度比较大，城镇化率比较高，城市建设很多都接近尾声。地方财政逐渐摆脱了土地财政的束缚。因此这些城市往往不需要靠卖地来支持城市建设。（实际上应该说是之前把地都卖光了，钱拿来建设城市和地铁了，基础搭好了，后面是局部优化的精细活了。）
强二线城市正是现阶段国家政策相对倾斜扶持的对象。再次举例杭州，有着后G20和前亚运会的契机，将要在短短5年左右的时间内，把城市建设的大框架都完成。这些和中央的支持以及城市本身的机遇都分不开。这种情况下，是不可能舍弃土地财政的。
普通二线城市的大力发展可能要放到下一步了。而三四线城市数量最多，在之前两年的棚改中已经完成了其历史使命。接下来严控房价的主力目标对象就是他们。
最后这一句“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，既呼应了之前反复提到房地产税要加速；又呼应了深圳之前出台的“房改”以及北京实验的共有产权。
同时，我们也预测，“因城施策”这一条也很有可能作为接下来房地产税推进的手段之一。
对于城建基本到位的一线城市，可能会先行一步。对于需要依靠土地财政大拆大建的强二线城市，譬如杭州之类的，很可能不会一步到位。
说得再明白一点就是地没卖完的得卖地，把城市建设好，地快卖完了的，房子都在大家手上了，可以考虑转变税种了。
PART 4
下面再来深入探讨会议上关于遏制房价这一句的内容。
“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。“
既然说要遏制房价上涨，逆向思维考虑，说明中央觉得看趋势是要上涨的，也就是说预期是要上涨的。不然遏制个啥？
而房价的上涨其实更多的就是预期。要消灭老百姓的预期其实很简单的，很多行政手段都可以短时间把房价打压下去。但是难就难在两点。
一是长期怎么办？目前内外形势都不好，稳住房价就是稳住国内经济，短期地方政府用行政手段维稳，用时间换空间。
所以因城施策这一句加在坚决遏制房价上涨之前，说明政策并非闭着眼睛一刀切的。譬如深圳的房价21连跌之后，略微上涨可能就显得不那么突兀。
同时地方政府要促进”供求平衡“，供应量不足的要加大供应，供应太多的要控制。有人口流入的要增加相应的土地供应，没人口流入的卖出去的土地造成房子也会变成鬼城。
二是怎么控制力度。万一打压过头怎么办？一旦形成房价要长期下跌的预期，可能出现抛售潮，那么反而要出大事。
就好比近期密集暴雷的P2P，很多其实短期内本并不会暴雷，只是因为相近事件影响情绪加上买房摇号急提资金造成挤兑而发生的。
因此合理引导预期，整治市场秩序加在坚决遏制房价上涨之前，也是有其意义的。
引导什么预期？政府希望的一定是房产是保值、稳定的，大家不要变现，不要炒房，持有、慢慢增值，这些应该都是正面需要引导的预期。
整治市场就更明确了，让开发商、媒体、中介等不要兴风作浪，为了买房故意制造紧张气氛。
这些前置条件都是有其原因的，但总的目标：遏制房价上涨是毋庸置疑的。
我们判断：一手房供应量大的地方，二手房应该会随着一手房走。一手房供应量不足的地方，二手房价格可能会虚高。
PART 5
那么问题来了。
既然房价要被压住不涨，那么宽松出来的资金会流向哪里？
从中央政治局会议和国务院常务会议的信息来看，是要导向基建和扶持小微企业的发展。
基建有几个方向，一个就是大型的全国性项目、一个是新农村的建设、还有一个就是城市建设。目前的信号看，人口持续流入的二线城市的建设还是在国家扶持范围内，尤其是地铁规划批掉的那些城市，暂时是不用担心。倒是三四线城市，接下去情况会越来越糟糕。
另外一方面，房地产作为最大的资金池，一直有个巨大的作用就是把超发的货币沉淀下来。
这么多年为什么我们感觉物价上涨相对比较温和呢？是因为超发的货币都锁进了房地产市场。房价不断的翻倍，大众拥有的纸面财富不断累积，都累积在了不动产中。
上海随便一个有两套住房的老百姓，就是个千万富翁。平时年收入可能10万左右，但他拥有价值1000万的房产。
那么接下来如果超发的资金真的被成功控制住不再流向房地产，房价真的被完全控住不涨 了，会怎么样呢？会不会涨到其他的物价上去呢？
如果房价控住不涨，物价上涨，则意味着你的房子在贬值。之前大家都要买房子，是因为房子可以跑赢货币贬值。如果有一天房价追不上通货膨胀会怎样呢？
银行存款、理财跑不过通胀，股市是个收割机、P2P会吞本金更是没人敢碰了，以前买房子还能保值、增值，现在连房产似乎也要被人为的定性为不行了。
小老百姓该怎么办？只能等着被割韭菜吗？要我们把钱都吃光、用光吗？
有钱人早几年就把资产转移到国外去了。现在外汇是被管控的，你想转换也没门，一年5万美金封顶。
其他真的还有什么路子可以让普通小百姓走吗？
结 语
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