金辉·江山云著跑盘记——乔司、翁梅、九堡板块（二）

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专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿

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翁梅板块的新盘金辉·江山云著样板间已经开了，需要参观的朋友可以联系置业顾问聂勇，联系电话：[phone]。

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新的跑盘记改版目录如下：

1、PART 1 为楼盘信息汇总表，方便大家查找。

2、PART 2 为售楼处现场照片。

3、PART 3 为户型展示及分析。

4、PART 4 为楼盘及区域分析。

5、PART 5 为样板房照片。

希望新的格式能让大家阅读更清晰方便。

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PART 1

楼盘信息汇总表

楼盘名称	金辉·江山云著
备案名	金辉·江山云著
拿地情况	地产余政储出[2017]14号地块由69号金辉以总价244450万元竞得，楼面价17226元/平方米，溢价率27.6%
开发商	杭州京辉置业有限公司（金辉集团）
物业公司	金辉物业（一级资质）
容积率	2.2	绿化率	30%
占地面积	64505㎡	总建筑面积	206377.37㎡
楼幢情况	17幢16层高层	户数	规划1333户
层高	3m	主力户型	96、98、100、121㎡
交付时间	2020年9月底	外立面	真石漆+石材干挂
车位数量	1627个	是否人车分流	半人车分流
车位价格	未定	车位比	1:1.22
物业费	3.6元/㎡/月	装修标准
地铁	1号线翁梅站800米	所处区块	翁梅板块
产业配套	临平新城艺尚小镇	其他交通配套	余杭高铁站
教育配套	周边有临平新城第三小学、第七幼儿园（最终学区需交付后确定）	商业配套	绿地艺尚魔方、宜家家居、华荣城、余之城、华元欢乐城、临平银泰城等
医疗配套	余杭第一人民医院、浙医二院乔司分院	周边配套	社区底商；规划中农贸市场、文体中心及图书馆

PART 2

我们去现场看看。

项目位于地铁一号线翁梅站以东约1公里处，在朗诗未来街区东园的正北面。

项目的西面是杭乔路，东面是规划支路，南面是天万路，北面是翁梅街。

首先是售楼处入口，整体还比较大气，带有新亚洲风格的园林布置，并没有特别奢华，符合楼盘本身定位。带有一定改善功能的刚需盘。

接待台。

售楼处沙盘照片如下：

小区南入口。

小区东侧人行入口及中心花园。

小区北侧车行入口。

小区东北角拍摄。

小区正北角度拍摄。

小区正西角度拍摄。

洽谈区。

签约区。

PART 3

这次首开准备推的是13号楼，共64套房子，户型主要为96㎡、100㎡、121㎡三种。

13号楼是两梯四户，其中中间套为96㎡的户型，西边套是100㎡的户型，东边套是121㎡的户型。

该户型为中间套，户型方正，双卫全明，双卧双飘窗，和89㎡中间套主流户型基本类似，但由于有96㎡，因此各个房间的尺度较好。可以说是改善型刚需不错的标的。

这个100㎡户型的西边套特色是户型方正，南北通透，厨房和客厅尺度特别宽裕，还有独立的储藏室；但进门无玄关阻挡视线，餐厅位置也较为尴尬。

121㎡东边套户型做了四室两厅两卫，户型方正，南北通透，三开间朝南，双卧飘窗，中规中矩。

PART 4

我们看完这个楼盘的户型会发现，和之前市场上主流的89㎡三房，115㎡四房的紧凑户型相比，功能上并没有太大的优势。通俗的说就是同样的功能，这个楼盘要多花10个平方的钱。

这个可能是个缺点，但这也可能算是个优点。

因为房子是用来住的，之前因为70/90政策的限制，每个楼盘必须配置70%以上的90㎡以下的户型。所以那些神户型虽然螺蛳壳里做道场，功能非常齐全，但在房间的尺度和居住体验感上是有很多不足的。

在我看来，江山云著的房子应该算用来住的。而且，今后这样的房子会越来越多。

翁梅这个板块，从大的规划上来说，其实本身并没有太大的特色和太高的定位。但作为临平新城和主城区九堡的外溢，最大的便利在于1号线的开通。

因此这里只要准确定位价格，做好与九堡的价格梯度，其他不是问题。没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。

根据现场销售的提法呢，估计会开在3万左右。但根据我的经验，实际的开盘价格会比展示期间提出的价格略低一些。这样才能在开盘的时候给顾客造成惊喜感。

我个人判断，可能会开在2.8万左右的均价，起价估计会低至2.5万，来吸引客户。

周边较新的二手房是金地艺境，挂价在2.9万左右，真实成交价在2.7万左右。这个价格也可以供大家参考。

PART 5

样板间有三个，分别是96㎡、100㎡和121㎡的，参观需要一个简单的验资，具体情况，请咨询置业顾问聂勇。

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部分官方展示图如下：

部分现场实景拍摄如下：

更多详情请联系置业顾问现场参观。

结 语

2016-2018年高价拍出去的地总归是要进入市场的。投资的人退场后，房子更多的会回归居住的属性。大家会慢慢习惯不用摇号、没有一二手房利差的楼盘的不断出现。

因此，今后购房，会越来越少的从价格上去比较是不是值得买，而更多的要从房子本身是否满足大家的居住需求这些方面去考虑。

自住的需求，要买的总归要买。投资呢，接下来应该要潜伏一下等待好的时机再介入。

我们跑楼盘不是要说服大家去买这个楼盘，而是把楼盘的情况展示给需要了解的朋友们。万一对了您的胃口呢？

因为不是软文，所以请大家放心使用。

需要进一步了解该楼盘信息的，请联系置业顾问聂勇，联系电话：[phone]。

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文∣杭州跑盘小王子

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