融信·沐澜跑盘记——良渚板块（四）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
融信沐澜叠墅施工现场图以及前湾国际、融创江南壹号院等备案价小道消息，均在知识星球内，请扫下方二维码加入。
杭州跑盘小王子知识星球二维码
大家推荐一个二手房查询神器
最近的盘越开越多，开发商是跑步入场，楼盘则是跑步离场。接下去二手房继续降温，一手房限价抬升，楼市轨迹完全符合我4月份时候的判断。
融信澜天是一个超级红盘，其万人摇号的故事可以载入杭州的楼市历史了。
同一个团队，在良渚开的姊妹盘融信沐澜已经销售过大半了，最近领出预售证，马上又要开两幢叠墅。今天就带大家来看看这个楼盘的产品。
本次加推公示方案重点摘录：
本次加推2#、3#两幢，共48套。
房源均价33400.78元/㎡，精装标准3500元/㎡。
无房家庭倾斜比例20%。
登记方式：线上登记。
咨询方式：售楼处现场咨询。
登记时间：2018年9月30日9时至2018年10月2日17时连续三天。
补登时间：2018年10月3日17时之前。
验资要求：无房110万，其他情况220万。
咨询电话：89005588（建议直接去现场，电话接听率根据经验会很低。）
咨询时间：2018年9月28日9时至2018年10月2日17时。
本王子御用楼盘顾问：丁云
电话：133 4581 8552
销售小姐姐微信二维码
导读目录
一、楼盘信息汇总表。
二、楼幢、户型展示及分析。
三、楼盘区位、价值分析。
四、售楼处现场情况介绍。
五、样板房及工地实景拍摄。
六、总结。
七、公示方案。
（内容较多，请大家自行选择阅读）
PART 1
| 楼盘名称 | 融信 沐澜 |
| 备案名 | 沐水澜轩 |
| 拿地情况 | 2017年1月19日，拿地价16720.79元/㎡ |
| 开发商 | 杭州恺泽房地产开发有限公司 |
| 物业公司 | 融信世欧物业 |
| 容积率 | 1.6 |
| 绿化率 | 30% |
| 占地面积 | 2.46万方 |
| 总建筑面积 | 6.1万方 |
| 楼幢情况 | 2幢小高层+10幢叠排 |
| 户数 | 318户 |
| 层高 | 小高层2.9米 叠排3米 |
| 主力户型 | 128-135-139 |
| 交付时间 | 2020.7 |
| 外立面 | 真石漆 、铝板、局部石材 |
| 车位数量 | 382个 |
| 是否人车分流 | 半人车分流（内部不进车） |
| 车位价格 | 备案价35万 |
| 车位比 | 1:1.1 |
| 物业费 | 2.6+0.4（能耗费）元/月/㎡ |
| 装修标准 | 3500元/㎡ |
| 地铁 | 距离良渚站（2号线）1.2公里 |
| 所处区块 | 良渚新城 |
| 教育配套 | 良渚一小 良渚新城一小（在建） 安吉路良渚实验学校 良渚一中 中国美院良渚校区 |
| 其他交通配套 | 浙一医院良渚院区（在建） |
| 医疗配套 | 古墩路 莫干山路 疏港公路高架（在建） |
| 商业配套 | 梦栖小镇 良渚古城遗址公园 |
| 产业配套 | 平高创业城（在建）未来之光（在建） |
| 周边配套 | 永旺梦乐城 |
| 周边二手房挂牌价 | 2.6-3.2万左右 |
| 周边二手房成交价 | 2.2-2.9万左右 |
PART 2
产品楼幢分布：
整个项目由共2幢小高层和10幢叠墅组成。
10#、11#为小高层，已售完。
1#-9#、12#为叠墅，其中4#、5#、8#、9#四幢已售完。
本次加推2#和3#共48套。
楼层总数：
叠墅为6+1的形式。
户型分布：
2#和3#楼均为四个单元，一梯两户，分为上中下三叠。
1-2楼为下叠，除了平层内赠送的面积外，额外赠送层高为5.8m的地下室及南北双向花园。（详见户型分析）
3-4楼为中叠，平层内有部分赠送面积。（详见户型分析）
5-6楼为上叠，除了平层内赠送面积外，额外赠送阁楼。（详见户型分析）
原始户型和改造后的具体户型如下（改造后的户型图纸来自于网络，非开发商官方提供）；赠送面积非常多，最难得的是做到了所有户型全部房间全明。
我特地咨询了关于拓展改造部分内容，得到的答复是：开发商不强制改造，业主可以选择交付后自行拓展改造或者不拓展改造。
1、E1下叠户型，139㎡，可拓展面积约100㎡。
原户型。
改造后的户型（四房两厅三卫+地下室+地下室夹层+南北双花园）。
2、E2中叠户型，135㎡，可拓展面积约36㎡。
原户型。
改造后的户型（四室两厅三卫+南向露台+南阳台）。
3、E3上叠户型，128㎡，可拓展面积约80㎡。
原户型。
改造后的户型（三房两厅三卫+一阁楼+南双阳台+北露台）。
改造后的户型方正、南北通透、全明、尺度富余，上中下三叠均有较好的空间感。
PART 3
由于良渚在融信澜天和未来城三期两个万人摇号的红盘带动下，已经成为大家比较熟悉的区块了，所以这里就不再分析区块本身的价值了。
我们来具体说说这个区块的几个楼盘。
联发藏龙玉墅、融信沐澜和中粮梦栖祥云三个楼盘从东往西在差不多的纬度上一字排开，三个楼盘的拿地价也相差无几。
这里的价格已经是不低了。后续还有北大资源颐和江南以及地铁口的保利融信和光尘樾这两个大盘，总的来看，良渚这里的供应量非常充足。甚至可以说多到要让人担心卖不完了。
藏龙玉墅和融信沐澜一路抢跑，靠的是盘子小，品质精良、户型优异以及产品与其他楼盘错位，一转眼也销售的差不多了。
目前融信沐澜应该是销售压力最小的。
一方面澜天的热卖，资金回笼到位。另一方面，沐澜销售已经过了大半，本身户数又少，产品特色又强，还夹带着融信澜天打好的强大的客户基础，一路领跑，应该算是良渚高价地入市后的胜者了。
联发其实卖的还不错，也是盘子小，产品做的不错，但后面还有一块地王，也够他们头痛的。
中粮相比较这两家而言，明显竞争力要弱一些。听说最近全国中粮打折，不知道这边有没有跟进，大家可以关注一下。
北大资源位置比这三个盘更接近地铁站。产品我还没有去看过，暂时不发表意见，但盘子那么大，估计也不是很容易出货。
和光尘樾这个项目我有跑过盘，地铁上盖，定位为刚需盘，各方面也比较均衡，拿地价又比之前这几个地块有优势，应该是不愁销售不动的。
下面我们再分析一下融信沐澜本身的产品。
说实话，我一直是不喜欢叠墅这种半吊子产品的，在我眼里，不过就是一个跃层。而排屋别墅本身就是终极改善的产品，做成叠墅，似乎有点不伦不类。
当然，这仅仅是我个人的看法。我去看过沐澜的样板房后发觉，我似乎又犯了把自己想法强加于人的老毛病。
上中下三叠，都有各自的特色，也并不是一定要把这里当作终极改善的房子来看待。
中叠最没特色，加上赠送面积，其实就是个跃层。但胜在价格相对便宜。
上叠，赠送的有效面积特别多（地下室会绕不开潮湿的问题，说实话除了院子，光是室内我会更喜欢上叠）。相当于一共三层。后面会有样板房图片供大家欣赏，这里就不用言语描述了。
下叠，赠送的面积最多，地下室5.8m，可以隔两层，样板房局部隔了两层，营造了比较好的空间感。前后花园就不用说了。
我对比了一下，发现这个所谓的叠墅最大的优势就是产品的定位，可以拓展的面积太多了，以至于让很多本来只是初级改善的人，够到了高级改善的门槛。
拓展面积部分目前暂估的价格为两个平层约18万元，阁楼约5万元，地下室约15万元。（销售说法：这部分不强行要求，业主可以选择自行施工。）
下面是按拓展面积计算的实际使用面积的单价。
| 上叠 | 中叠 | 下叠 | |
| 产权面积 | 128 | 135 | 139 |
| 可拓展面积 | 80 | 36 | 100 |
| 实际使用面积 | 208 | 171 | 239 |
| 总价（万元） | 450 | 400 | 530 |
| 改造费用（万元） | 23 | 18 | 33 |
| 实际总费用（万元） | 473 | 418 | 563 |
| 实际使用面积单价（万元/㎡） | 2.27 | 2.44 | 2.35 |
看了这个表格，我就明白为什么我不看好的叠墅产品卖的还不错了。
万科未来城三期成品装修的均价是2.2万元/㎡不到一些。如此对比一下，大概就明白了。
果然价格才是第一竞争力啊。
此外，户型产品不错，面宽比一般排屋要大，品牌优势，能顺利出货是理所当然的了。
这一点上，融信真是要谢谢设计做出了这么优秀的产品，把高地价的劣势竟然化解于产品中。
当然，我仍然坚持叠墅产品不是一个合格的排屋类产品的意见。
只是每个人口味不同，想用接近未来城三期的单价享受一个舒适度较好的跃层，甚至带上阁楼或者挑空地下室+大院子这里似乎变成了一个很好的选择。
另外提一句，地铁不是那么近，肯定算不得纯正的地铁盘。但也没有想象中那么远，比未来城三期离地铁的位置差不多远了100-200米。
前提是边上那条杜文路开通，我想这应该是可以肯定的事。
PART 4
现场这个售楼处门面做的很大，实际售楼部立面很小。我就随手拍了几张照片，给大家展示一下。重点放在下一节的样板房。
沙盘：
已开幢。
本次加推的2#和3#。
西面的大门，整个小区这一小段通车，进入地下车库。门口就是通往地铁站的杜文路，目前还未打通。
现场公示：
PART 5
样板房做了三套，分别是上中下叠，其中上下叠都做了软装，而中叠故意什么都没做，呈现的是交付标准。
但样板房全部是拓展面积后的样子。我也算是偷拍了，供大家饱饱眼福。
电梯只停1、3、5层，分别对应下叠、中叠和上叠的入户门。
下叠样板房：
中叠样板房：
上叠样板房：
结 语
很多事物本身是不变的，变得是我们的那颗心。
就像这个楼盘，带着批判的眼光去看，就是高不成低不就；
带着欣赏的眼光去看，就是各方面兼顾，能够让花得起这些钱的人感觉到购置的房子上了一个档次。
大家要用包容的态度去看待每个楼盘，钱在自己手上，愿不愿意花，值不值得花，权利完全在自己。
每个楼盘都会有缺点，但我们在批判的时候不能因小失大，无限放大一些缺点的后果是爽快了自己的嘴，失去的却是自己的理智。
同样在听某些销售吹的时候，也请理智一些，不要被洗脑，就像那些买保健品的老年人一样，一高兴，就稀里糊涂的把东西买回来了。
房子不是几千元的事儿，还是要清醒一点。
譬如关于翡翠之星高架的问题，我昨天在某个群里和人讨论了。那人说口水楼市里把这个盘批得一塌糊涂，我就告诉他两点：
1、往前翻几年的口水楼市内容，好多楼盘都是说的各种缺点，最终现在这些房子都住满了人，房子也是好好的，二手交易也是正常的。回过头去看也蛮有讽刺意味的。
论坛就是给人用来吐槽的，逛论坛，要在吐槽中抓住有用的信息，而不是被影响情绪。
当初如果听了不买呢？
2、具体的例子：三桥边有之前早一批的奥体三兄弟，属于滨江区的，譬如龙湖春江彼岸，边上就是高架和转盘，不能住人了吗？没人要了吗？
所以劝大家两句：
买房子要听缺点，也要搞清楚缺点，但不要把缺点无限放大，那样你会无所适从。而那些到处嚷嚷缺点的人，他们其实并没有什么目的，只是想过过嘴瘾。
买房子要听优点，但不要光听听销售讲，也不要光听媒体讲，这些都是有利益关系的，听完了，自己回去多想想，网上资料多看看，真的搞不清楚的，就私下来问问我。
算我为自己打广告吧。
我知道说这一番话可能会得罪人，但我不得不说。
实话不好听，但好用！
本王子御用楼盘顾问：丁云
电话：133 4581 8552
销售小姐姐微信二维码
沐水澜轩销售公示方案
根据杭州市房地产市场持续健康发展协调小组《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》的规定，现将有关事项公示如下：
本次预售项目为沐水澜轩（下称本项目）2幢、3幢，共2幢，可售房屋48套，总建筑面积6418.82㎡，房源装修情况为 ☑ 精装 □毛坯，房源面积：120-140方共计48套。房源均价33400.78元/平方米，包含装修标准3500元/平方米。
符合杭州市住房限购政策规定的家庭。
本次项目销售将提供总房源量20%比例的房源，供“无房家庭”优先摇号，贷款事宜按照银行和公积金信贷政策执行。
无房家庭是指：在我市限购范围内无自有住房的家庭，不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”。购房意向登记人申请“无房家庭”资格时，应如实申报，确保提交资料和申报信息的真实性、合法性。一经发现弄虚作假的，取消优先摇号资格。
为了购房意向登记阶段的安全、有序，并提升客户满意度。本项目购房意向登记采取线上登记方式。通过我司本项目官方微信内置的”购房意向登记“进行登记。关注并登陆“融信第三事业部”（官方微信号：融信第三事业部)，进入意向登记界面，阅读声明后点击“同意”开始填写购房人基础信息并上传相关资料（资料详见第六条）提交审核。审核完毕后，将以短信提醒及公众号反馈的形式告知客户提交资料是否审核通过。成功通过审核者可在短信及公众号中收到登记编码。
▲融信第三事业部官微二维码
线上购房意向登记是本批次房源销售过程中唯一的登记方式。在线上登记期间，本项目提供电话及现场咨询服务。咨询电话：89005588 。现场咨询地址：杭州余杭区康良路与杜文路交叉口融信沐澜接待中心；杭州余杭区玉鸟路与立新路交叉口往北100米融信沐澜接待中心。咨询时间：2018年9月28日9时至2018年10月2日17时00分点截止。
自本项目商品住房预售许可证领取当日起3日内，2018年9月30日9时00分至2018年10月2日17时00连续三日。
在以上登记时间内已提交资料审核，但因资料不符或者缺失等原因未通过审核者，我司允许该部分客户在2018年10月3日17时前重新提交资料审核。
1、 购房意向登记人及家庭成员（含未成年子女）的身份证原件彩色扫描件或拍照；
2、 户口本原件首页（户主页）彩色扫描件或拍照及各家庭成员个人页原件扫描件或拍照，或户籍证明原件扫描件或拍照；
3、 婚姻证明原件彩色扫描件（未婚不需要）或拍照，离异须提供离婚证及离婚协议原件扫描件或拍照；
4、 以家庭为单位（含未成年子女）的杭州住房情况查询证明原件扫描件或拍照（临安、桐庐、建德、淳安户籍的购房家庭须同时提供户籍所在地住房情况查询证明原件扫描件）或拍照；
5、 非杭州户籍须提供近36个月内连续24个月社保或个税缴交证明原件扫描件（如有新政出台，以新政为准）；
6、 选择按揭付款方式的客户须提供在人民银行征信系统打印的个人征信证明原件扫描件或拍照。（①个人征信证明，有效期为6个月；②可提供在中国人民银行征信中心网站（http://www.pbccrc.org.cn/）查询的个人征信报告；③75周岁以上的老年人、18周岁以下的未成年人，无需提供个人征信报告）一次性付款无需提供征信证明；
7、 验资冻结证明：购房意向家庭可在2018年9 月28日至 2018 年10月2日到下表所示的55家现场银行网点或者中国银行、工商银行、建设银行网上app办理存款冻结业务，冻结直至摇号结果公示结束。若于公示结束日前解冻或未在规定期限内办理存款冻结业务，将取消摇号及选房资格。无房且无贷款记录的按揭客户，存款冻结金额为110万；其他情况的客户，存款冻结金额为220万。
现场办理银行地址：
1、 购房意向登记家庭须填写完整各项信息，每个家庭（包括配偶及未成年子女）或非家庭成员共同认购一套房屋的仅能登记一次。登记完毕后，本公司将线上反馈登记结果及编号作为登记凭证。
2、 购房意向登记工作截止后，本公司将整理汇总所有意向登记人情况，形成《购房意向登记汇总表》在销售现场及在我司本项目官方微信“融信第三事业部（官方微信号：融信第三事业部)进行公示，公示期为意向登记结束次日9时00分起至20时00分止，公示期间接受异议，逾期不再受理。
3、 《购房意向登记汇总表》经公示无异议的报送杭州国立公证处进行公证。
杭州国立公证处确定时间、地点，组织进行公证摇号。
首轮摇号：根据本方案第三条规定的比例，优先摇出“无房家庭”入围户数（即10户），但不确定选房顺序；
第二轮摇号：首轮摇号未入围的无房家庭与非无房家庭共同摇号，摇出剩余入围户数（即38户），但不确定选房顺序。同时摇出未入围家庭的轮候顺序；
第三轮摇号：对第一轮中选家庭和第二轮中选家庭进行统一摇号，摇出选房顺序号。
公正机构可邀请部分登记家庭代表等参加本次摇号活动。
经公证的摇号结果将在规定场所进行公示。
1、 本公司根据《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》要求制定选房方案，并邀请杭州国立公证处进行公证。具体时间及地点将另行通知各入围家庭。
2、 最终选房结果将于选房工作日结束后次日9时00分起至20时00分止，在销售现场进行公示。
3、 选房结果公示结束后2日内，由本公司将最终选房结果报房管部门进行备案。
购房家庭需于成功选房当日内，按照银行信贷政策支付相应的首付款，如无法按期付款的，视为放弃购买。
在本次登记活动中发现有违反《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》规定事宜的，可向本项目受托公证机构或其他相关部门进行投诉、举报。
温馨提示：
1、 根据杭州市房地产市场持续健康发展协调小组《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》的规定，发现购房者提供虚假信息材料或恶意干扰公证摇号销售行为的，房管部门一年内不再受理其限购查档申请。涉及犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
2、 根据人民银行规定，节假日期间的银行转账有单条最高限额，建议客户在工作日期间提前办理相应的银行资金冻结手续。
3、 建议客户前往以上网点的专项冻资通道避免与普通业务客户窗口冲突，银行网点的工作时间会相应延长，同时现场会配备增援工作和安保人员，在保证秩序的前提下，完成当日到场客户冻资办理业务。如客户有相关疑问，也可电话咨询或至现场售楼处咨询。
4、 购房人承诺，本次线上登记提交开放商所有资料均为真实信息，如有作假或不真实情况（如身份作假、上传PS处理过的图片等），开发商有权取消购房人摇号资格。
5、 开发商承诺：本次收取的购房人资料仅为沐水澜轩本次摇号开盘使用，开发商对本次客户信息保密负责。如有信息泄露情况，请及时联系：0571-89005588，如情节严重，将对涉事人员移交司法机关依法追究刑事责任。
杭州恺泽房地产开发有限公司
2018年9月27日
近期准备举行首次粉丝见面会：《初见》！
会开个小讲座，做简单的趋势判研和板块分析，现场也会有问答环节。
时间暂定在十一假期之后的那个周末。地点会定在地铁。
报名人数有点多，具体方案等报名人数统计出来再决定吧。
重要申明：活动不会有任何组织费用！
希望参加的朋友请加我个人微信并留言，告知名字和联系方式。
报名微信：杭州跑盘小王子
报名截止日期：2018年9月30日
我是杭州跑盘小王子，我们要准备一次“初见”！
精选文章（请直接点击下方文字部分，即可进入相关链接页面）：
最新的跑盘记系列：
时代滨江·翡翠之星跑盘记（9月26日首开公示）——萧山市北（二）
（本文仅代表个人观点）
►入群请加微信（maotongshouhu131），或扫描下方二维码。
杭州跑盘小王子微信二维码
►需要资金周转，请扫二维码联系贷款专员，通过本号办理会有意外惊喜哦，欢迎留言咨询。
专业的事交给专业的人处理
►联合小鸡评房共同进行楼盘介绍。同一个楼盘的文章可分别扫描两个公众号的二维码查阅。
长按二维码关注本公众号
- End -
▼
文∣杭州跑盘小王子
编辑∣杭州跑盘小王子
©本文版权归“杭州跑盘小王子”所有
图片、数据来自网络
我爱跑楼盘，带给你最新楼盘消息
微信ID：maotongshouhu13
长按二维码关注杭州跑盘小王子