时代滨江·翡翠之星跑盘记（9月26日首开公示）——萧山市北（二）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
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现场开个小讲座，做个简单的趋势判研和板块分析，设有问答环节。
重要申明：活动不会有任何组织费用！
详情见文末。
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没料到翡翠之星开盘那么快。看样子既然价格被限住，那么开发商加快周转的节奏，总还是能提高资金利用率的。
价格出来的比想象中的要略低一些，洋房的均价是39800元/㎡，其中装修标准为4500元/㎡。
无房户倾斜30%。
登记时间：2018年9月30日早9时-2018年10月2日晚20时
补登时间：2018年10月3日早9时-2018年10月3日晚18时
验资要求：提供87万元现金存款证明（银行活期、定期存款证明或存折彩色扫描件或彩色照片）
这个简直就是一个超级大的漏洞，估计是因为节假日，银行没办法合作。
按这个要求，只要有87万，我存完拍个照片，再取出给别人用，一个87万可以几个人轮流用，；或者几个人凑出一个88万来共用，剩下的钱大家可以放理财里享受长假七天的利息哦。
这次一共开2、3两幢楼74套洋房，具体楼盘的内容请看下文介绍。
（以上为开盘新增内容）
去了时代滨江·翡翠之星售楼部，我才发觉这是一个被忽略和低估的项目。
为什么呢？很简单，我只上一张图，大家应该就能明白了。
上面是站在售楼处花园向东拍摄的照片。左边在建的是翡翠之星，正前方远处在建有塔吊的高楼是绿城桂语江南。（这个不用我多解释了吧）
楼盘快要开盘了，还来得及，我就带大家全面了解一下。
本王子御用楼盘顾问：郑良勤
电话：158 6888 6262
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导读目录
一、楼盘信息汇总表。
二、楼幢、户型展示及分析。
三、楼盘区位、价值分析。
四、售楼处现场情况介绍。
五、样板房及工地实景拍摄。
六、总结。
（内容较多，请大家自行选择阅读）
PART 1
楼盘信息汇总表
| 楼盘名称 | 时代滨江·翡翠之星 |
| 备案名 | 翡翠之星公寓 |
| 拿地情况 | 2017.9.11 |
| 开发商 | 杭州星悦房地产开发有限公司 |
| 物业公司 | 滨江物业 |
| 容积率 | 2.7 |
| 绿化率 | 30% |
| 占地面积 | 22186㎡ |
| 总建筑面积 | 92584㎡ |
| 楼幢情况 | 三幢高层，五幢洋房 |
| 户数 | 589户 |
| 层高 | 标准层3m，一楼3.2m |
| 主力户型 | 89方、124方、138方 |
| 交付时间 | 2021年1月 |
| 外立面 | 底部石材干挂+外墙铝板干挂 |
| 车位数量 | 660 |
| 是否人车分流 | 小区内部人车分流 |
| 车位价格 | 预计38万左右 |
| 车位比 | 1:1.1 |
| 物业费 | 3.8元/㎡/月 |
| 装修标准 | 合同备案4500元/㎡ |
| 地铁 | 地铁7号线预计900米 |
| 所处区块 | 萧山市北西 |
| 教育配套 | 附近有崇文小学、学军中学、杭二中，最终学区划分要等交付后确认。周边还有兴议小学、开发区小学、明星幼儿园、明怡花苑幼儿园等 |
| 其他交通配套 | 327路、515路、360路 |
| 医疗配套 | 省妇保萧山分院、滨江武警医院 |
| 商业配套 | 规划中银泰城（星耀城四期） |
| 产业配套 | 滨江高新产业园区 |
| 周边配套 | 西兴农贸市场 |
| 周边二手房挂牌价 | 4.6万左右 |
| 周边二手房成交价 | 4.2万左右 |
PART 2
产品楼幢分布：
整个项目分为3栋高层和5栋洋房，共8栋建筑。
其中排屋1-4幢和7幢是洋房，5、6、8幢为高层。因为项目有21%的自持部分，因此开发商将6幢规划为了自持部分，真正可售的高层仅5、8两幢（最终以售楼部解释为准）。
楼层总数：
5幢为29层、6幢为30层、8幢为31层；全部洋房均为8层。
本次开盘的2幢三个单元，一梯两户；3幢两个单元，一梯两户。
户型分布：
本次开盘的两幢洋房中，标准户型两个：
A户型89㎡中间套和B户型89㎡边套。不同单元之间相邻的均为中间套。
一楼为底跃，赠送南向花园以及2.8m层高地下室两者的使用权。
主力户型共有两个：
1、A户型，89㎡，三房两厅两卫，2幢、3幢中间套。
滨江优秀的中间套户型，方正、全明、南向开间、客厅带阳台，南向卧室均带有飘窗，进门设置了玄关、餐厅位置充裕，U型厨房非常完美。要说缺点，主要就是动静分离不足吧。
2、、B户型，89㎡，三房两厅两卫，2幢、3幢边套。
户型方正、南北通透、进门设置了玄关，餐客厅一体270度转角大飘窗台，U型厨房完美，南向三开间，缺点是阳台仅设置在南向次卧、主卧卫生间为暗卫。
总体点评：滨江的户型比较实在，厨房、卫生间尺度均较为优越，房屋整体注重采光，个人更偏好中间套户型。
底跃赠送面积较多，我们再后续样板房内照片展示。
PART 3
这个位置我真应该早点跑过来写这个跑盘记。实在是个不可多得的好位置。文章开头就贴了照片，与绿城桂语江南相隔并不远。
在风情大道的东面和博奥路的西面，建设一路北面和建设四路南面这一块区域中，聚集了不少的好楼盘，这里我们一般称之为萧山市北西，请看下图。
我一直很看好萧山市北西，我认为除了钱江世纪城外，这里是萧山最好的地方。因为这里既承接到了钱江世纪城的外溢，又承接了滨江的外溢。钱江世纪城的外溢可能更多的是对未来的预期，而滨江的外溢，则是实打实的现在就能看到的人口流量。
可能很多人把滨江翡翠江南和翡翠之星给搞混了。这里我把翡翠之星的位置清楚的定位出来，这里离奥体，滨江都是咫尺之隔。今后地铁7号线建设四路站离项目大概900米左右的距离。
桂语江南是什么级别的不用我多说了，一定是第一档中的，当初卖的是3.4万（含精装）的价格。
我们按这个同类地段价格参照的原则来推断，翡翠之星如果高层开3.4万（含精装）的价格，那么基本和桂语江南会在同一梯度。
两者品牌接近，位置应该是桂语江南更优越一点，但翡翠之星离滨江区更近一点，一路之隔。
但是考虑到风情大道今后要造高架，总体评价还是桂语江南位置更优一些。但现在还有多少个桂语江南呢？
因此，我的判断，如果翡翠之星高层开在3.4万，我会把这个楼盘排进一档。那么这次开的是洋房，从房管局以往定的案例来看，洋房和高层之间的系数是1.2，因此得出洋房的售价会是4.08万左右。
换句话说，如果开在这个价格，则性价比较高了，非常值得自住的人入手。高层要是开在3.4万也是如此。
但如果投资要换个思维，因为洋房溢价太多，不太适合投资；如果高层开3.4万，则还有一定的投资价值的。
以上这些是基于限价的猜想。
因为拿地价在2.5万左右，哪怕刨去自持21%不考虑，毛坯的成本价也要接近3.5万了，何况是精装修。
所以按限价推算，开发商估计是要亏本卖了。
结合上面这些分析，我大胆的推断，这个楼盘一定非常值得抢，原因如下：
1、滨江的品质不用怀疑，地是温州老板时代拿的，但因为刚入行，人生地不熟，整个盘从建设到销售全部都是交由滨江操盘的，等下大家看了样板房就会知道了，滨江的风格非常明显。
2、开发商对外的风声是开在4万出头的均价。先开洋房，用我刚才推算的，会得出洋房4万对标桂语江南高层3.4万，因此基本是成本价销售的结论。
但实际上洋房是有溢价的，在限价情况下，开发商应该会用这一部分溢价换高层部分利润的不足。
3、之后高层不一定完全贴着限价走，按这次洋房价格1.2系数倒推回去，估计会略微提价。
4、最重要的一点，因为并不一定会想之前推算的那样亏，加上滨江品质作背书，不用担心质量问题，于是这个楼盘就变得非常值得入手了。
我对这个楼盘的定义是：滨江高收入产业人群的高级刚需。
如果用软文的语言来写就是：城市新贵初次置业的不二选择。
总之就这么个意思，大家喜欢看哪句就选哪句吧。
已经做了一半的外立面也能印证我之前的判断。我问的很清楚，说是除了下面是石材干挂，上面是全铝板覆盖，档次是足够了。
当然楼盘也有一些缺点：虽然做的很精致，有双泳池之类的设计，但容积率2.7也不算低了；何况盘子小的问题是，可供人挑选的余地不大，今后换手率不会特别高，会比较难成为一个主流的盘，因此投资要谨慎。
但反过来，自住过过小日子还是不错的，尤其是滨江的物业，保值不用太担心。
PART 4
这一节，我们来看售楼处，
门口绿化，远处是桂语江南。
正门口，今后是物业用房。
售楼大厅。
休息区。
另一边贵宾休息区。
接待台。
沙盘南。
沙盘东。
沙盘北。
沙盘西，左侧这块绿地实际是边防总队。
南侧车行入口。
这次要开的2幢和3幢，中间为售楼部位置，后面那个规划是批了水景池，但据说开发商会打造成露天泳池。
1幢和4幢之间是小区地下的会所，恒温泳池就设在里面。
区位图。
现场公示内容：
PART 5
样板房有三套。
滨江的装修嘛，从来不会让人太失望，但也很少有让人喜出望外的感觉，就当是酒店标准间吧。这是楼电梯间。
1、一楼底跃边套。
去地下室的楼梯。
地下室通外面的门，门外通往车库的楼梯。相当于地下室之下还有两层。
传说中的影音室。
超宽的采光通风井。
从花园拍摄。
2、二楼边套。
3、二楼中间套
这些样板房都是现房实体位置。同时询问了置业那个大帅哥，说是不同的楼就是按实景交付的，因此大家看样板房的时候要仔细一点，因为不同户型的装修风格不太一样。
最后还是要赞一下底跃送使用权的地下室和花园。
花园面宽达到三室，虽然进深小一点，但实际面积比一般的小排屋都还要大。
地下室南北双通风井，我们之前在滨江江南名府跑盘的时候也展现过了，这次的南向通风采光井特别宽，比一般的楼盘要宽将近1/3以上，使得采光通风效果会更好。
结 语
也有听人吹这个楼盘是翡翠系如何高端了。其实不用搞什么高大上，这里小户型就是给刚需适用的。
不过是滨江这边收入高一些，位置离奥体近一些，所以价格就高一些。同时滨江房产操盘，刚需刚好可以买到最实惠的精装优质盘。
也有人说这里离地铁不够近，不是地铁盘。说实话，良渚那边万科未来城三期离地铁也要有1公里以上，还不是万人摇？
本来这种话我是不愿意说的，一说就好像我变成了开发商的托，但是请要喷的人用脑子想想：
滨江这种配套成熟区块有那么需要地铁站吗？外溢就能把这里直接溢满吧。又要地铁又要配套，还要价格便宜。
那句话怎么说来着？又要马儿好，又要马儿不吃草。呵呵，刚需嘛，别矫情，记住，这里不是郊区，坑不了你。
缺点也摆着，周边近距离无配套，目前周围还是建设用地及空地环境，学区不算好学区。
最后还是要能祝大家能摇到吧。
听说蓄客很充足，滨江这边客户为绝大部分，2000多组客人，不知道真假。我猜想悦虹湾的销售团队可能有点眼馋这里了。
另外还有一点值得注意，这次的地下室据说是装修好的，不像别的有些楼盘送的地下室部分是毛坯的，这个应该是亮点。
可惜一共只有7套底跃（因为售楼部占掉了部分一楼位置）。价格据说折算下来，差不多1万多一个平方（地下室加花园的使用权）。
具体的，到时候大家还是自己去问销售小哥哥郑良勤吧。
竟然比我帅比我高，有点小嫉妒。我刚摘了牙套，他还带着，哈哈，损他一下，联系方式在下面哦：
本王子御用楼盘顾问：郑良勤
电话：158 6888 6262
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翡翠之星公寓销售公示方案
根据杭州市房地产市场持续健康发展协调小组«关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知»的规定，现将有关事项公示如下：
1
项目房源基本情况本次预售项目为翡翠之星公寓2号楼、3号楼，共2幢，房屋套数74套，建筑面积6564.13平方米。其中：79平方米户型套数5套，建筑面积396.88平方米，89平方米户型套数69套，建筑面积6167.25平方米，房源装修情况为√精装□毛坯，房源均价39800元/平方米，其中装修标准4500元/平方米。
2
符合我市住房限购政策规定的家庭。
3
本次项目销售将提供不低于总房源量30%比例的房源，供“无房家庭”优先摇号。
无房家庭是指：在我市限购范围内无自有住房的家庭，不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”。
购房意向登记人申请“无房家庭”资格时，应如实申报，确保提交资料和申报信息的真实性、合法性。一经发现弄虚作假的，取消优先摇号资格。
4
自本项目商品住房预售许可证领取次日起3日内，即2018年9月 30日早 9 时至2018年10月2日晚20时00分止，持续3日。在以上登记时间内已提交资料审核，但因资料不符或缺失等原因未通过审核者，可在2018年10月3日早9 时至晚18时进行线上增补资料、修改信息。
注：（1）、在线登记审核结果将在一天内以短信形式回复，审核通过的将发送意向登记编号，敬请留意查看；（2）、由于可能在线登记人数较多，如出现系统卡顿等现象，敬请谅解。
5
本项目采用线上报名登记，报名地址扫描二维码，关注“时代滨江翡翠之星”官方微信扫描下方二维码，点击线上登记。
线下答疑咨询指导，答疑地方为：时代滨江·翡翠之星销售中心（西兴大桥风情大道下桥口南向900米）
6
1.购房意向登记人及家庭成员（含未成年子女）的身份证原件正反面彩色扫描件或彩色照片；
2.户口本首页（集体户口可上传复印件）及家庭各成员个人页或户籍证明原件彩色扫描件或彩色照片；非本市户籍家庭还需提供近36个月内连续缴纳24个月社保原件或者个税证明原件，彩色扫描件或彩色照片皆可（如有新政出台，以新政为准）；
3.婚姻证明原件彩色扫描件或彩色照片（未婚不需要），离异需提供离婚证原件以及离婚协议原件彩色扫描件或彩色照片；
4. 以家庭为单位（含未成年子女）的杭州住房情况查询证明原件扫描件或清晰照片（临安、桐庐、建德、淳安户籍的购房家庭需同时提供户籍所在地住房情况查询证明和户籍所在地不动产登记查询证明的原件扫描件或清晰照片），有效期为90天，若有新政出台，以新政为准（网上查询网址：浙江政务服务网http://www.zjzwfw.gov.cn/）；
5.选择按揭付款方式的客户需提供:
① 按揭客户需提供在人民银行征信系统打印的个人征信证明原件彩色扫描件或彩色照片；
6.验资证明：提供捌拾柒万元现金存款证明（银行活期、定期存款证明或存折彩色扫描件或彩色照片）。
7
1.购房意向登记需线上登记报名，每个家庭（包括配偶及未成年子女）或非家庭成员共同认购一套房屋的仅能登记一次。登记完毕后，登入登记页面可查看登记成功信息。
2.线上购房意向登记工作截止后，本公司将整理汇总所有意向登记人情况，形成《购房意向登记汇总表》在销售现场及微信公众号“时代滨江翡翠之星”进行公示,公示期为2018年10月4日早9时起至18时止,公示期间接受异议,逾期不再受理。
3.《购房意向登记汇总表》经公示无异议的报送杭州市国立公证处进行公证。
8
杭州国立公证处确定时间、地点、组织实施公证摇号。
1. 首轮摇号：根据本方案第三条规定的比例，摇出“无房家庭”优先入围户数（即22户），但不确定选房顺序；
2.第二轮摇号：首轮摇号未入围的无房家庭与非无房家庭共同摇号，摇出剩余入围户数（即52户），但不确定选房顺序。同时摇出未入围家庭的轮候顺序；
3.第三轮摇号：前两轮摇出的入围家庭共同摇号，摇出选房顺序号；
4.公证机构和本公司可邀请部分登记家庭代表参加本次摇号活动；
5.经公证的摇号结果将在规定场所进行公示。
9
1.本公司根据《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》要求制定选房方案，并由杭州市国立公证处对选房活动进行现场监督。具体时间、地点及选房规则将另行通知。
2.最终选房结果将于选房工作结束后次日早9时00分起至晚20时00分止，即在销售现场进行公示。
3.选房结果公示结束后，由本公司将最终选房结果报房管部门进行备案。
10
购房家庭需于成功选房当日支付伍拾万元定金，成功选房后购房家庭需于2日内付清按揭贷款银行核定的相应比例的首付款，一次性付款的购房家庭需付清全部房款。如无法按期付款的，视为购房家庭放弃购买。
11
监督投诉在本登记活动中发现有违反《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》规定事宜的，可向本项目受托公证机构或其他相关部门进行投诉、举报。
杭州星悦房地产开发有限公司
咨询方式：0571-82306677
2018年9月26日
近期准备举行首次粉丝见面会：《初见》！
会开个小讲座，做简单的趋势判研和板块分析，现场也会有问答环节。
时间暂定在十一假期之后的那个周末。地点会定在地铁。
报名人数有点多，具体方案等报名人数统计出来再决定吧。
重要申明：活动不会有任何组织费用！
希望参加的朋友请加我个人微信并留言，告知名字和联系方式。
报名微信：杭州跑盘小王子
报名截止日期：2018年9月30日
我是杭州跑盘小王子，我们要准备一次“初见”！
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