新湖·菲林山跑盘记——未来科技城板块（六）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
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导读目录
一、楼盘信息汇总表。
二、楼幢、户型展示及分析。
三、楼盘区位、价值分析。
四、售楼处现场情况介绍。
五、样板房及工地实景拍摄。
六、总结
欢迎大家加入我的知识星球：
PART 1
楼盘信息汇总表
| 楼盘名称 | 新湖·菲林山 |
| 备案名 | 果岭花苑好山居 |
| 拿地情况 | 2006年（详情见知识星球） |
| 开发商 | 浙江新兰得置业有限公司 |
| 物业公司 | 新湖绿城物业 |
| 容积率 | 1.1 |
| 绿化率 | 30% |
| 占地面积 | 104422㎡ |
| 总建筑面积 | 约11.5万㎡ |
| 楼幢情况 | 小高层4幢、多层12幢,排屋21幢. |
| 户数 | 约684户 |
| 层高 | 3.05m |
| 主力户型 | 90方、115方、125方、138方 |
| 交付时间 | 2020年12月 |
| 外立面 | 石材、铝板 |
| 车位数量 | 975 |
| 是否人车分流 | 是 |
| 车位价格 | 待定 |
| 车位比 | 1：1.42 |
| 物业费 | （1.68元+能耗费0.5元）/平米/月 |
| 装修标准 | 毛坯 |
| 地铁 | 地铁3、5号线绿汀路站直线距离700m |
| 所处区块 | 未来科技城 |
| 教育配套 | 杭师大幼儿园、附小、附中，杭州文澜未来科技城小学、未来科技城第四小学（规划）、未来科技城第三初级中学（规划）、学军中学海创园分校、人大附中； |
| 其他交通配套 | 公交461、杭临轻轨凤新路站 |
| 医疗配套 | 浙医一院余杭院区（在建） |
| 商业配套 | 西溪印象城、江南时代购物中心、华元西溪欢乐城、赛银国际广场、亲橙里、万达广场、宝龙城市广场、北大资源海港城 |
| 产业配套 | 淘宝、菜鸟、海创园 |
| 周边配套 | 项目自带配套室内运动馆、标准泳池、联想宝贝亲子早教、聚FUN果岭生活馆（8000方商业棕合体）、GREEN生鲜超市、便利店等 |
PART 2
整个项目分为“好山居”（多层）和“曼舞苑”（排屋）两个苑，排屋共21幢，多层共16幢楼。
“好山居”其中1-4幢为11层的小高层，5-16幢为多层电梯洋房。主力户型有六种，具体见下表：
| 户型分布表 | ||||
| 户型 | 产品类型 | 户型位置 | 面积（㎡） | 楼幢位置 |
| A | 洋房 | 边套 | 138 | 6、7、8、9、11、12、14 |
| B | 洋房 | 中间套 | 125 | 6、7、8、9、11、12、14 |
| C | 洋房 | 边套 | 115 | 10、13、15、16 |
| D | 洋房 | 中间套 | 90 | 10、13、15、16 |
| E | 小高层及洋房 | 边套 | 118 | 1、2、3、4、5 |
| F | 小高层及洋房 | 中间套 | 90 | 1、2、3、4、5 |
整体来说，该项目户型都较为方正、空间利用率高、赠送面积不少。当然对于之前一期来说是少了很多，但政策限制，也是没有办法的事情。
全套工地现场室内实景拍摄图请进入知识星球查看：
138㎡A户型四室两厅两位： 户型方正、南北通透、三房朝南、餐客厅带270度全景大飘窗、动静分明、主卧独立衣帽间、卫生间、整体尺度适宜；缺点是有一个暗卫、餐厅位置不是很合理、厨房尺度相对于这个户型的大小来说也是不足。
125㎡B户型四室两厅两卫：户型方正、南北通透、双阳台、全飘窗、全明户型、餐客厅完成走道功能节省了空间；缺点是北向房间位于厨房两侧，略有干扰。
115㎡C户型三室两厅两卫：A户型的减配版，少了书房位置，但餐客厅反而布局更舒适，厨房尺度不错，其余优缺点基本相同。
90㎡D户型三室两厅两卫：B户型减配版，空间利用更好些，全明全飘窗；不足处进门就是厕所、厨房尺度也略小。
118㎡E户型三室两厅两卫：户型方正、南北通透、布局紧凑、动静分明、全飘窗、南向三开间、厨房尺度不错、餐客厅270度全景飘窗、主卧独立卫生间和衣帽间、南向双阳台；缺点是有个暗卫。
90㎡F户型三室两厅两卫：基本同洋房D户型，尺寸略有差异。户型方正、南北通透、南向三开间、全明全飘窗；缺点是进门卫生间、厨房尺度略小。
PART 3
新湖菲林山位于未来科技城公共中心的正西面直线距离约3公里处。周边和睦路、上仓路等多条主干道路尚未打通。
从区位看，新湖菲林山算是紧挨着未来科技城的核心区域，今后路打通之后，不论是到CBD还是到公共中心，驱车都比较方便。
未来科技城的公共中心、未来科技城管委会和新湖菲林山这三个点位差不多构成一个等边三角形。
具体的配套这里就不再罗列，大家可以直接看PART 1的表格。
项目其实是上市公司新湖中宝（股票600208）在2006年拿的一整块地。早期开发的是新湖果岭在整个楼盘的北面，之后开发的的是新湖菲林在整个楼盘的最南面，现在推出的是处于整个楼盘中间的组团新湖菲林山。
交付后，这三个不同时期开发的组团会合并成一个完整的大盘。虽然车位车库是不相通的，但人行步道和小区全部的景观以及会所等公共设施全部是公用共享的。
离项目最近的地铁站是绿汀路站。这里是三号线和五号线的接驳站。距离项目直线距离只有700m左右，这个是官方的数据。
菲林山在上仓路上有几个大门，如果售楼处从这里沿上仓路转今后开通的和睦路走到地铁站，大约会有1.5公里，但如果从小区里步行直接穿呢，距离则会近不少，差不多是1公里左右了。因此这里还能算是地铁盘的概念，不算太夸大。
在建的绿汀路地铁站。
可能大家都会比较关注这个楼盘离未来科技城的中心有多远？离地铁近不近？是不是享受到西站的辐射？
目前门口的上仓路因为地铁施工原因还是个断头路，预计是在明年开通，一旦打通之后，从这里可以直接到达文二西路，这样去未来科技城CBD以及地王三兄弟就会近很多。
这里离规划中的西站大约有4公里左右，离地铁的距离这些之前也都论述了。这里有几张销售提供的航拍图，可以比较清楚的看到未来科技城三兄弟和项目的大致地理位置关系。
中南樾府上空拍过去，从这个角度看，的确是蛮近的。
但我却有不同的看法。
离项目最近的其实是杭临轻轨的凤新路站，而这个站的北面就是阿里的菜鸟智慧产业园。
在我的概念中，一个区块发展的怎么样，最重要的是产业。不管规划怎么样，风景怎么样，最终是人气。政府的配套规划也是为产业服务的。这些盖出来的住宅也是为产业人群的居住提供服务的。
只要有好的产业，只要能聚集大量高收入的产业人群，这个区块的房价就会有支撑。
西站好吗？好！但西站也是为整个未来科技城配套服务的，而不是反过来，西站带动了未来科技城发展。我们必须把这些因果关系搞清楚。
东站还是全亚洲最大呢，离钱江新城和武林广场都那么近。可东站边上有滨江发展的好吗？
所以大家一定要记住，产业才是一个区块发展的最终决定力量，也就是我们买房子是否能够快速增值，安全保值的最重要的一个指标。
因此，在我看来，菜鸟智慧产业园对这一块房价的实际支撑作用要远大于地理位置上靠着未来科技城公共中心这一表面象征意义。
我们可以用时间来验证我的这个看法。
新湖的楼盘品质在这里附近一带口碑还是算很好的。一方面得益于本身楼盘的品质，另一方面也是依托了自然的山景环境以及部分自然水系的扩延。
PART 4
上仓路的门进到楼盘。
图中为上仓路南向北，远处的房子是青枫墅园，右侧在建的为新湖菲林山的小高层。
售楼处大厅。
进门右侧是接待台。
沙盘区西向东。
沙盘区北向南，水晶体为新湖果岭的房子。
沙盘区东向西，东侧为山体。
沙盘区南向北。
休息洽谈区。
电子区位图。
售楼大厅里看到的新湖菲林的产品。
左侧为在建的新湖菲林山多层洋房，右侧为新湖菲林的洋房。
周边不利因素展示。
工艺展示区，阿鲁克系统门窗，里面有很多专业的工艺，到时候去现场的人可以仔细看看，看着品质不错。
销售很自豪的介绍说这个是凯迪仕智能入户门锁，一般豪宅才配。我懂，就是想告诉大家楼盘品质很好，哈哈。
不过我想想，他说的应该是实话。因为拿地早，地价就足够便宜，那么相对来说成本就会比较低，利润空间就会有保证。
有了足够的利润空间，一般能保证楼盘较好的品质，这是我个人的判断。说白了，卖的贵点和便宜点，就是他们多赚点和少赚点的问题。不像后面拿地的房企，要考虑怎么减配来保证不亏或者亏得少一点。
PART 5
该楼盘暂无样板房。
以下内容是我偷跑进工地拍的，估计开发商看到会有拍死我的心。还好没发现什么大问题。洋房和小高层的全套实景照片在知识星球里。需要的加入才能看，怎么说都是冒着被抓的危险进去偷拍的，嘿嘿。
工地现场发现一个工艺示范样板墙，还不错，供大家参考一下吧。
工地算整洁。
部分外墙干挂石材已经上墙。
脚手架搭设防护也蛮规范。
传说中的贝鲁特米黄天然大理石，说是来自红海。
因为亲戚有个石材加工厂，所以我知道，其实进口的天然米黄类的石材，都是蛮值钱的。这个厚度钢架干挂，造价也还是有一些的。
外墙保温材料。
工地现场从南往北拍摄，从近到远依次是1、2、3、4幢小高层。
从近到远依次是洋房的10、9、6幢。
结 语
新湖·菲林山应该是可以值得期待的一个楼盘。
一方面是因为这个楼盘和这几天在公示的中南樾府以及刚摇号结束的阳光城未来悦同处仓前这个未来科技城的核心板块。这里的教育学区、医疗商业以及地铁交通的配套都非常充足。
另一方面是因为新湖·果岭以及新湖·菲林之前积累的口碑还不错，物业的服务在周边算是反应良好，二手房的价格对比附近其他的楼盘中也算比较高。
第三方面是因为菲林山的洋房应该是未来科技城仓前板块目前要售的唯一的低密度洋房。政府对洋房和高层的定价会在两者之间一个1：1.2的价格比例系数。因此，洋房一般会比高层贵20%左右。但居住的舒适度各方面也会有一些提升。相比较之前未来悦和中南樾府的高层，菲林山的洋房是有一定稀缺性的。
接下来的楼市随着后面高价地入市越来越多，一二手房之间的差价会越来越小，甚至没有。那么在限价的背景下，可能同一个区块不管你拿地什么价格，最终政府的指导价可能会非常接近。
一样的价格下，各个开发商能比拼的也就只有品质了。
当然，作为购房者的我们，总是期望能够价廉物美。
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文∣杭州跑盘小王子
编辑∣杭州跑盘小王子
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