融信公馆arc——申花板块（一）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
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导读目录
一、楼盘信息汇总表。
二、楼幢、户型展示及分析。
三、楼盘区位、价值分析。
四、售楼处现场情况介绍。
五、样板房及工地实景拍摄。
六、总结。
融信公馆arc是融信杭州公馆的升级产品。虽然有人说地段上arc更偏北一些，好像略有不如。但由于这里离大悦城非常近，所以从生活配套上面来讲，还是这里更完善。
何况这一期产品有了长足的进步，至少外立面在我看来比杭州公馆好多了。
最近我胆子很大，开始看起这些跨入豪宅行列的楼盘了。真怕被售楼处赶出去，还好接待我的小姐姐和小哥哥们并不高冷。
本王子御用楼盘顾问：徐伊泓
电话：15968512290
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PART 1
楼盘信息汇总表
| 楼盘名称 | 融信公馆a r c |
| 备案名 | 荣沁轩 |
| 拿地情况 | 2016年5月20日，拿地价31403.79元/㎡ |
| 开发商 | 融信集团 |
| 物业公司 | 世欧物业 |
| 容积率 | 2.7 |
| 绿化率 | 30% |
| 占地面积 | 2.78万㎡ |
| 总建筑面积 | 11.8万㎡ |
| 楼幢情况 | 共12栋 本次开最后6栋洋房： 1幢、2幢、3幢、5幢、7幢、9幢 |
| 户数 | 总共504户，本次开最后126套 |
| 层高 | 3.1m |
| 主力户型 | 116㎡、135㎡、167㎡、175㎡、177㎡、200㎡、246㎡、262㎡ |
| 交付时间 | 2020年9月30日 |
| 外立面 | 金属铝板 超级游艇风格 因结合世界建筑大师扎哈·哈迪德 的弧线理念作为蓝本外立面弧度感非常强故而命名arc（弧线） |
| 车位数量 | 672个 |
| 是否人车分流 | 是 |
| 车位价格 | 未知 |
| 车位比 | 1.1.36 |
| 物业费 | 4.85元/㎡/月 |
| 装修标准 | 6000元 |
| 地铁 | 10号线直线距离500m左右 |
| 所处区块 | 申花板块庆隆单元 |
| 教育配套 | 附近有卖鱼桥文津 新建九年一贯制学校 |
| 其他交通配套 | 大悦城水上巴士站 公交站 |
| 医疗配套 | 市二医院、省同德医院 |
| 商业配套 | 中粮大悦城、 城西银泰、蓝钻天城、物美、远洋乐堤港、万达广场 |
| 产业配套 | 浙大科技城（城西科创大走廊东起点） |
| 周边配套 | 热电厂商业遗址地标公园 、余杭塘河观景漫步道、城西体育公园 |
| 周边二手房挂牌价 | 高层5万元/㎡左右（西湖区比拱墅区略高） |
| 周边二手房成交价 | 高层4.5万元/㎡左右（西湖区比拱墅区略高） |
PART 2
产品楼幢分布：
整个项目共有12栋建筑。
其中北面和西面呈7字型分布的是5幢高层，分别是4#、6#、10#、11#和12#，目前已经售罄。
靠近余杭塘河的是洋房，共6幢，126套，分别是1#、2#、3#、5#、7#和9#。
8#为入户大厅，也就是先现在的售楼处。从这里进入小区后，在6#、7#、10#、11#之间围合的空间设置了下沉式的水景庭院和会所。其中设置了24小时恒温泳池、健身房、瑜伽房等。
每栋高层一楼都是架空层，设置了不同主题的泛会所。
楼层总数：
1#、2#、3#、5#这四栋洋房楼层总数为7层，7#和9#这两栋楼层总数为9层。
户型分布：
洋房部分户型分布比较复杂，详见下图：
1#、2#两栋全部为平层，一楼有公共绿地供使用。
其余3#、5#、7#、9#四栋1、2层为底跃；
3#、5#两栋6、7两层为顶跃户型；
7#和9#两栋8、9两层为顶跃；
中间层分布了其他平层的户型。
一楼下面有地下室，但并不赠送给一楼用户。
主力户型共有十个：
1、116㎡，四室两厅两卫，平层。
2、135㎡，四室两厅三卫，平层。
3、167㎡，四室两厅三卫，底跃一。
4、167㎡，四室两厅三卫，底跃二。
5、175㎡，三室两厅三卫，大平层。
6、177㎡，四室两厅三卫，底跃三。
7、192㎡，四室两厅五卫，顶跃一。
8、200㎡，四室两厅两卫（或三卫），大平层。
9、247㎡，五室两厅四卫，顶跃二。
10、262㎡，五室两厅四卫，顶跃三。
从户型上看，除了116㎡和135㎡户型外，其余均会超大户型，不是大平层就是跃层。
116㎡的户型非常紧凑，全明、方正、南北通透、功能齐全，利用率极高，可以称得上是神户型了。
135㎡的户型，则开始由紧凑型向舒适型转变，适合改善类的人群。
其余的超大户型，多套房独卫、超长面宽客厅都是适合城市内终极改善的目标客户。
PART 3
我不准备对申花板块作常规的区域分析，这些东西网上都有，很多房产的公众号也反复的写过。
无非就是贴几张规划图、罗列一下周边拍出的高价地、地铁、以及商业配套之类的。看着好像有图有数据，但其实看过大家也还是云里雾里，搞不清楚。
咱们讲点实在的东西，不一定全面，只是供大家参考。
昨天看完房子后我一直在思考，这里动辄六七百万起步，甚至要上到千万的住宅，究竟是为哪一类消费人群准备的呢？
一般的老百姓会嫌贵吧。166㎡以上，只做了四室两厅，乍一听，比116㎡也就多了一个卫生间而已，面积却要多出50㎡。是不是觉得很不划算？性价比很低？
我也是这么想的，所以我也就只能是普通的老百姓。有钱人的追求却是不一样的。
房子除了满足最基本的功能要求外，舒适度才是这种类型的楼盘和他们对应的客户所追求的。
同样是四室，从160㎡到200㎡，房间的尺度不同，居住体验自然不一样。
每个房间都有独立的卫生间和衣帽间，甚至还有单独的起居空间，成为套房；卫生间里双台盆配置，淋浴、浴缸和座便器都是单独成间的。客厅面宽8米以上，窗外风景一览无遗。厨房大到你可以随心所欲的配备中西餐。
这种种对于116㎡面积段的4房来说，都是一种享受上的碾压。因此到了这种程度，需求从基本的居住功能转变升级为了对生活的享受。
因此，拿这里的房子来谈性价比，方向本身就有偏差。来购买这种产品的客户，想要的是更高层次的追求。
这是从房屋使用功能上的分析。
如果从房产的金融属性来看，也有相对应的一个概念。
像申花这种板地方，天生就是一个配置核心资产的区块。
我们很多人买房子，都是买预期。基本的思路是在区块刚开始规划的时候，以较低的价格买入，然后买入的资产会随着这些规划的落实而逐步增值。
这个思路很对，也很好。但并不是完美的。规划落实的的过程可能会很漫长，也有可能一直迟迟落不了地。譬如15年前开始的闲林，10年前的下沙等等。当然也有落地很顺利的滨江。
另一方面，客户自己也可能改变。等到这个规划中的区块成熟了，你可能因为心境或者家庭情况的改变而改变了想法和需求。
之前充满美好理想的房子，到了那个时候，很可能满足不了你后来的需求。
人们经常会在等待中欲求不满。
这一切都只因为一个原因，我们不够有钱。（这话写的直白露骨了一点，但做人得对自己诚实，不是吗？）
反过来，已经规划落地成熟的区块，一定是房价已经高企的地方。你想要享受的一切，都在眼前。只要你有钱，就可以直接买到直接享受。
而这样成熟的板块，也是在楼市下行过程中的防御板块。越是这样的地方，越抗跌。越是概念炒的溜的新兴板块，跌起来会越狠，当然涨起来也会越疯。
有钱人是需要在这样的核心地段配置自己的核心资产的。不是为了增值，只是为了保值和享受。
你以为买这里房子的人都和我们一样就只有一套两套房子嘛？我去售楼处特地向销售打听了一下，之前购买他们楼盘的人大部分都是二套6成首付的。很少有首套3成首付的。
我们可以把他们购买这种房产看成一种捍卫自身地位以及对自己核心资产进行锁定的行为。
我们觉得性价比高的房子，他们也买，只是他们把那些性价比高的房子作为进攻的手段来累积财富。
而把这种核心地段保值功能大于增值功能的房产作为防御手段，来为家庭财富的巨轮掌舵控航。
当然我说的这一番概念，不仅仅只是对这一个楼盘，而是适用于几乎所有的市中心高档楼盘的。
因此这个楼盘的好与不好，不能完全从我的眼光去看，因为我不是有钱人。我可以去理解他们的行为，但很难做出和他们一样的判断。
这种高价的楼盘注定是留给适合他们的人去选择的。
PART 4
售楼处现场的一些照片，这种楼盘，还是建议大家亲自去体验一下，我
的拍照技术有有限，就将就着看看吧。
沙盘全貌。
沙盘南侧。
沙盘东侧。
沙盘北侧。
项目北侧车行入口。
沙盘西侧。
8#入户大厅及地下会所。
沙盘上洋房全景。
休息区，照片里右边被我截去脸的大帅哥竟然是我一个粉丝，买了之前的高层。传说中的有钱人呐。今天文章的很多看法也是得到了他的不少帮助。可惜名草有主了，不然我就组相亲团了，哈哈。
小区内部景观。
已经成型的外立面。
楼盘远景。
楼盘南侧余杭塘河。
前一代产品——融信杭州公馆侧拍。
PART 5
样板房只有200㎡的一个户型，因为不给拍摄，只能上一些网上找到的照片给大家吧。第一张是样板间外的景色。
最震撼的视觉印象就是超大面宽的客厅。
结 语
这种类型的产品，我觉得没什么好过多解读的，适合自己喜欢的人自然会认可。
作为我个人来说，自然觉得那个116㎡的户型超级划算啦。
还有一点，邻居都是千万家产起步，是不是会觉得自己像流星花园里的杉菜呢？
去的这天，刚好一群小姐姐在那里拍抖音，不知道大家抖音上看到了吗？要是没看到就联系下面这位小姐姐吧，让她转发给你们看。都是大长腿，只是扭到后来有点不整齐了，哈哈。
徐伊泓
联系电话：15968512290
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