杭州二手房“站岗”大排名，运河宸园6万6、江语海4万……当初究竟怎么下的手？
PART 1
有些事，当时旁人不理解。过一段时间，连自己都想不明白自己。
过去这半年杭州的二手房价，犹如脱缰野马，一路狂飙。行情最疯狂时，堪称全城大倒挂。随便哪一个板块，几乎都存在一二手价差，几千到1万多不等。
一些板块的巅峰成交个案，更让旁观者目瞪口呆。
比如，曾经的库存重镇临平北，二手卖出2万8；绕城外的义桥超过3万；还有两年前还在9000甩货的下沙沿江，一度冲破4万……
更有7万5的蒋村、6万6的桥西、4万9的艮北，每一个成交价都堪称“毁三观”。
高到什么程度呢？我一个朋友的朋友，当年7000多买的申花某楼盘，几个月前5万4卖掉，比小区均价高了六七千，连他自己都呆掉了。
买家是北方来的新杭州人，IT高管，急需安家，对杭州的房价体系完全没概念。
也许每一个天价二手房的购买者，当时都有非买不可的理由：丈母娘逼婚、孩子急着读书、怕房价继续飞涨……或者，只是初到杭州不拎市面，轻信了中介的舌灿莲花。
但如今回头再看，如果能重来一次，恐怕他们中的大多数会做出不同选择。
因为从6月至今，杭州二手房成交量已“五连跌”。一方面，所有板块二手房价都有不同程度下跌。另一方面，新房不仅依然限价，而且更容易买到了。
比如4万9买杨柳郡的那位，同样价格现在能买到沁园，选到房的概率还相当大，但楼盘定位却不可同日而语。
如不出意外，杭州二手房价的盘整还将继续。半年、一年甚至更长时间内，这些板块巅峰成交价注定“站岗”，不可能被超越。
还会不断有“辣眼睛”的二手房反复砸盘，持续拉低板块底线。
比如前几天，亲亲家园就挂出一套128㎡二手房，总价285万，单价仅22000元。而6月时，还有人刚以375万元入手过亲亲二期的一套125㎡。算起来，单价直降8000！
因为二手房跌得太急，在个别中介门店，最近已有买家下了30万定金都不要，直接被卖家没收了。
PART 2
其实早在4月，杭州摇号伊始，《层楼》就做过预测。
在那篇文章结尾（《杭州二手成交井喷！“摇号效应”凶猛，有买家主动加价18万，求签约！》），我们提醒：
从已实施公证摇号的上海、南京和武汉等城市看，新政后，二手房都未出现长期大幅的上涨，甚至在半年后开始阴跌横盘。
如今正好半年过去，数据证明我们的预测是对的。
可惜，大多数人会被一时一地的氛围所裹挟，很难“超越时空”地去做决定。
纳西姆·塔勒布在《黑天鹅》一书中说，对待历史问题，人类的思想会犯三个毛病，我称之为三重迷雾。
1、 假想的理解，也就是在一个超出人们想像之外的复杂（或随机）的世界，人们都以为自己知道其中正在发生着什么。
2、 反省的偏差，也就是我们只能在事后评价事物，就像只能从后视镜里看东西（历史在历史书中比在经验现实中显得更加清晰和有条理）。
3、 对事实性信息价值的高估，以及权威和饱学之士本身的缺陷，尤其是在他们进行分门别类时，也就是进行“柏拉图化”的时候。
但我仍然很想复盘，究竟在什么样的心理机制下，促使当事人，以当时旁人匪夷所思的天价下单了？
他们现在的真实想法是什么？
回访下来，你会发现：当事人的介意程度，往往并不像旁人想像得那般强烈。
因为我们只看到了涨跌，而当事人面对的，往往更多是生活中急需解决的痛点。房子对他们是必需品，而不是低买高卖的金融资产。
无论买在什么点位，至少他们买到了一个“很好住”的家，或许这就足够了。
一旦下完单，房价涨跌，对他们只有心理影响，而不会增加或减少他们的支付负担。只要调整好心态，一时赢亏其实是可以无视的。
若把时间轴放长，最后整体房价仍然会重新涨回来，让曾经的“天价”看起来像“白菜价”。
的确，每个人都想抄到底卖在高点，每个人都想人生逆袭，向上跨越一个或几个阶层。但是，只有很小一部分幸运的人能够做到，绝大部分都在自己的阶层过完这一生。
今天的文章，我们回顾了几位购房者的心路历程。
同时，梳理了杭州主要板块的热点二手小区价格走势，及其巅峰成交价，并以图表形式展现。悲喜人生，不过一张曲线图。
【特别说明】
1、由于二手房网签的滞后性，当月二手房价，并不真实代表当月实际行情。
2、数据主要源自兔博士，并不能完全保证是当月最高价，不考虑故意做高或故意做低。
3、同小区价格走势，尽可能按同一户型进行对比，比如均为89㎡。但精装毛坯、高低楼层、中间套边套，未做区分，存在一定误差。
4、统计时间范围：今年3月-9月，物业类型主要为高层，不含别墅、排屋。
人物：A先生
为小孩读书没什么可怨的
今年这么高的二手房价，到底谁在买？
投资客基本是不可能了，最大群体，还是那些有刚性需求的人。比如，为小孩读书，购买学区房。
今年6月30日，下沙沿江的保利·江语海，成交了一套62㎡小户型住宅，总价248万，折合单价40202元/㎡。买家A先生，正是一位为孩子读书，愁坏的家长。
公开资料显示，这是江语海历史最高价，也是板块二手历史最高价。
原来，A先生一家住在下沙沿江，孩子快到学龄了。但自住楼盘学区普通，就琢磨着找个更好的学校。
目前下沙沿江最好学区，莫过于文海小学；对应最好楼盘，当属拥有一线江景、地铁等优势的江语海。正因为如此，江语海也是板块最贵二手房。
在下手江语海之前，A先生也不是没看其他房子。比如，同样拥有文海学区的经济适用房景冉佳园，单价便宜很多，但嫌小区环境差。
对于248万总价成交，A先生也知道贵，但为了孩子，硬着头皮也要上。
而且那时候，行情还非常火，在江语海买到一套小户型，并不容易。
拿这套小户型来说，最开始房东挂牌的时候，总价只要200万出头。之前有个客户，定金都付了，看到有人出价更高，房东干脆调高挂价。
不过，这套房子包含一个车位，还能看到江景。按江语海一个车位23万左右算，房子实际单价近3万7。但还是比同期90㎡以内小户型，贵了3000元/㎡左右。
这套房子本身有较大缺陷，属于拼接户型的一个小套，功能布局并不合理。
入户就是连在一块的厨房、餐厅，呈直角形状，非常狭窄；客厅外连一个南向露台；卫生间朝东设计，右侧带着一个扇形露台。若不牺牲客厅空间，只能做到一个房间。
对于越来越差的二手行情，A先生倒显得豁达。
“反正是给孩子读书准备的，面积又小，亏不到哪里去，也没什么可抱怨的。先拿在手里，放几年再说。”
人物：小夏
当时再等一个月多好
“想起来就后悔，要是现在买，能省下一辆宝马。”
这件让小夏懊悔不已的事，要追溯到今年3月。当时，小夏买下了人生第一套房：85㎡的翡翠城二手房，总价323万，折合单价3万8左右。
这个价格，现在看起来刺眼。但对当时的小夏来说，却是理所当然的选择。
和很多年轻人一样，小夏面临着成家立业、买婚房的压力。
但大家都知道，进入2017年后，杭州楼市全款之风盛行。而且，即便有全款，没一定的人脉关系，也是白搭。
没有全款，也没有人脉，几经挫折的小夏，无奈之下，只能转向二手房。
刚开始看房，小夏还是比较犹豫的。毕竟二手房价格，比周边新房贵1万多。但经受不住中介的鼓动，加上女方的压力，最终选择妥协。
最终，这套报价325万的房子，在花费诸多口舌后，优惠了2万。为此，小夏还有一丢丢高兴。
因为中介告诉他，“二手房肯定还要涨，现在不买，以后更加买不起！”
但是打击转瞬即至。
今年4月，杭州开始施行公证摇号。这意味着，小夏之前看中的梧桐郡、华夏四季等楼盘，都有机会买到。
起初，中签率很低，小夏还自我安慰，“我哪有这么好的运气”。
但是进入下半年后，小夏的心态渐渐失衡。一方面是中签率越来越高，另一方面二手行情迅速下滑。“如果现在买，同样的房子，300万内肯定可以拿下了。”小夏幽幽的说。
现在，小夏只要接到中介电话，就会很生气的挂掉。“当时再等一个月多好（摇号），我肯定不会买二手房。”
而更让他担忧的是，二手房会越跌越厉害。“现在也不奢求什么，只希望房价别再跌了，否则又是几年白干。”
人物：陈小姐
加点钱，都可以买沁园了
用陈小姐自己的话来说，这是令人窒息的操作。
今年8月，在明知行情微妙的情况下，因为急着结婚，陈小姐买入了一套富力西溪悦居溪区139㎡大户型。
为此付出的代价是：总价565万，中介费7万，银行保险1万多，利率上浮10%……
折算下来，实际单价近4万2。
本来好好准备接下来的婚礼，开心做个美美的新娘，就好了。但自从买了这套二手房，陈小姐和未婚夫的心情，就一直好不起来。
首先是二手房价不断下滑。自从买了房，陈小姐就非常关注小区房价，时不时就会查一查。
但让陈小姐没想到的是，今年9月，西溪悦居一套89㎡小户型，成交价还不到3万7。对比自己更高单价的大户型，显然划算得多。
更大的刺激，来自10月地王盘的亮相。
地价4万多的沁园，只开出了均价49500元/㎡。按132㎡户型计算，总价也只要653万。
“如果当时不买，现在再加点钱，都可以买到申花了，地段更好，品牌也更好。”陈小姐表示，大不了现在小房子蜗居两年。
但现在一切都晚了。看着小区二手房走低，又错失了申花新盘，陈小姐颇为懊悔。
但陈小姐心态还算不错，除了偶有抱怨，多数时间保持了乐观。“房子是没买对，但影响生活就得不偿失了，收拾心情，继续向前进。”
【杭州二手巅峰价扫描】
义桥最高价：30361元/㎡
小区：御景蓝湾；时间：今年8月
因为江湾城的“万人摇”，这个绕城外的远郊板块“名声大噪”。
与江湾城一路之隔的二手小区——御景蓝湾，自然成了购房者的关注焦点。而一二手价差到底有多少，也成了最大争议点。
从御景蓝湾每月最高成交价看，与均价16523元/㎡的江湾城相比，的确存在1万以上的价差。
但有几点需要明确。首先，最高价仅仅是个例，不代表整体；其次，御景蓝湾拓展空间极大，两大主力89㎡户型，有着高达38㎡、43㎡的赠送面积。
第三，从《层楼》近期实地探访中，可以得知，如今御景蓝湾的89㎡毛坯户型，实际成交价，基本在210万内，即单价23596元/㎡。
加上赠送空间的稀释，实际单价更低，与江湾城的价差即便有，也不会太多。
更关键的是，行情还在走弱。连当地中介都认为，那个花3万单价买房的购房者，怕是要站岗很久了。
闻堰最高价：34912元/㎡
小区：东方海岸；时间：今年5月
义桥的隔壁板块，离滨江更近，隶属萧山。
由滨江开发的东方海岸，是闻堰近年来主要项目。它离滨江旗下豪宅——湘湖壹号，最短直线距离不到1公里。
东方海岸于2015年6月首开，起价8866元/㎡，均价12000元/㎡。到了2016年，89㎡均价涨至14000元/㎡，137㎡均价涨至16000元/㎡，2017年底交付。
该小区进入二手市场以来，表现颇为强势。今年3-9月，有5个月的最高成交价，超过3万。其中，5月的34912元/㎡，为历史最高价。
若以12000元/㎡买入价核算，每平方米获利近23000元。
但买家可能就惨了。由于房源未满两年，实际成本还要高上2000-3000元/㎡。据说，当时这套房子成交，连中介都极为震惊，直呼不敢相信。
此外，尽管到了9月，最高成交价仍达29643元/㎡。但当月小户型最低价，也只有22309元/㎡，跌势明显。
下沙沿江最高价：40201元/㎡
小区：江语海；时间：今年6月
这里曾是外地投资客最青睐的区域，也是二手交易最活跃板块之一，成交量长期位居杭州前列。
而坐拥学区、地铁和一线江景等优势的江语海，无疑是“板块第一贵”。
从今年3-9月的最高成交价看，小区呈现出了明显的前高后低走势。3-5月，成交价3万7左右；6-8月，突破了4万；但9月，又迅速跌至3万1。
需要说明的是，6-8月的4万成交，均是60多㎡的极小户型，单价是要更高点。
但9月和之前的3-5月一样，均为89㎡户型。尽管不能说明，江语海89㎡小户型，已经跌了5000多元/㎡。但完全可以肯定，它开始跌了。
临平北最高价：28555元/㎡
小区：金帝海珀；时间：今年6月
曾经的库存重灾区，在这波行情中，也得到了暴涨。
但有点意外的是，二手成交价最高的小区，不是夏宫，也不是蓝庭和莲园，而是金帝海珀。
数据显示，今年6月，海珀一套89㎡中楼层房源，成交总价达到253万元，折合单价28434元/㎡。
说实话，这个价格真的相当惊人。
2016年G20之前，整个临平北板块的二手房价，还在万元以下。但之后，开始进入快速上涨通道，今年更是达到巅峰。板块多个二手小区，最高成交价达到2万5左右。
不少小区，和起初七八千元售价相比，暴涨2倍有余。
但就像历史的轮回，目前临平北二手市场，已经“举步维艰”。个中原因，除了行情走弱，还在于板块大量新房的挤压。
“本来行情就变差了，又有这么多新盘摇号，二手房更没人买了。”当地中介抱怨道。
数据显示，8月以来，阳光城法兰公园，和越秀景瑞悦见山等楼盘，曾多次推盘，均价只有16000-17500元/㎡，还是精装修。
据当地中介介绍，目前板块二手房，2万左右能成交，就算不错了。
钱江世纪城最高价：63243元/㎡
小区：美哉美城；时间：今年9月
如果评选最火板块，我的答案肯定是奥体（钱江世纪城）。
作为G20和亚运会主战场，过去两年的奥体，出尽了风头。无论创世纪、天璞、都会山、奥邸国际，时代奥城，还是檀悦、天赋，均引起了抢购潮，并迅速实现清盘（奥邸国际还有一幢住宅）。
杭州摇号人数最多纪录，也由奥体创造——创世纪的20256人。
奥体之所以火，除了上述原因，还在于巨大的一二手倒挂。高层精装新房限价3万5，与二手房价最高的美哉美城相比，价差高达2万。
但实际上，美哉美城产品比较特殊，赠送面积极大，单价自然更高。比如，今年9月，一套82㎡房源，成交价高达63243元/㎡。这样对比，显然不太合适。
所以，更合理的参照对象，应该是春和钱塘（交付早，二手房价更高）和金色江南。
从今年3月以来的表现看，春和钱塘成交价，基本维持在5万左右，尚算坚挺。
但跟整体行情一样，板块二手交易低迷，已慢慢进入“有价无市”的局面。下一次出现成交，二手房价下跌，一点都不意外。
桥西最高价：65797元/㎡
小区：运河宸园；时间：今年8月
大运河、拱宸桥、历史街区……曾经的工业重镇桥西，早已摇身变为高档居住区。
由于开发较早，“最后一个”住宅项目——金地·大运河，也已于今年上半年售罄，精装均价定格在4万。
新房没了，二手涨得就更欢了。
尤其是板块内的绿城系楼盘：运河宸园，号称兰园姊妹篇，2014年底首开时，均价仅25678元/㎡。
（备注：6月和9月数据缺失）
但现在呢，二手房价扶摇直上。今年3月，成交价高达57407元/㎡；到了8月，更是达到65797元/㎡。与开盘价相比，暴涨156%。
更神奇的是，这套近6万6的89㎡小户型，位置并不好，是一套低楼层房源，而且位于4楼。
据说，卖家和买家之间，连面都没见过，全靠中介中间沟通。
桥西板块虽然居住价值不错，但这样的价格，各位看官认为贵不贵？反正，原房东已经偷着乐很久了。
其他部分板块最高二手房价一览
结束语
正常情况下，新房肯定比二手房卖得贵。
这中间有很多原因，比如开发商的广告营销、户型升级、信息不对称，和二手房不可避免的税费等。
但因为限价，实现了反转，于是出现一二手倒挂。
行情火热时，自然问题不大，越涨越高的二手房，照样有人追涨杀入；但如今，行情转头了，连一手房都变得不好卖，问题就严重了。
比如，现在杭州一手市场上，中签率逐步走高，无需摇号楼盘开始增多，甚至出现零登记楼盘。
之前，高价购买二手房的前置逻辑是：新房抢不到，才无奈选择二手房。现在，买到新房的几率越来越高，二手房这个备胎，自然被众多购房者甩在身后。
所以，二手成交量每况愈下，就非常正常了。
那么，二手房会调整到什么程度？我认为，极可能与限价持平，甚至低于限价水平。因为只有这样，二手房才能重新建立优势，收获购房者青睐。
当然，也不能完全不排除行情回暖，新房再度火热化，二手房再度走强。但这样的概率，短期内微乎其微。更大的可能，是板块之间出现分化。
总之，《层楼》各大粉丝群，不少粉丝已经在观察、择机“抄底”了。
上周·精彩推文·回顾
C E N G L O U · C H I N A
◆ 惨烈！杭州二手房挂牌超6万套 | 楼先生问答NO.297
◆ 放开限购？镇定！没那么快救市 | 楼先生问答NO.298
- End -
▼
文∣麦格
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络