全面放开限购？刚需镇定！救市程序没这么快启动 | 楼先生问答NO.298

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有一些不着边际的谣言，请直接忽略吧。

一则“重磅！国务院规定半年内必须放开全部限购”的文章，又在朋友圈里大肆传播。为什么说“又”呢？其实这件事，好几个月前就闹过一次。

与上次相比，这次明显更像了，更多人愿意相信了。

一是，有比如任泽平、任志强这样的大佬在释放“房价报复性上涨”的言论（其实也是几年前的言论被人翻炒）；二是，当下确实面临楼市下行的巨大压力；三是，国内经济形势继续吃紧；四是，大家惯性思维“楼市一旦不行，政府会出手相救”。

政府一定会回来救市，但目前还没任何明显信号。

说一点你就知道了。大约一周前，克而瑞研究中心针对全国三十多家房企的“土地投资态度”做过一份问卷调查，结果显示的关键词是：谨慎！

我举几个例子：

碧桂园：持审慎态度，精准获取；恒大：放缓投资节奏；万科：只聚焦核心城市；融创：控制买地节奏和支出；富力：当面粉贵过面包时就不再出手；合景泰富：没有利润率15%以上基本不选.....

现在开发商都在全力以赴地调整优化资产结构。

就以杭州土地市场为例：上半年那些土拍市场上熟悉的面孔，已经销声匿迹。现在总经理们见个面喝个酒，互相关心“你的预售证领了吗”？

但这也不意味着开发商就绝对不拿地了。

这不，万科一面喊活下去，不也转身迅猛收购、拿地吗？就跟买房一样，跟上半年相比，现在只是更谨慎而已，该买的房子照样会买的。

一，你指望一线城市和重点二线城市新房跌去20-30%，概率较低。二，希望抄到“铁底”的人，90%以上会失望，不管是房还是股。

有一个话题很有意思，也很值得讨论：明年这时候，会是最佳买房时机吗？

1.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

400-500万、艮北新城、买房照顾女方

@Katy

刚需婚房未落实，一个上班在滨江，一个在西溪湿地，可以承受400-500万。之前公园1872没有摇到。怎么办，继续摇号还是买二手？上班分这么开，地段选哪里好？

楼先生：想知道之前为何考虑公园1872？既然都摇过一次了，为什么不继续摇下去？艮北新城不止公园1872啊，还有杨柳郡（今天开始登记，共486套）、天悦江湾，看后续的供应量，虽然摇号是有一定概率问题，但整体中签率看，机会还是很大的。所以，一个方向，不要气馁，喜欢就继续摇号，另一个方向，其间也要关注其它区域其它楼盘，不要只盯着一个目标。

目前各个区域的二手房行情都往下掉，个别房东开始急售，价格也降得有点厉害。因此考虑二手房不用很着急，明年会慢慢浮出更多的机会。从机会点看，新房更容易抓住，高价地楼盘无奈备出亏本价，说明限价还是有在帮忙。而二手房的个体性太强，能抓住的机会很零星，还不普遍。

最后，你们二人工作距离相距太远，在地段上，如果无法很好地平衡与折中，那索性就照顾其中一方。一般来说，原则上建议照顾女方多一点。

2.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

现金150万、工作在近江、优质房企

@尬聊之王

近期开始关注考虑买房。目前工作在近江，现金准备150万，也在考量良渚、未来科技城、艮北、萧山科技城这些区域，自住房希望是交通便利，也希望是优质开发商的楼盘，有什么好的建议？谢谢。

楼先生：所谓“优质开发商”是一个无法量化的概念，如果在你的观念里，只有绿城、滨江、大家以及融创这样的房企，才算得上优质开发商的话，那选择面就很狭窄了。比如绿城，除了杨柳郡、梧桐郡以及桂语朝阳，其它都够不上。滨江的楼盘主要集中在萧山，保利滨江·上品在近江附近，只不过不符合你的预算。同样，融创和大家也是相似的情况。

有一个楼盘可以重点关注，那就是滨江金地·御品，在望江贴沙河边上，最小户型119方，整个项目推进节奏非常快，不过目前价格也还不确定，低楼层的房源或许有一点机会。

你列举的几个区域，从交通便捷程度看，还是往城东方向吧。不管是高价快速路、地面网路还是地铁，与近江衔接性要好得多。而且这一带总价500万的房子可挑选余地比较多，后续供应量也大。还有一个方向就是过江，有两个楼盘关注起来，一个是保利奥体项目，一个是翡翠之星。

3.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

杨柳郡/武林郡、350万、越早入住越好

@Kylin King

老师好。总价350万以内，自住，工作在钱江新城，想在地铁沿线附近买一套，能在2020年前交付，越早能入住越好。今年还有哪些盘可以考虑？现在是否可以考虑二手房？

楼先生：现在的新楼盘，由于都做精装修，交付时间上还是2021年居多。因此，入住时间、总价预算以及区域选择，加上还要匹配地铁沿线，这样的选择，难度比较大，一时间还真想不到特别好的。

建议你关注一下杨柳郡，3.58万的价格，今天是正式登记的第一天，性价比可以说是很高了，相信很多人愿意去摇。还可以留意招商·武林郡，一是有大量小户型，二是价格应该肯定更实惠。往南面过去，还是重点推荐翡翠之星的高层，中签率应该很低。

自住买房，最重要的是价格和区域，然后再去考虑交付时间。在新房还有挑选的情况下，试着从先去匹配一下总价和区域吧，如果没挑选到合适满意的，或者最终希望尽早住进去，那再考虑二手房，只不过跟新房相比，挑中一套逞心如意的二手房，得有超级耐心和耐力。

4.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

存款400万+贷款200万、首套改善、申花

@凹凸曼

存款有400万，可贷款200万左右，首套房票，想改善120-140方，主要想考虑市区范围内新房，余杭塘路沿线优先，错过了首开杭州金茂府125方，近期还有其它的好选择吗？想年前下手，二手房真的不想看了。

楼先生：总价600万，在申花庆隆会比较难。想要严格控制总价的话，只能买到120方左右。只不过，这个区域暂时没有这个面积段的户型，年前应该没机会买得到。得等到明年才行，首开杭州金茂府二期还有125方，古翠隐秀也有120方，沁园最小108方，也有少量。如果到时价格不变，这三个楼盘就重点关注吧。

现在暂时不去考虑二手房，这个想法是对的，毕竟二手房行情还在跌。相比新房，现在去下手二手房，还没有很明显的诱惑力和冲动。

不知道是否也能接受其它区域，比如拱宸桥东的杭州·大家，在开发商纷纷减配降标的大环境下，大家房产的品质值得期待。如果还能往城东新城去，东面又可以多一些选择。比如钱塘天誉、东城金茂府，也马上领证了。

5.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

滨江·翡翠之星、全款/自住、艮北/良渚

@lily

未来城二期等良渚的几个盘和萧山这边的御江南、翡翠之星或是艮北的三兄弟，哪个更值得摇呢？我不能贷款，需要全款，工程上年底垫资也越来越多，心仪的楼盘和面积目前全款买不起，是不是要去摇不打算自住的区域？或是在城东摇小面积的户型过渡？还是等明年全款买自己想住的房子？

楼先生：撇开特定的自住要求，谁更值得摇，看一看中签率就知道了。翡翠之星6.5%的中签率已经是近期最低的一个楼盘了。不管开发商品牌、地段还是价格，翡翠之星很值得买。首批洋房已经售罄，按滨江的开盘习惯，很快就会推下一批。有机会的话，去摇一摇吧。

至于其它几个区域，比如良渚，目前主要是洋房为止，位于国道以北，价格2万8左右，只不过这个价格市场还是很纠结的，高层的产品主要集中在和光尘樾，估计2万5不。艮北的三个楼盘，价格都出来了，天悦江湾和公园1872均价4万零几百，还是划算的。当然3.58万的杨柳郡性价比要高得多。

如果要排序的话，翡翠之星＞艮北三兄弟＞良渚洋房，这样先去试一试运气吧。对你这样的情况而言，既然考虑自住，还是要挑选满意合适的房子，资金真做不到及时到位，那就等一等吧，明年改善的机会也还多的。当然，如果资金能调个头，当下让你心动的房子，就该牢牢抓住。

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文∣楼先生

编辑∣二叔

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