买老破小搏拆迁，靠谱吗？看看4万1的萧山棉北里，它要拆了

还记得萧山棉北里的“天价”法拍房吗？

这个建造于上世纪60-80年代的”超级老破小”，去年和今年，接连拍出4万左右的成交价，比周边同类二手房贵出近一倍。即便是精装新房，也照样被踩在脚下。

那时候，大家就在传，买家如此疯狂的行为，是为了博拆迁。

如今，拆迁真的来了。本周一，棉北里区块征收工作正式启动，这是萧山区历史上，第一次采用国有土地房屋征收的方法，实施拆迁。

这些激进的投机者，博对了吗？

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PART 1

先让我们回顾下疯狂的法拍过程。

去年7月11日，棉北里一套32.18㎡的房子，出现在司法拍卖平台。起拍价26.9万，结果经过206轮激烈报价，最终以115.3万成交，相比起价暴涨329%。

而高达35830元/㎡的成交价，更是轻松秒杀周边二手房。

当时的杭州楼市，还非常火热。由于限购不断升级，不受政策限制的法拍房，成了不少购房者“曲线入杭”的捷径，因而成交价常常超过市场价。

但棉北里的拍卖价，似乎又太高了。为了自住或者学区，大可买周边条件更好的房子，而且更便宜。

唯一的可能，就是为了博拆迁。

大家的猜想没有错。棉北里的确是一个带有“拆迁预期”的老小区，七八年前就有传闻，房产交易也已被冻结。

外来者要想成为棉北里拆迁户，唯一途径只能通过司法拍卖。

然而拍下没多久，这位买家就后悔了。据说是因为棉北里暂无整体拆迁计划，价格又远高于市场价，权衡一番，最终选择退出。

但更意外的是，4个月后，这套房子二度拍卖，成交价比第一次还贵。经过高达317轮叫价，最终以121.5万成交，折合单价达37756元/㎡。

疯狂还在继续。

今年4月10日，又一套棉北里成功拍卖。35.31㎡，起拍价50万，评估价70.93万。虽然比之前贵了不少，但又一次创造记录，成交总价145.2万，折合单价41121元/㎡。

这个价格有多高？给大家一个参考，棉北里西侧一路之隔的合景天誉，在售精装高层3万4，在售精装洋房3万7。

PART 2

棉北里位于山阴路跟工人路交叉口，恒隆广场南侧，地段类似萧山武林门。

这里原是萧山国营大厂杭二棉的职工宿舍，一共26幢楼。靠近工人路的一排两层楼高的“红房子”，建于20世纪60年代；旁边的两排5层楼高的多层，建筑年代则要晚上十几年。

由于年代久远，棉北里的房子，愈发与高大上的萧山市中心格格不入。

踏进棉北里小区，你才会知道，什么是真正的“老破小”。朝晖小区和其相比，简直就是高档小区。

等待征收的棉北里

一深一浅的砖灰色外立面，装着白色空调外机；破旧的铁杆窗架、发霉的木头窗框，有些窗户的玻璃缺了一半也没人补，就用白纸糊着。

衣服就晒在窗户外搭的铁架子上，各种颜色的衣服，显示这里住的人还不少。水泥铺的地面，也是坑坑洼洼，两旁长着杂草。

小红楼倒还好，两层楼高，楼梯口走上去就是门对门的两户人家；多层的房子，多一点的一层并排着七八户人家，尽头是公共卫生间。

炒菜的香味，还没踏上楼梯就已远远闻到；邻里的说话声，站在楼下都能听的一清二楚。

据说，每年一到冬天，棉北里的水管就会被冻裂。隔着工人路的另一幢棉北里34栋，就因为被鉴定为危房而被拆除。

但这里的住户，早已习惯了这样的居住环境。

棉北里标志性的“红房子”

“24岁就在杭二棉工作了，现在都快70岁了，在这里住了整整46年。”在棉北里，能看到不少上了年纪的人，他们大多是原来杭二棉工厂的老职工。

除了原住户，还有不少租客。棉北里的居民，看到有陌生人进来，第一反应就是：这里要拆了，房子不租了。

由于征迁工作刚刚启动，大多数老人，还不了解将被如何安置。

PART 3

公告显示，棉北里征收范围为畈里张安置房以西、金山小学以北、工人路以东、山阴路以南。两套法拍房，都在征收范围内。

那么，他们的赌博行为，能得到丰厚回报吗？

关键在于赔偿标准有多高。需要说明的是，棉北里属于国有土地拆迁，没有农民房（集体土地）那种所谓的“高价人头费”，补偿标准主要看房屋建筑面积大小。

也就是说，绝不会出现几百万，甚至上千万的赔偿。

根据萧山区政府发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，棉北里主要有两种补偿方式（另有部分临时安置费）：

一、货币补偿。被征收房屋面积不足48㎡的（名下唯一住房），评估价按48㎡计算，算上额外的货币补贴跟征收奖励，最多可以拿到评估价1.5倍的赔偿。

二、实物安置。被征收房屋面积不足48㎡的（名下唯一住房），同样按48㎡补足。安置房扩面不超过25㎡的，按安置房成本价计算，超过部分，再按市场成本价结算。

显然，两位博拆迁的买家，会选择货币补偿。所以，是赚还是赔，主要看评估价。

我们不妨来算一笔账。假设评估价2万，那么理论可获得最高赔偿=48x20000x1.5=144万。第一位买家已经能获利22.5万，第二位买家基本保本。

如果评估价达到3万或4万，最高赔偿分别是216万和288万。

这时候，收益就非常高了。第一位买家可获利94.5万或166.5万，第二位买家可获利70.8万或142.8万（当然还需扣除部分法拍相关税费成本）。

也就是说，当评估价达到2万，基本能保本。

PART 4

问题来了，棉北里评估价到底能到多少？

市场评估价，是由专业估价机构，对房地产在估价时点的客观估算和判定。参考对象，主要是周边同类房源。

我查了下周边二手房，棉北里旁边的城北新村，上世纪90年代的房子，也是典型的“老破小”。上个月成交了一套57.57㎡的房子，单价接近3万。今年6月，同样面积段的房子，最高卖过3万3。

考虑到城北新村年代更近，棉北里的评估价，应该不会超过3万。

同时，去年因危房被拆除的34栋，评估价只有1.8万/㎡。不过，一年多过去，行情又涨了一些，所以评估价大概率在2-3万之间。

但评估价具体多少，目前谁也说不清。

因为拆迁是一项耗时很久的综合体性工作。棉北里征收指挥部相关工作人员告诉我，征收刚刚启动，先初步登记户数，待确定征收户数、确定意向后，才能有下一步进展。

“评估价要等前期工作完成后，才能调查公布，具体多少，我们也不知道。”工作人员说。

而且，理论上讲，还有一个最坏结果——因为多数人反对拆迁，房子不拆了。若真的如此，那么两个投资客，就又要进入漫长的等待期了。

的确，要想获得高额回报，必然要承受相应的高风险。

就像去年5月，另一位博拆迁的炒客。以289万高价，拍下了西湖区古灵慈桥一套老破小，总建筑面积98.82㎡（49.41㎡已确权），单价高达58490元/㎡，溢价率将近456%。

即便放在今年，这个价格，也明显超过周边在售新房。但何时拆迁，仍是未知数。

业内人士表示，最近两年，市场上有一群人，专门在寻找购买市区老破小，目的就是赌拆迁。但结果呢，有的如愿以偿，有的一等就是七八年，至今未果。

还是那句话，回报与风险，总是如影随形的。

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文∣江公子/麦格

编辑∣二叔

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部分图片来自网络

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