一个“不用摇号”的杭州楼市要来了 | 楼先生问答NO.299

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杭州楼市又有2个楼盘“流摇”：一个是良渚新城的梦栖祥云，房源数量和报名人数分别是128套和112组。另一个是都会森林，226套房源，总登记人数194组。

对于开发商来说，中签率是重要指标。

我之前就说过，为了一个漂亮的中签率，甚至有些楼盘会掺入水分。更何况，「要摇号」和「不要摇号」之间有本质的区别。没有开发商会不重视。

因为，再理性的市场，再清醒的购房者，一旦走进密闭的选房空间里，也会情不自禁地产生冲动盲从的情绪。

但市场趋势已经大江东去，阻拦不了。

根据我们的统计，四季度以来，新盘中签率又往上抬升了一点。即将到来的11月，杭州有40个楼盘计划开盘，其中13个纯新盘。大家都憋到了年底，房源呈现集中上市的趋势，而市场上的需求一天比一天少。

历经两年的疯狂，市场压力终于又转移给了开发商。

接下来，那些市区高总价的楼盘，或者地段差、品牌羸弱的楼盘，甚至“流摇”也不足为奇。总之，对于购房者，买房环境还能够再宽松不少。

我们完全想得到杭州楼市进入一个新阶段：不用摇号。用不着刻意取消，市场调整之后自然就会产生这一结果。

有人会问：那不用摇号了，限价是不是会取消呢？答案是：既然不用摇号了，取不取消限价还有必要吗？

投资客基本可以歇一歇了。而对于真正买房自住的人来讲，请准备好，让“流摇”来得更猛烈些吧。

1.

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工作在钱江新城、300-400万、观望情绪

@JET

上班在钱江新城CBD，预算300多几十万，目前比较中意御江南，距离交通配套都感觉能接受。最早打算靠近城西方向或主城区，因为回老家方便，之前预算是400万内，现在观望情绪较大，也不想压力太大，所以才去看萧山的楼盘。现在犹豫的是要不要等明年再入手，是否还有更多相似距离的盘可以推荐？

楼先生：有点观望情绪，可以理解。尤其二手房，市场的观望情绪比较浓，成交数据也一直往下掉。你要是打算买二手房，可以先关注着，至少等行情稳定下来，再来考虑也完全来得及。至于新房，就没太大的观望必要，因为新房基本还是被限价牢牢控制着。

新房市场开始走向分化，这意味着并不是所有房子都要去盲目购买。对你来说，值不值得买，最直观的观测点就是中签率，这个数据是市场选择的结果。其实，只要买到的是主流地段的房子，就不会有什么大问题。还有一点，上半年行情好的时候，你就能抗住压力，现在行情慢慢回归正常，反而扛不住压力了？这样的心态是不对的。

如果你在滨江工作，可以选择御江南，走风情大道很快就能到达滨江，但是又隔上了一条江，还是会带来一些不方便。对你来说，选择御江南不如选择翡翠之星的高层，价格应该是差不多的。还有就是往城东方向，一个是武林郡，另一个是玖峯汇。

2.

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翡翠江南/御江南、工作在滨江、首套刚需

@Real Madrid

老师您好。我是首套刚需，目前在滨江区工作，那个翡翠江南会不会有点偏？相比御江南配套怎么样？请问哪个适合入手？

楼先生：这两个楼盘的区别在地段上，要说成熟度，那肯定是御江南所在的区域更高一些，属于萧山城区，周边各种配套一应俱全。买了这样的房子之后，就安心等着交付入住，配套方面不需要有顾虑。

翡翠江南的位置，有一点点尴尬，目前周边城市面貌弱一点，跟大家认知里的钱江世纪城有一点隔离。但实际上，这个位置跟亚运村很近，虽然有铁路项阻隔，今后会融合在一起，成为一个整体，配套与世纪城、奥体一带都是共享的。今后这个区域发展会比较快。

还有一个区别在开发商，翡翠江南是碧桂园主导销售，其实前期、工程和设计，都是滨江在负责。这样说来，品质上可以多放一点心。最近大家有点谈“碧”色变，御江南纯粹由滨江操盘。

如果你是滨江粉，又看中成熟的配套，选择御江南也没问题，这里到滨江也还方便的。但单纯从板块的前途以及与滨江的距离上讲，翡翠江南又可以考虑多一点，选它也没错。

3.

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现金300万、二套房/自住改善、滨江/奥体

@蛋白ta姐姐

7月出手了一套九堡沿江的房子，有现金300万，和老婆在滨江江南实验学区有一套小户型。现在想改善，预算500万左右。主要看滨江和奥体区域。目前二人不在杭州，之后三年内打算回杭州定居，请问现在是买还是持币观望？有什么建议和推荐？

楼先生：祝贺你7月卖掉二手房，确实踩中杭州二手房的价格高位。要是拖到现在，不仅价格卖不好，出货也艰难。既然已经卖出，手上拿着这么一大笔钱，有这样的承价能力，应该要抓住机会，尽早改善回去。尤其那些地段主流的新房，加上限价的帮忙，不用顾虑很多。

只不过，你已“高抛”，别再想着“低吸”。心态好一点，只要买到好的房子，长远看都是有前途的。杭州是有前途的城市。接下来可能会出现这样那样的优惠，但不大可能暴跌。看看沁园、都会森林的备案价，已经亏本在卖，再降价促销，该怎么想象啊？

至于推荐，大方向定下来——钱塘江南岸：一是滨江，二是萧山。滨江可关注的楼盘不多，总体门槛偏高，100方左右，只有卓越滨江的超高层项目，以及保利天汇的97方（现房销售）。到萧山地界，可以重点等一等奥体核心的保利·澄品，还有就是风情大道上的翡翠之星，紧挨着滨江区。

4.

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住更好的房子、追求更好的学区、艮北新城

@华

家住临平，孩子在杭州工作，但单位并不稳定。杭州新天地附近有90方的房子，想置换，目前考虑城东艮北新城，但又想要有更好的学区房，怎么买房比较好？

楼先生：首先要弄明白你们的需求主次问题，到底是想住更好的房子，还是买一套更好的学区房？或者说，两者有一个合理的平衡就好。在经济能有限的情况下，不要什么都想抓住，不然就买不好了。

如果你要买挺不错的学区房，可能要往采荷一带，估计你的预算也只能买到房龄有点老的二手房，对居住品质就不要苛求太多。但如果想住得更好，那就去买艮北新城的三个新盘吧，比较符合改善型需求。

还有一点，名校的升学率可以有保证，但新建的学校也不见得一定就是不好的，就像艮北新城要建的小学，今后不会很差的。行动之前再好好想想吧，想清楚，无论哪个方向，坚定执行下去就好。

5.

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总价四五百万、杨柳郡、首套自住、观望

@楼安安

预算400-500万，首套房，虽然也不着急着买，但有好的机会也想择时下手，杨柳郡85-110方是好的选择吗？考虑自住，那边上好像学区都不是很好。

楼先生：「不要想着抄底」同样适用于你。对于首套刚需，原则上来讲，任何时候都可以买入。往后半年到一年左右，应该是刚需和改善比较好的机会，加上限价还在帮忙，新房相对是安全的。接下来楼市的局面很有可能是：二手房继续往回调整，单价绝对高或总价很高的新房，会出现一些优惠，单价绝对低的“网红盘”，只要限价方面有松动，会补涨一点。

以杨柳郡为例，不管市场如何变化，这个价格还是很稳妥的，加上有绿城品牌作为支撑，在地铁口，以及配套逐渐落地，板块向前发展，前途也是一片光明。考虑自住，完全值得考虑。关键是，能不能摇中吧，这次开的套数虽然不少，但中签率也不会高的。

至于学区好不好，现在也谈不上。新兴板块都是一些新建的学校，等五六年再来看才能看出个究竟。

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文∣楼先生

编辑∣二叔

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