没有真枪实弹、大张旗鼓地救市，下行趋势难逆转 | 楼先生问答NO.301

▲楼先生问答[在线版]正式上线，点击进小程序

一份会议纪要没提及房地产，很多人无比兴奋。

由此，还联想到“楼市调控要松绑、不去杠杆了”，大概率是可能想太多了。不管书面文件上有没有提到，上层不可能不关心房地产。

对于买房自住者来说，没有消息，是楼市最好的消息。

之所以，不再提“坚决遏制房价上涨”，可以试着解读成“不用遏制了”。因为，房价进入了下行通道，市场已经形成下跌的一致预期。

当下是楼市极其敏感的时刻。

刚过去的10月，杭州二手房只成交了2892套。同比去年10月，是7239套。这个数字，放到过去几年，不到平均数的1/3，甚至只有最高水平的1/4。

数据来源/好找房 | 数据截至10月30日

看到这样过山车一样的曲线，只有三个字：真惨啊。

与今年6月价格最高点相比，部分板块二手房降幅15%。就连二手房最坚挺的滨江区，也降下来了。10月27日东方郡成交了一套88㎡，单价仅36517元/㎡。

在热点二线城市里，杭州和武汉的房价异常坚挺。

只不过，自九十月份以来，从土拍到二手房，再蔓延至新房，杭州楼市已经出现明显的无法阻挡的颓势，那就只剩下最后一个城市了。

武汉楼市，好像也扛不住了。

有自媒体人走访调查，茶水费基本消失，过去捆绑的精装改成毛坯，大街都是小蜜蜂拉客满，天天都能接到推销电话。个别小房企资金链出现了断裂迹象。

所以，与其瞎猜不可预见的宏观政策，不如认真关注微观市场的变化。记住一句话，没有真枪实弹、大张旗鼓地救市，目前的形势不可能轻易逆转。

1.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

总价600万、医务工作者、置换自住改善

@杨坚

层楼老师你好。我有一套房在城西香溪公寓89方，现在工作在滨江儿童医院，老婆在上城省妇保，有个宝宝，一家四口，住不下想卖掉置换，请推荐哪些楼盘比较适合，总价600万左右。谢谢。

楼先生：这样的改善置换，果断准备起来，没什么好犹豫的。一是现有的房子面积已经不够住，二是这个房子跟你们上班实在太远，尤其是相关医务工作者，生活跟工作的连接要尽可能紧密。三是你们有不错的承价能力，600万预算还能有不少的选择。

从工作角度出发，第一个方向是往城南去，只不过在钱江新城一带，新房的门槛要八九百万了，在近江一带只能挑到年份有点老的房子。跨江过去也是一个选择，在滨江区有两个楼盘可以符合你的预算，一个是卓越滨江项目，是超高层，一个是保利天汇，是现房销售。

如果能到萧山地界，比如奥体核心位置的保利·澄品。这三个楼盘，价格都不确定，有兴趣的话，可以留意起来。再往市北方向过去一点，选择会更多。相似的总价预算，第二个方向是到城东新城，有五六个楼盘可挑，均价应该低于五万。

向你推荐的这几个区域和楼盘，都能让你住得更好。所以一个个的，都先关注起来吧。现在的行情慢慢回归正常，中签率也在回升，市面上600万左右的房子，也不缺，东南西北都有，心态上就不用过于焦虑着急了。

2.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

现金50万、市区老破小/酒店式公寓、自住

@解放路的姑娘

单身女生，租房月租三千。想要买房不再租了，但手头只有50万。朋友建议买套学区地铁房，不要在乎户型。但内心又想要两室。工作是销售性质，在解放路上班时间居多。很纠结，杭州这么大却不知道应该在哪里安家，资金有限也不知道应该安个什么样子的家。

楼先生：以你目前能承受的总价看，可以买到的正常房型的房子，都很郊区了。这些房子目前分布在临平北、闲林、富阳、大江东，作为刚需上车的机会，应该要抓住，只不过跟你的工作位置不大匹配，今后住起来会很吃力。如果真要挑一个区域，建议你多考虑一下临平北的悦见山，或者中铁九逸。

如果通盘考虑下来，觉得还是太远，不适合自己也没有关系，索性撇开新房，去关注市区老破小，至少相比每月三千的租房状态，也是一种进步。不管房子好不好，都能算得上一个家。除了老破小，还可以关注地铁附近的酒店式公寓，你现在的租金，再加个五六百，也差不多抵得上按揭了。

3.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

人才引进、首付六成(300万)、简配降标

@第二乐章

您好，本省南部人，人才引进入杭。在家乡有几套房，其中两套有贷。目前现金300万，想买滨江的房子，最好100方以上三房，个人看中翡翠之星的位置，附近其它的也可以，有推荐吗？请问贷款政策是怎么样，公积金一人在杭。

楼先生：翡翠之星真的是一个大热门楼盘，不管是在“问答频道”还是在“层楼粉丝群”，提及频率实在太高了。这个楼盘确实很受市场欢迎，在摇号中签率整体回升的情况，第一次推出洋房，中签率能保持6.5%，真的很厉害。

这个楼盘确实非常关注和购买。从地段上看，跟滨江和奥体都有紧密的联系，今后与这两个区域的配套一共是共享的。目前来看，周边冷冷清清，等香悦奥府、春江悦茗交付入住后，风情大道东西两侧就会连成一片。在简配降标蔚然成风的市场上，有滨江品牌的背书，也是很大一个原因。既然喜欢这个房子，值得等下一次开盘摇号。

除此之外，附近还值得推荐的是翡翠江南，是碧桂园和滨江合作的楼盘。这个楼盘除了销售，其它都是滨江在主导，包括工程和设计。还有就是第一个问题里提到的保利·澄品，总价500万，相信也能买得到。

在杭州购房，你的情况属于二套房，首付最低六成，也就是说，可以承受500万总价的房子。

4.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

卖掉上海的房子、自住改善、资产合并

@小米杭州

在上海有一套住宅，市值200多万，贷款还有10万。杭州有一套房子，目前自住，市值400多万。手里还有一些现金，想改善，必须卖掉一套房子才够6成首付，杭州的房子有学区，还在读幼儿园，暂时卖不得。现在纠结要不要卖掉上海的房子在杭州改善，是合适的机会吗？听听你们的意见。

楼先生：一般情况下，上海的房子不是很建议卖掉。虽然现在上海房价也是停滞不前，尤其郊区跌幅还不小，但这都只是一时的。相信上海这样的城市，潜力是无限的。而在一座竞争力极强的的城市里，拥有一套房产，是一件很幸福、很有安全感的事情。从理论上来说，能留还是要留着。因为卖掉是容易的，再买回来就很难了。

当然最终还是看你们自己，比如会不会考虑到上海发展。如果今后跟上海确定没什么关系，从居住角度来讲，肯定要先满足当下的实际需求。那么，选择把资产都合并到杭州来，也是没问题的。至少相比起来，不至于吃很大的亏，从近几年杭州发展看，也是一座非常有前途的城市。

5.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

投资/老破小、3万4精装高层、武林郡

@应新达

光复路小区，37000的价格，能不能买？老破小，作为投资的。

楼先生：不能买。你又不是前面那位只有50万的单身女生，只有老破小一条出路。尤其目前行情下，其实哪怕自住，也不爱推荐老破小。一方面，从居住体验来讲，要相差好多个档次，跟新房或次新房完全不能比。另一方面，这种没电梯、年份很老、建筑主体很旧的房子，除非又遇上大牛市，不然大概率都是走下坡路的。特别还是投资考虑，去追求一套这样的老房子，实在太可惜了。

对你来说，换换思路：哪些地方能买到单价3万7的房子？可以买到的楼盘，东南西北都有。可以往城东方向，比如招商·武林郡和金地·玖峯汇，都可以关注，还有到城西北方向，买华夏四季、西溪公馆以及梧桐郡，都绰绰有余。往城南到萧山，均价3万4的精装高层，不也更值得买吗？

所以有点想不通，作为投资需求，为何会考虑老破小。也许是总价上的限制？即便是这样，还可以往外围一点，单价2万到2万5左右的新房，也还有一大把啊。退而其次，新房不愿意考虑，也应该考虑次新房，年底会有交付潮，机会也很多的。

上周·精彩推文·回顾

C E N G L O U · C H I N A

---

▼与楼市大V面对面深度交流 | 点击下图查看推文

- End -

---

▼

文∣楼先生

编辑∣二叔

©本文版权归“层楼”所有

部分图片来自网络

这里有杭州楼市最新鲜的热盘和消息

微信ID：ultraplus_cross

长按二维码关注层楼