杭州居民杠杆率127%，全国第四！央行报告警示下，你还敢再买房吗？
近日，央行发布了《中国金融稳定报告（2018）》，极其罕见地开辟两大专题，聚焦居民部门债务和房地产市场风险。
其中，杭州以127%的楼市杠杆率，位列全国第四，远超京沪等一线城市。
快速增长的房贷总量，和直线上升的杠杆率，让本已式微的楼市，未来更显风雨飘摇。
部分人惊呼：今年只是刚开始，明后年才是真正危机。到时，不管个人还是房企，都将面临无力偿债的局面，楼市将陷入“万劫不复”之地。
楼市真的到了千钧一发的转折点了吗？
PART 1
央行报告显示，2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008年增长7.1倍，接近2017年GDP一半（82.7万亿）。
家庭债务，包括消费贷、经营贷和房贷。其中，房贷占比超过一半。
2008年时，我国房贷余额仅3万亿。而到了2017年底，膨胀到21.9万亿，暴增6.3倍，占住户部门债务总量54%。
但大家知道，所谓的消费贷、经营贷，很大一部分，以各种名义，违规流入了房地产市场。
也就是说，21.9万亿绝非房贷债务的全部，实际数字还要更夸张。
当然，只要赚的钱足够多，债务规模再大，也不一定有问题。
国家赚钱的速度够快吗？居民部门杠杆率（居民债务/GDP总量），是一个很好的的衡量标准。简单的说，就是1块钱本金能撬动多少贷款的能力。
2017年末，我国居民债务余额40.5亿，相当于2017年GDP的49%。介于国际平均水平和新兴国家之间，不高不低。
但关键是，过去十年，其他国家纷纷降低杠杆率，我国却在迅速上升。
数据显示，美国居民杠杆率从20%升到50%，用了将近40年。我国只花了不到10年，就从17.9%迅速攀升到49%。
如果以住户部门总债务，与可支配收入进行比较（这个结果更接近真实），更加惊人。
按此计算，2017年底，我国居民部门杠杆率高达112.2%，远超美国等发达国家。换句话说，居民债务已超出居民收入的可承受水平。
PART 2
这轮加杠杆狂潮中，一度走出“独立行情”的杭州，表现如何？
有人用“住户贷款余额”占“住户存款余额”比例的方式，计算了主要城市最近的“住户杠杆率（由于住户贷款主要是买房子，也可以视作楼市杠杆率）”，结果非常有意思。
排在第一位的是厦门，杠杆率高达178%。深圳作为一线城市的独苗，位列第二，杠杆率167%。合肥以129%，排在第三。
而我们的杭州，以127%的杠杆率排在第四，力压南京、苏州，更将上海、北京远远甩在身后。
与去年同期相比（102%），杭州杠杆率大增了25个百分点。住户贷款余额，也从不到1万一亿，飙升到了1.26万亿。
为什么厦门、深圳、合肥、杭州等城市的杠杆率，远高于京沪等一线城市？
这跟城市比较新、外来人口较多有关，积蓄少，买房杠杆高。而北京、上海等城市，人口政策以“赶人”为主，杠杆率相对更低。
当然，从住户存款数量看，北京、上海仍然更富裕、更殷实。
如果用“住户存款”减去“住户贷款”，还可以计算出“净存款”这样一个指标。杭州“净存款”约“-2701.9亿元”，按950万人口计算，人均“净存款”为“-2.84万元”。
相比之下，厦门和深圳的人均贷款，达到了10万元和9.5万元。若是从这个指标看，堪称“生活压力最大的城市”。
这是否意味着深圳、厦门房价，未来有较大下跌空间呢？
其实厦门已有明显跌幅，深圳楼市也在变冷。从人口增速看，深圳和厦门都是中国人口增长最好的10大城市之一。但深圳产业发达，而厦门的GDP相当可怜。
作为中国居民杠杆率第一的城市，厦门房价泡沫仍然惊人，“去杠杆”任重而道远。
那么杠杆率第四的杭州，又有多少隐忧？
PART 3
抽象的数字固然是一个指标，但数据本身有偏差性。
的确，过去两年杭州楼市狂飙突进，投资客比例惊人，杠杆率急剧上升是不争事实。但杭州人的总体投资风格，其实偏保守，疯狂ALL IN的玩家并不多。
多数人即便抱着投资目的买房，一般也预留了足够的现金流，就算短期套牢，也不用拼“生死时速”。
在我身边，就有大量此类“猪坚强型”购房人群。
第一类，自然是不差钱的“拆迁户”。2016年以来，杭州掀起了有史以来规模最大的拆迁潮，累计拆迁超过10万户。
由于提倡货币安置，大量家庭手握巨额资金，多者不下千万。这些钱大部分，流入了楼市。
比如，我认识的一位城东拆迁户小程，就用手中的1000多万拆迁款，以自己、父母和亲戚名义，陆续全款购入了普升、亲爱里、雍和府、杨柳郡等楼盘，最近他还去摇了公园1872。
第二类，长期价值投资型的稳健购房者。
这类人不会计较房价的一时涨跌，王小姐就是其中之一。今年上半年，高点卖掉一套二手房后，以父母名义，全款购入了两套红盘。其中，150万资金来自年化10%的银行借贷。
不过，年收入超过百万的王小姐，并不打算明年交付后就出货（即使楼市低迷），而是计划持有到亚运会。
第三类，自住型的刚需和刚改。
出于学区、婚房，或改善等需求，这类数量不少的人，或许高位入手了杭州房产。但对他们来说，房价跌也好、涨也罢，卖掉唯一房产的可能性很低。毕竟高卖低买，只有少数人能成功。
除了那些违规使用首付贷、消费贷等方式“加杠杆”的人外，杭州多数购房者，都有短期不出货的坚忍能力。
PART 4
当然，杭州居民的高杠杆率不触发风险，有一个前提，即多数人的预期收入保持不变或增长。
一直以来，杭州都是二线城市中就业机会最充足的，人口增速名列前茅。
统计局显示，2017年末杭州常住人口946.8万，相比2016年末，净增28万，是长三角地区名副其实的“人口抽水机”。
BOSS直聘研究院发布的《2018年三季度人才吸引力报告》显示，大城市对人才吸引力正出现戏剧性变化——杭州成为对人才吸引力最大的城市，没有“之一”。
但工作机会每年都在变化，从短期看，也并非没有隐忧——那就是可能到来的失业潮。
上周五，阿里巴巴股价大跌，市值一夜蒸发244亿美元。数据显示，今年6月到现在，仅4个月，阿里股价接近腰斩，狂跌了36.8%。
不仅是阿里，再看腾讯。从今年初最高点的474.6元计算，到近日的252.2元。腾讯市值已累计蒸发2700亿美元。
与此同时，阿里和腾讯的利润，也纷纷出现下滑。京东、网易、美团、小米和百度等企业，同样不能幸免。
不管中国还是美国，第三产业（包括房地产）都是当仁不让的经济支柱。它们的一举一动，关系的不仅是经济，还有千千万万的普通家庭。
因为它们背后是更大的群体——无数个围绕巨头企业生存的服务公司、数以百万计的快递员、物流员、外卖员......
如果经济下滑，相关工作岗位变少，有些购房者高额的按揭或许就难以为继了。
PART 5
当然，对今后几年的楼市，其实也不用过度担忧。
按照央行报告的说法，房地产金融风险总体可控，只是近年来高杠杆激增和房价过快上涨，导致风险有所上升。
这还真不是冠冕堂皇的话。一方面，我国长期实行严格的住房信贷政策，平均首付比例达34%。往坏的说，居民可以承受30%左右房价下跌。
对比之下，次贷危机前的美国，首付比例一度宽松到10%左右，承受能力更差。
另一方面，对比其他类别贷款业务，房贷不良率，远低于整体水平。
更关键的是，房地产在金融系统中，具有举足轻重的位置。相关数据显示，中国家庭近70%财富，集中在房地产，既得利益群体不能容忍房价的巨大下跌。
其次，楼市与金融体系，密不可分。
根据央行报告，2017年末房地产贷款余额，占银行各项贷款余额26.8%。一旦房地产市场出现剧烈波动，银行业将直接面临信用风险。
当中也包括房企融资链断裂，可能带来的风险。
今年已出现多例债务违约事件。比如，因资金周转问题，云南房企京鹏地产，一笔原本应在今年5月底兑付的信托（3亿元），出现了违约。
所以，无论是基于传统的土地财政、房地产拉动经济的需要，还是基于金融稳定的需要，房价都难有大幅度调整。
在金融稳定性的大背景下，楼市不太可能被允许大跌，但同样大涨也不被允许。
当然，不管怎么说，风险还在增加、集聚。
对于我们普通大众来说，减少贷款，保留一些流动资产，保住工作，才是当下最该做的。
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文∣麦格
编辑∣二叔
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