去年和今年在杭州买房的人，要全部套牢？
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这两天杭州的楼市出了几则新闻。
一个是良渚中粮梦栖祥云因登记不足流摇了；一个是萧山市北东摇号出现“0”登记；再有一个，是萧山科技城有楼盘内部文件显示购买可分期付款。
这些迹象似乎在预示着什么？
二手房市场成交量急剧萎缩，挂牌将激增，很多房子有价无市。
有人甚至觉得去年和今年买房的人要全部套牢了。
事实会是如此吗？
今天文章根据一些数据来提供一些思路供大家探讨。
PART 1
首先说明一下，因为所用数据均来自于网络，存在各种对不上的出入。因此，取整到万套的模糊数据，忽略数据的误差，仅用于分析问题。
2016年杭州一手商品房成交为19万套左右。其中住宅为14万套左右。
2017年杭州一手商品房成交为18万套左右。其中住宅为12万套左右。
2018年1-6月杭州一手商品房成交为近8万套左右，其中住宅为近5万套左右。
简单的说，2016年1月-2018年6月总共卖掉了住宅31万套左右。
PART 2
杭州的限购是从2016年9月19日开始的，到2017年的3月3日，限购升级。
杭州的限价则是从2016年10月开始的。我们根据上一节的房价来看，2016年杭州住宅均价1.6万元，2017年住宅均价则上涨到2.5万元，涨幅达到50%左右。
而2018年上半年大部分摇号的房子，住宅均价在2.5万元左右。基本上没有什么涨幅，也就是说限价效果比较明显。
当然这其中因为中国式艺术的统计操作手法，肯定是存在误差的。
譬如市区高房价与远郊低房价搭配出炉之类的，这些就不展开分析了。但不得不提一下，谨防有人钻牛角尖。
总之2016年杭州以1.6万的均价卖掉了14万套住宅；
而2017年1月-2018年6月杭州则以2.4-2.5万左右的均价卖掉了17万套住宅。
PART 3
因此，之前有文章说杭州有30多万套二手房的隐形存量，也没错。
其中大约14万套买得很便宜，是1.6万左右的价格买的；远低于现在的限价。
而17万套，则是在目前限价2.5万元左右的行情上销售掉的。
目前杭州二手房均价，根据兔博士软件显示在3.3万元左右。也就是说目前二手房和一手新房之间还存在着30%左右的差价。
当然，我们这里讲的是一个均价，实际上很多地方这些差价已经不存在了。二手房的成交量已经明显萎缩，并且逐步下降。
但是要注意一点啊，目前二手房和一手房还是有差价的，部分区块没有差价的原因。不仅仅是二手房下跌了，还有一点原因是一手房上涨了。
譬如艮北新城。一手房上到4万了，边上招商雍和府二手房就立马从之前4.3万的挂价就变成了3.6万左右。
有人说卖不动？那是因为价格不够低。他们是2万上下买入的，挂3万试试？立马抢光。
接下去看3万+的招商武林郡的表现就知道了。
PART 4
从上面的数据来看，2016年以1.6万元左右价位购入的投资客，按现在3.3万元左右的价格出货，已经有超过100%的收益。
但事实上，2016年购入一手新房的大部分人，要到年底或者明年初交房。
所以目前显示4万套左右的二手房挂牌量，大部分应该是更早之前的购房者拥有的房产。
我们来进行一些假设：假设目前3.3万左右的二手房跌回一手房限价的价位，也就是2.5万元左右，那么二手房将还会有25%的跌幅。
哪怕如此，2016年及之前购房的人仍然有50%及以上的利润空间。
而对于2017年一整年至今限价购买的这17万套一手房的朋友们，恭喜大家被套牢在2.5万的价格，可能还要亏掉点利息。
PART 5
这种情况发生的概率高吗？
从数据看至少有17万户家庭是套牢的，无获利的。这部分人要割肉抛售的可能性并不大。因为真正炒房的人不会在这其中，在其中的一定不是专业炒房的投资客。
而还有最少14万套是获利50%以上的。
但是这14万套获利的客户，还有什么选择呢？
拆迁户就不用考虑在内了，他们本来就是靠房租过日子的，不存在抛售的可能。
假设1/3刚需要自己住，1/3拆迁户，还有1/3是所谓的投资客。那么也就几万套投资客而已。
这几万户如果把房子卖掉，获利50%，然后他拿着钱干嘛？大家想过这个问题没有？
存银行？买股票？进P2P？还是投资实业？
这些投资客如果之前没有把户口迁入杭州，意味着他卖掉房子之后在杭州就没有再次购回的资格了。
然后他要拿着这个钱买回棚改接近尾声的三四线的城市去吗？还是想去一线城市呢？那可不是交一年社保就能搞定的事情。
最终能让人选择的余地其实并不大。
纵观全国，能再次配置资产的也就几个强二线城市，这些城市距离人口规划的上限还有很大空间，城市基建还在大面积展开，地铁都还未成网，这些预示着城市的红利还未释放完毕。
何况置换也是要有成本的。
我们也不用说杭州有多好，从更宏观的角度来看换到其他二线城市和在杭州并无太大的区别。
如此一来，大家觉得会有多少所谓的投资客会卖出杭州的房子？
卖出杭州的房子这些人大概会拿着盈利部分干嘛呢？
不妨留言多讨论一下。
PART 6
当然还有另外一种情况。
就是他们趁着现在3.3万的价格卖出，然后等价格回调到2.5万，甚至更低再买进。完成一次利差的操作。
看着数据模型很完美，但并不如我们想象的那样容易兑现。
目前这个价格不一定能卖出，二手房是否会跌得比一手房更低也不能完全肯定。
房子是不动产，流通起来没那么快，高卖低买想想很容易，但操作起来可能踩反节点。
何况，这一轮所谓的投资客，大部分并不是真正有经验的投资客，不过就是手上有些闲钱的，想在杭州配置点资产的人们。
这些人一般跌了的操作就是捂着不动，以时间换空间。
谁的钱不是钱呢？你愿意割肉？
限购情况下，不具备投资客大量抛售的条件。
PART 7
最后就剩一条路了，开发商摒不牢要大范围降价。
这条路不是不可能。
但这个降价是发生在现在限价的一手房价格上呢？还是发生在之后慢慢涨上去的一手房限价上呢？
二手房价至少目前还没有到底。一二手房价要变成接近，似乎还需要时间。
等到价格接近了，二手房反而有了现房的优势。
但这个接近，是3.3万的二手房变成2.5万的一手价格呢？还是两者往中间靠，变成譬如2.9万这种价格呢？我不知道。
我只知道，最终市场变成2.9万了，那么一手房出来个八五折，不过还是回到2.5万附近而已。
那大家也得给力一点啊，要是都能摒牢不买么，价格自然下来了。可是人心真的还蛮难齐的。
好的盘你不买，别人就买光了，剩下的烂盘卖不出去，价格是降了，但你看不上怎么办？
这个现实问题一直摆在大家面前。
行情最差的那几年，也是如此，真正优质性价比高的楼盘，还是卖的俏得很。
一手房想捡漏，也不是一般人能捡到的，大部分都被关系户捡走了。
PART 8
最后，我们来看看是否有新的购买力呢？
2017年杭州常住人口净流入是28万。虽然没有具体的数据，但就个人感受而言，这些净流入的人口的收入水平，应该是高于杭州原有平均收入水平的。
一方面，是因为杭州的薪酬从数据上看，一直在往上走；另一方面，是经常听到低收入人群在杭州呆不下去的感叹。
那么这些净流入的人口有多少是投资客，有多少是自住需求呢？没有这方面的数据，但就目前房价的位置来看，真正要投资的人也不会多了。
这些流入的人群具有的购买力并不是已经释放完毕了，而应该是从今年下半年才开始具备购房资格。
他们面对的房子的均价起步已经在目前的一手房限价2.5万左右了。
2018年人口净流入量又有多少呢？
目前能找到的，是2018年前两个季度的数据。我们在明年年初等待最终真实的数据。
结语
市场是在观望。
最终的判断在每个人的心中，我们每一个人都只能随着市场起伏。
但是同时，我们每一个人的想法和决定，又都影响和左右着市场的走向。
二手房的价格还没有到底，这是目前可以明确的。
什么时候是底？至少要和一手房价格接近吧，我个人的想法，供大家参考。
近期的建议：一手房中好的产品，继续可以买入。剩下的等等市场下一步的变化吧。
宏观的文章看看就可以了，对你买房并无太大实际用处，还不如跟着我们多看看楼盘。本周我们将组织城东看房团，欢迎大家到时候来参加。
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文∣跑盘小王子
编辑∣二叔
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