市区老破小和郊区新房，都在跌，怎么买？| 楼先生问答NO.307
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透明售房网数据显示，不管是套数还是价格，杭州二手房全线下跌。与最高成交价相比，普遍跌幅在10-20%。
其中，3个二手楼盘跌幅超30%，最大跌幅高达36.7%。
房东压力越来越大。杭州二手房行情持续走弱，最近2个月周成交量800-1000套，而挂牌量昨天某时刻的数据是63316套。
杭州新房去化最艰难时，库存去化周期是24个月。8月是杭州二手房的拐点月份。关键是，2个月之后，还是尚未见到底部。照这样下去，二手房将率先“重回2014年”。
目前看，摇摇欲坠的是老破小，跌幅普遍较大，市区一点的老房子，15%左右；要是更郊区一些，房子更老更破一点的，差不多跌了20%。
相比之下，次新房相对抗跌，但情况也不容乐观。那些品质楼盘、大牌房企的次新房，普遍跌幅也在10%。当然，很郊区的次新房，也扛不牢了。
最坚挺的是高总价、大面积的豪宅，但成交套数非常少，对市场预期构不成影响。忽略不计吧。
接下来，嫌新房交付太晚的购房者，可以慢慢把二手房纳入考虑范围了。这两天，不少层楼粉丝说，大晚上还接到了中介电话，说房东急售，有特价房源。
不管真假，这些信息多加留意，中介的微信也多加几个。
在《层楼》后台和粉丝群里，还有很多手上只有四五十万的刚需。上半年，这里也抢不到，那里也买不起。其实这些人更刚需，更着急。
如果单价一万四五六的郊区新房，实在不可能去住，建议去关注市区老破小。只不过，暂时也占不到多大便宜。如果政策没变化，老破小还将低迷下去，还有下跌空间。
至于郊区的新房，也要谨慎一些。还要投资的话，杭州郊区也好，环杭也好，不是绝对不能买，而是要准备打持久战。
你会问：为什么还有人投资？
对于投资，只要有现金流，任何时候都可以入手。还有，瑞·达利欧说：现金是长期投资产品里最差的一种。
若是无法接受老破小，那些郊区的房子一定要真的会去住才行，配套少一点没事，地铁规划一定要有。或者，单价绝对便宜。然后，尽量去挑选品质楼盘。
因为，行情不好时，偏远郊区的项目和核心地段的项目，有面子和里子之别。开发商会最先选择前者减配、降标、跑量，而依靠后者博取口碑。
1.
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首付200万/总价400万、自住+学区、万达旁
@张丽丽
目前自住名城公馆，和公婆住一块，想在周边买一套房总价在400万左右或者首付在200万左右的房子，最好有学区，方便小的读书！周边二手房价格普遍很高，但是近距离的新房有没有好的推荐？
楼先生：名城公馆的不确定是，听说卖小学区五年到期了，不知道接下来会不会有所调整。想要有明确笃定的学区，只有挑选周边的二手房。在桥西一带，这个预算也买不到特别新的房子。而且，现在还不是入手二手房的好时机，还有一定的下跌幅度。
至于附近的新房，选择就更少了。杭州·大家的地段和品质都是上等的，但总价又超出了你的预算范围。只好往北面到万达，目前也只有一个新盘，那就是万科·中城汇，周边学校有文澜小学和文澜中学，虽然一般来说学区是就近划分，但交付前一切都是待定的。
中城汇先关注起来，售楼处和样板房都对外开放了，可以实地看看。不着急的话，不妨等一等明年的二手房行情，只要价格降下来，也是值得买的。
2.
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400万、改善大户型/单价3万内、三墩北
@SO徐纪光
你好，目前想买一套改善型住房，大户型，属于二套房，自由职业者，不需要考虑上班距离远近，可承受总价400万左右的房子，想在未来科技城或三墩、留下，请问有没有合适的二手房或新房？
楼先生：这个预算想要挑一套合适的大户型二手房，有点为难了。估计最多只能买到一些老破大或拆迁房，会不会可惜？现在二手商品房价格还是普遍较高，房东心态才开始分化。所以，二手房先耐心观望吧。
因为限价还在帮忙，加上行情也慢慢理性下来，新房可以挑自己喜欢的买。跟二手房相比，还是不贵的。三万不到的价格，未来科技城、三墩北都还有。比如华夏四季，如果突破不了限价，就还划算的。
挨着文一西路的西溪公馆，一直开不出来，估计也是被备案价卡住了，对购房者是好消息。到三墩北，云和湖的精装高层，年底前要开，对面还有一个银城·云谷天境。留下只有二手房。
3.
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总价700万内、悦虹湾、转塘二手排屋
@gaoyang
你好，我想购入排屋，总价控制在700万以内，工作地点在近江附近，希望开车或者地铁都方便一点。麻烦推荐一下。
楼先生：可以把悦虹湾作为重点考虑，已经卖过排屋，毛坯均价5万不到，面积141-162方，总价正好是七八百万。除了它，就没什么其它更好的选择了。周边的二手排屋，还可以留意一下苏黎世小镇。
要不就再往南过去，可以到南部新城，或者到直接大江东，会有比较多的排屋产品。相比悦虹湾，总价上相对更好把握。如果要在江北岸，也只有二手房这一条出路，而且集中在之江转塘一带。这个预算在之江不好把握，有较大难度。转塘还有一些机会，不过估计能买到的也只有转塘老一批的二手房排屋，比如岭上花苑、樱花小筑之类。
4.
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一套换两套、酒店式公寓行情、谨慎观望
@小红
我在采荷玉荷的老小区有一套学区房，我想卖了，去买一套奥体国际村120万投资，后期有合适的楼盘再买一套120方左右的住房，请问一下合适吗？
楼先生：一套换两套，这个置换思路是可行的。只不过你可以把目光先集中在置换一套住宅上，而不是先去关注酒店式公寓。一方面，当下就有很多买到新房的机会，而且限价还在，大多数新盘还会划算的。另一方面，酒店式公寓完全不用着急，供应量大，价格也有可能下降。
至于奥体国际村这个酒店式公寓，在时代奥城的东面，就隔着金鸡路好民和路。最近这个楼盘曝光量挺大的，也发动了很多中介在联动销售。只不过，这种非品牌房企开发的酒店式公寓，还是要多留一个心眼，要谨慎一点。最重要的是，要了解清楚产权性质是否正常，有没有预售证等等。
5.
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530万、河滨之城/和家园、二手学区房
@海贼王
你好，总价预算530万左右，二套房，工作地西溪。孩子2岁想置换优质的学区房。需要卖掉广州首套房才能凑齐首付，同时杭州房子希望兼顾优质学区，自住环境和保值的目的，能跑赢人民币贬值和楼市下跌趋势。请问老师有合适的学区房推荐吗？不太考虑九年一贯制学校。另外，河滨之城如何？
楼先生：要抗住楼市下跌趋势，这个有点不现实吧？任何房子都是随行就市，大趋势下行的时候，所有房子的价格都会往下走。哪怕是武林壹号，价格也是有起有伏的啊。对房价或涨或跌，要有一个平常心。任何时候，都不要想着抄底。
对你来说，用来自住的房子，只要价格在承受范围内，房子也是自己满意的，那就可以买了。比如河滨之城这样的楼盘，在市场上还是很主流的，融创这几年的口碑也还不错。当然，目前价格还是挺高的。如果有投资客降价抛售，有机会也可以接。
这个预算，还可以关注一下和家园，城西的超级大盘，开发十年了，居住环境和生活氛围很成熟，这么些年下来，也形成一群自己的粉丝。求是小学也是西湖区老牌名校。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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