采荷跌7千，安吉路降20万！要买杭州名校学区房？年前窗口期又来了
如果把楼市看作是一个股票池，那么学区房一定是其中的白马股。
白马缘于绩优，绩优源于长期旺盛的市场需求。可以说，只要现行教育制度不发生大的变化，学区房将一直白马下去。
不过，目前整个股票池都在盘整，那么，有着“名校光环”的名校学区房呢，在这轮大行情下能否独善其身？
带着疑问，层楼小编前两天实地走访了6所名校周边的中介门店，带来第一手资讯。
值得一提的是，一个月前，《浙江省教育厅关于建立义务教育阶段公办学校户籍生入学信息发布和预警机制的指导意见》刚刚发布。
根据这份意见，将对学区适龄户籍生达到招生规模人数90%以上比例的学校，发布黄色预警；达到100%及以上比例的学校，发布红色预警。
而预警发布的第一个时间点，就是上一年的12月底前。此后，在招生当年3月底前再发布一次。
换句话说，对想买名校学区房的购房者来说，现在是最好的窗口期。一旦下月公布相关数据，被预警的学校所属学区房很有可能迎来新一波的重点关注。
采荷老破小：
5月遍地都是5万+，现在4万3也有成交
上半年，《层楼》先后三次探访采荷一带，再来这里，已然轻车熟路。
先来回顾下上半年的行情：5月份，采荷一小、二小本部学区房，成交价大多在5万+，甚至冲上6万。最贵的一套单价卖到过7万2，盛世钱塘小区的房子，56.77㎡，但不具有普遍性。
我记得，去年初采荷学区房的房子，单价3万3还能挑到不少30多㎡的小户型。一年时间，涨了差不多近一倍。
采荷大本营里，多是上世纪八九十年代的老房子。
相对房龄比较新的，是2014年交付的滨江凯旋门，采荷一小学区房，上个月7万2成交了一套88㎡的小户型。
凯旋门今年成交的户型，基本是88㎡。面积小，冲着学区，单价贵一点买家也接受。
滨江·凯旋门 实景图
凯旋门挂牌在售二手房共29套。价格最便宜的一套，位于2楼，建筑面积约85㎡，总价600万带车位。车位市价45万/个，剔除车位单价6万5。
2009年交付的回迁房金牛坊，采荷二小的学区房，房价便宜些。上个月4万3成交了一套60㎡，之前最高卖到过5万5。
金牛坊在售二手房有19套，我看了下，目前在卖的最便宜的一套是82㎡，总价385万，单价4万7。
“相比房龄较新的二手房，客户更愿意买年代老的，面积小的，总价相对也低一些。”中介表示，客户冲着学区买房，等孩子读完书就要转手，而小户型转手容易。
采荷一小的双菱小区，有套房子价格很便宜，29.47㎡总价185万。但算下来，单价还是要6万2。
放在几个月前，这房子一挂出来，直接被秒。“现在主要不是学区房旺季，挂了好几天了也没卖掉。”
中介小哥跟我交底，这房子只能短期过渡，一家三口真住进去，东西一多，连转身的空间都没了。
40-50㎡的户型，自住会稍微舒服些。
我看的一套采荷小区芙蓉邨三楼的房子，41㎡，挂价225万，均价5万4。房东夫妇是餐饮业从业者，今年因为店铺搬迁，所以打算把房子卖了，再换一套离店面更近的。
采荷小区芙蓉邨 实景图
看的时候快到吃饭的点，他们正准备出门上班。两人十分热情，拉着我各种传授经验：“买房子，非常重要的一点是看人气，我们搬过来这么久，生意一直不错的。”
房屋是精心装修过的，家电、家具看得出来用材都挺好的。虽说只有一室一厅，倒也还有模有样，挺温馨的。
中介小哥对我说，在采荷学区房里，小面积房源挂牌均价5万2-5万7，视装修情况而定，但成交均价基本在5万上下。也就是说，这套5万4的房源，诚心要买还有议价空间。
“我最近卖掉了一套40多㎡的老房子，单价4万7，不过是顶楼的房子。”
“现在跟房东谈价格容易好多了。只要诚心，首付多付点，多数房东还是愿意降价的。”
要是碰到急着套现的房东，价格还能再便宜。
青蓝学区房：
30天时间里，只有一组带看
看完江干区，第二站来到了市中心，看看下城区的青蓝小学学区房。
青蓝小学在庆春路和凤起路交叉口，靠近环北丝绸城。周边配套齐全，出行方便，距离地铁2号线建国北路站也很近，在下城区的学校中，还算不错吧。
住周边的家长，平时接送小孩上下学很方便。
青蓝小学附近学区房，像水陆寺巷，9月成交了一套54㎡，单价接近4万7。
我去看了水陆寺巷的几套房子。其中一套53㎡小两房，挂价250万，均价算下来要4万6，不过比起同期的老房子，这套房源装修比较用心，地板、墙面都是翻新过的，价高多半得益于它的装修。
挂牌房源中，不乏低于4万5的。比如一套49㎡房源，也是两室，总价213万，均价算下来4万3。隔壁小区林司后，有一套47㎡的，单价贵一点要4万5。
青蓝小学 实景图
相熟的中介小哥告诉我，青蓝小学学区房中，比较常见的是50多㎡的房源，这个面积段的房子性价比较高。
另一套55㎡的，装修还算清爽，总价220万，单价3万9。要是诚心买，价格还有可谈空间。
“房子租期到了，房东想与其空着还不如直接卖掉。”
虽说楼幢总高7层，房子又在顶楼，但这个价格倒也还行。
只不过，最近买房的人明显在观望。天气又变冷了，看房的热情也降了。这套房子挂牌了30天，才带看了一次。
安吉路学区房：
挂了5个月，降价20万，还是没卖出
安吉路实验学校，是下城区热门学校之一，很多家长都想送孩子上这所学校。因为生源太多，今年招生要求提前两年落户，方不会被调剂。
学校对应的小区主要集中在环西新村、昌化新村、戒坛寺巷等小区。
戒坛寺巷房源相对新一点，单价比其他几个小区要贵个几千。上个月卖掉的一套35㎡，单价超6万。
环西新村上个月成交了一套59㎡的，单价超4万7。中介说最近还卖掉一套一楼带院子的，单价5万7。但我查了透明售房网，兔博士，都没看到有这套房源成交。
安吉路小学 实景图
目前，中介门店挂牌的房源里，环西新村最便宜的一套是58㎡，总价265万，单价4万5。
房东是个70多岁的老爷爷，房子住了几十年，屋内几乎没什么装修。据说，卖这么便宜是因为摇到了新房，需要一次性付款，这才急卖。
“现在很多年纪大的房东也在摇号，有些是为了子女，有的则是想跟着子女换套好点的电梯房。”
小哥强烈推荐我看一套40㎡顶楼的房子，总价240万。这套房子带阁楼，也算是小户型里比较少见的户型了。
房东阿姨非常直率，看房前一个劲儿叮嘱中介小哥：“这是最后的心理价位了，刚才我女儿还给我打电话，让我别又听你们的劝，继续降价。”
看的老房子里，这套房源户型实际使用面积算大的。因为厨房跟房间隔开，在走道对面，虽然不太方便，但凭空也多了不少使用空间。
老阿姨告诉我，阁楼、厨房大半面积都是赠送的，所以花40㎡的钱，相当于买了实际使用面积80多㎡多房子。
环西新村 实景图
这套房子6月份挂牌价260万，那时二手房行情还挺红火。当时就有买家中意，想谈价格，可房东阿姨那时候还纠结，卖房意愿不强。
纠结来纠结去，等打定主意要卖，市场行情也下来了。
5个月的时间，挂牌价格降了15万。就在前几天，有个为学区置换房源的买家刚刚敲定，预付5万定金，因为买家手头郊区的房子卖不出去，资金不足，只好违约。
现在，这套房子又降了5万，挂牌价240万。
出门之后，中介小哥感叹：“要是在6月，这样的房源根本不愁卖，行情最好的时候，很多客户房子都不来看，价格合适就直接下单了。现在大不一样了，有时候就算价格低，客户几次来看房，选来选去也不一定买。”
学军本部：
挂价多在8万/㎡，5万8也有成交
学军小学求智巷校区，一直是众多家长梦寐以求的公办名校。杭州房价首次突破15万大关，就出自学军小学本部的学区房——文二新村。
求智巷校区也是年年一表生爆棚，三四年前就在说，要想读学军本部，起码提前三年落户，才算稳妥。
今年求智巷校区光一表生就有397人，82人被调剂到杭州钱塘外国语学校学院路校区就读。还好两个学校间隔得近，直线也就1.2公里。
中介门店挂牌在售的学军本部学区房，挂牌价基本都在8万以上，小户型总价450万以上。
“年底了，很多做生意的需要资金回笼；会有个别急卖的房源，能砍个10-20万的。”
我看了一套马塍路33号的房子。48㎡，一室一厅，老两口住在里面，挂价430万。房源整个是L型结构，比较老旧的装修，进门是厨房。
马塍路33号 实景图
交谈中，老爷爷告诉我，隔壁那套也是他们的房子，将来留给孙子上小学。这套房学籍空着也是浪费，就想着变现买套改善电梯房。
还有一套西溪河东的房子，64㎡，面积比较大，挂牌总价要480万。房东住敬老院，家里小孩已经毕业了，学校也用不上，这才打算卖房。
学军本部学区房有两个特征：30㎡以下的小户型、总价300万左右的特别抢手，之前卖到10万、15万一平的，就属于这一类。
40㎡左右的也是比较紧俏的，冲学区买房的购房者，买得最多。
目前学军本部学区房的挂牌价，60㎡以下的小户型，单价多在七八万，贵一点的也有9万多。但现在不是学区房成交旺季，基本有价无市。熬到明天春天，说不定还能碰上小孩急着读书要买房的。
大户型价格相对会低不少。中介告诉我，前不久卖了一套77㎡的，成交价只要5万8。不过这个价格应该是孤例。
文一街小学：
房价比学军便宜2万，调剂风险更大
首次出现杭州公办小学一表生被调剂，就是文一街小学本部。
比起学军本部，文一街本部学区房单价差不多便宜2万。很多买不到或买不起学军本部学区房的购房者，退而求其次或选择文一街或行知。
但也因为囊括的小区太多，本部设施能力有限，导致最近几年文一街本部一表生频频需要被调剂。
虽说房价便宜不少，但对落户时间的要求比学军还要长。从今年招生情况来看，落户时间短于3年半的，都得被调剂。
之前就遇到一个家长，孩子3岁的时候，才卡着点赶着来买文一街的学区房。当时中介再三提醒过，很可能会被调剂。该家长还是赌一把买了。结果今年文一街本部一表生大大爆棚，还是被调剂了。
石灰桥新村 实景图
中介推荐了两套石灰桥新村的房子（文一街学区房），都是45㎡。其中一套在4楼，两室一厅，挂价290万，单价6万4，装修有些年头了。
房东是个老太太，住着几十年了，现在卖房也是为了跟子女置换更大些的新房。
另外一套户型一样，装修是全新的，价格要贵个15万。这房子房东是打算留给儿子的，整理得干干净净。
但面积小了点，三代住着太挤了。瞅着机会就换了套面积更大的，就把这套挂牌卖了。
这两套房子挂牌有段时间了，还没卖掉。我看了下兔博士，最近石灰桥新村有成交，还是9月中，卖掉了一套63㎡的，单价5万6。50㎡以下的小户型，年中倒是卖掉过，价格还不便宜，要6万9。
卖鱼桥小学：
热销小户型，两个月单价降2千
卖鱼桥小学的热度，也是这几年才兴起的。
2016年，卖小霞湾校区跟文澜校区加在一块，19个班招了800多名学生，已属历年新高。不曾想，前年扩了3个班后，去年生源量还是超了，一年级新生足足有一千多人。
这不，两个月前，卖鱼桥小学校长对外发声，买卖小学区房的家长要当心了。2019年卖鱼桥小学生源提前爆表，目前适龄儿童已超1300人，比2018年提前了小半年。
到卖鱼桥小学附近时，天色已晚，还下着大雨。说起要看卖小的房子，中介话匣子就打开了。
“前面刚接了一对小年轻客户，家里催着结婚生娃。这不，证还没领就先看房子了，一定要买有学区的。”
卖小本部的学区房主要集中在左家新村、仓基新村、湖墅新村、一清新村等小区。
卖鱼桥小学（图源：网络）
中介推荐了一套左家新村的房子，60㎡总价251万，单价4万1。一楼的房子，但有1.5米的架空，会比普通一楼的房子，采光要好一些。
“这房子房东诚心卖，价格还能谈。”中介告诉我，现在左家新村成交价差不多3万9。像80多㎡的大户型，单价还有便宜。9月份成交过一套82㎡的，单价3万6；6月份的时候，3万4就能买到。
房龄更老点的仓基新村，今年8月中介小哥卖掉了一套31㎡的，总价128.5万，单价4万1。
“这套房子挂价135万，房东急卖，不到一个月就下调了7万，如果只是为了学区，这样的小户型买到可说是很划算了。”
9月份，中介小哥卖掉的一套71㎡三室的，单价超3万7。但最近一个月来，户型更小的51㎡，成交价3万5。
32㎡的小户型，一个月前不到4万成交。两个月时间单价便宜了2千。
有一套一清新村的房子，是这两天看的二手房里，房东最用心的一套，保养很好，装修也符合年轻人的审美。
53㎡，总价248万，单价4万6。虽然价格不便宜，但买了直接就能拎包入住。
看房那天房东正好在，房东说两年前买的这套房子，为了结婚重新装修了一遍，装修都是按婚房的标准来的。“房子太小了，卖了换套更大的。”
“实在喜欢可以等等，年底二手房应该还会有松动。”回来路上，中介跟我说，还不忘补一句：每年行情怎么样，现在就不好说了。
“10月-1月看房的人比较少，年底买房其实是划算的，如果对学区有需求，尽早准备起来总是不会错的。”
结束语
碍于时间原因，还有多个名校学区房没来得及看。
不过，连着两天看下来，我有两个明显的感觉：
1、学区房的房东更傲娇，溢价空间比普通二手房要小。虽然学区房价格也在跌，但相较整体大趋势而言，相对还是坚挺的。尤其是像学军这样的众人追逐的热门。
2、对想买的客户来说，现在还是一个非常好的时机。毕竟年底不是传统的学区房购买高峰期，碰上急卖的房东，议价空间还是大的。
相较于普通置换，学区房不一样，它的需求更加刚性和迫切。孩子读书的时间是确定的，学校对落户的时间要求也相对稳定。
所以，提前布局的倒推时间表基本是清晰且可预见的。
已经决定在这条起跑线上不愿落后的家长，还是要尽早出手。毕竟未来四年，将分别迎来马宝宝和猴宝宝的入学。
而这两年出生的宝宝人数，为近10年之最。
上周·精彩推文·回顾
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣七喜
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络