最先涨的最抗跌？杭州这9大板块的二手房东，暂时可以舒口气了
“雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的。”
但至少有一些雪球，会滚得慢一点。
几天前，《层楼》根据板块新房存量、二手房挂牌量及交付楼盘3项指标，分析了杭州城12大“高能预警”板块。
很多网友担心：大行情如此，其他板块的二手房只怕也难以逃脱。
其实，同样是这3项指标，将数据反置，就能大致推导出另外一种结果——哪些板块更抗跌。
虽说市场大趋势可能难以逆转，但如果板块内可售新房数量极少、短期内又无新房交付、二手房挂牌量价坚挺。如果同时具备两种及以上指标，哪怕市场行情持续下滑，该板块的抗风险能力也是优于其他板块。
今天，同样根据这3项指标，我们罗列了杭州城9个相对抗跌板块。
1. 下沙金沙湖板块
金沙湖板块是目前杭州楼市相对最安全的板块之一。
这里已经太久没有新的土地供应了。上一场土地拍卖，还得追溯到2009年。
今年3月，杭州市规划局网站倒是出了个文件，将区域内原规划的4宗商住地块合并，调整成1宗纯居住用地。占地面积6.13万㎡，容积率2.8，最多可建面积有17万㎡。
地块就在下沙中心区单元南部，海通街以北，天城东路以南，下沙南路以东，海达南路以西。
位置很好，距离地铁1号线金沙湖地铁站仅40米，北面紧挨着金沙湖公园。
规划是调整了，地块何时出让却迟迟未有消息。
至于交付楼盘，自2005年和达御观邸、龙湖滟澜山交付后，金山湖开始迈入存量房市场。
要想在金沙湖一带买房，只能看二手房。
下沙龙湖天街实景
地铁1号线开通6年，又有综合体龙湖天街、下沙银泰，金沙湖的房价是整个下沙最贵的。
没有新盘，也没有新地，价格体系完全依赖二手房市场。只要需求还在，房价主导权就掌握在房东手里。
我看了下目前挂牌的二手房，龙湖滟澜山最多，有113套；其次是德信早城，51套在售。像名城湖左岸、中外公寓、和达御观邸等，一个小区总共也就20余套挂牌。
除了德信早城。近月成交均价比3月份便宜了300块之外，目前几个楼盘成交价，还是贵过年初。
滟澜山3万8成交，均价比年初贵了4千多；湖左岸跃层接近4万6，3月成交价3万8都不到。
2. 拱宸桥板块
要想在拱宸桥一带买房，基本也就只能挑二手房。
拱宸桥上一次有新房推出，我记得是2016年5月，江南里推出最后32套中式合院，均价11万。跟普通中产，其实没太大关系。
9月新亮相的阳光城拱宸府，在上塘高架东侧，按理不能算拱宸桥核心区。就是含进去，一共也就70套房子，毛坯总价接近700万，面向改善客群。
而拱宸桥外围，像是申花、留石高架以北的新盘，房价多在4万及以上，对拱宸桥核心区，不会有太多影响。
房价坚挺与否，就看板块内二手房行情。
远洋大河宸章，近月成交均价高达5万5；九龙仓碧玺，接近5万1。房龄老一点的名城燕园、锦绣文澜阁价格稍微便宜些，但也要4万出头。
哪怕是回迁房，像碧玺西侧的吉如家园，最高都卖到4万。
而且，挂牌在卖的二手房也不多。每个小区差不多也就十几二十套，名城燕园相对多一点，也就30来套。
3. 之江板块
1个月前，二手房跑盘时我们就发现，相比其他板块，之江转塘的中介日子过得相对还是挺滋润的。
除了禹州滨之江外，10月前之江没推出过一个纯新盘。
最新的一个，是德信九溪云庄，主打150-160㎡的叠墅，均价52500元/㎡，一套差不多接近800万。
未来，整个之江板块，可以选择的普通住宅，只有禹州滨之江剩余的一点洋房；恒大水晶国际广场一栋住宅以及纯新商住盘中梁云都汇外，其他就没了。
跟九溪云庄差不多同期拿地的世腾之江地块，以及今年拿地的祥生云境、仁恒之江地块，从容积率看大概率跟九溪云庄产品相似。
之江大桥、紫之隧道开通后，之江转塘被看成是滨江、老城西人的后花园。
买不起滨江、城西房子的人，很多都外溢到之江去买房，需求量一直在。
但今年之江也没有新交付楼盘。
能选择的主要还是之前交付的二手房，像中海定山府、新帝朗郡、天阳云筑、之江诚品、云荷廷、瑷骊山等。10个次新小区加在一块，二手房源量还不到300套。
近月成交的二手房价，均价跟3月相比还是贵了2-3千，二手房东价格也摒得比较牢。
4. 蒋村
还记得去年6月，葛洲坝以31698元/㎡的楼面价，外加44%自持拍下蒋村单元地块吗？
自2014年融创拿下河滨之城地块后，蒋村已经近3年没有新宅地出让了。所以当板块好不容易有一宗新地挂牌时，开发商都疯了。
那时市场行情也好，葛洲坝一拍就拍出个区域地王。
光是账面上的楼面价，跟3年前相比，足足涨了2倍多。若是剔除44%的自持，实际楼面价接近5万7。
而板块内最贵的二手房西溪诚园，近月成交均价也就6万7。
有板块地王加持，加上周边楼盘相对年份较新，体量又大，本身吸引力就高。不想外溢到余杭区，又买不起新盘的，周边次新房是最优选择。
哪怕就是想外溢，未来科技城一带能选择的新房也很少。满打满算也就3个楼盘吧，阳光城未来悦二期、华夏四季、远洋。绿城梧桐郡在五常，再远就要到闲林了。
直线4公里开外的三墩，选择也很少，西湖国际城、西雅图，统统都要摇号，中签率又低。
跟属于西湖区的蒋村次新房相比，差异还是很大的。
最近二手房的成交价，跟3月份相比，也还有一定涨幅。河滨之城将近4万7，3月份4万5能买到；西溪诚园6万7，3月还只有5万7。
5. 留下
留下的新房选择也很少。
目前在售的万科臻园，主打改善大户型；和家园后期剩余未开发的地块，主打的也是低密产品，总价不会太便宜。
二手房可以选择的也不多。我看了下透明售房网，目前挂牌在卖的二手住宅，和家园，139套；复地黄龙和山，45套；翰墨香林苑，47套；万科玉泉，15套；雅戈尔西溪晴雪，12套。
和家园这么大的楼盘，也就139套二手房挂牌，其他楼盘房源量少也就能理解了。
像和家园、万科玉泉一大优势就是学区——求是小学和家园分校。很多买留下一带房子的人，就是冲着它的学区去的，
一住最少得6年，要是生二胎，那住的时间就更长了。哪怕换房，也是周边小换大。
板块自身需求+外地涌入的需求，新房市场虽掀不起太大“风浪”，但板块的二手房价还算稳定。
还有一点，就是留下的自然环境，也是很多人换房不愿离开的一个理由。
6. 滨江区政府
滨江有大量的购买需求，但现在房子选择实在不多，尤其是改善。
上一次还能在区政府一带挑新房，应该是3年多前龙湖春江郦城开盘那会。那时候，市场行情普遍一般，春江郦城虽然有的挑，但卖得很快。
等到滨江金茂府开盘，买房人一下全出来了，就是有再大关系，也得摇号。
不远处的杭州壹号院，情况也差不多。
买不到新房的，只好涌到二手房市场。哪怕是二手房市场行情整个下滑，滨江区政府一带的二手房，只要价格比市场价便宜些，很快就能卖掉。
前两天，倾城之恋一套二手房，小编看完房才5小时，就被中介告知房子已经卖掉了。
虽然挂牌有几天，但成交速度还是快过其他板块的“特价房”。
之所以将滨江区政府板块列为相对抗跌板块，还有一重考量：新房太少了。
未来可售新盘目前只有两个，一个是温州时代拿下的滨江中心单元地块，建筑面积10.5万㎡，楼面价32638元/㎡。
另一块是绿城拿下的西兴北商住地，建筑面积14.3万㎡，楼面价33625元/㎡。
再有就只能等杭州壹号院剩余未开的住宅了。
7. 滨江一桥板块
滨江一桥板块，能选择的新房比区政府板块还要少。
过去一两年，还能有钱塘大观、贺田尚城、银杏汇这几个楼盘剩余未售房源能选择。这些房源卖完后，一桥的新房也就断供了。
最新一宗地块出让，还是今年7月16日，浙江富成拿下的浦沿单一宅地，可建面积不到9.7万㎡，楼面价21797元/㎡。入市最早也要明年。
一桥还能选择的，只有二手房。次新点的世茂钱塘帝景、钱江彩虹城、水晶城等；老一点的像钱江湾花园、临江花园，以及一些回迁房小区。
一桥板块胜在房价比区政府、奥体要稍便宜点。很多码农、新杭州人想留在滨江，资金又不太多的，大多会选择这里。
总体来说，有没有新房、刚交付楼盘，对板块影响不大，更多的影响来自市场供需关系。
会买新房的，一早已经外溢到浦沿、湘湖、萧山；想留在滨江的，多少还是会到一桥一带看看二手房。
8. 奥体板块
这里所说的奥体板块，实则是跨越滨江跟钱江世纪城两个区。
奥体板块新房选择很少，保亿奥邸国际，还剩一幢住宅预计明年开盘。
纯新盘只有保利诚品101，建筑面积约31.2万㎡，楼面价要32277元/㎡，住宅户型起步就是127㎡。
从定位上看，两个楼盘的门槛都不会太低。
之前热销的融信保利创世纪、融创时代奥城、龙湖天璞，交付最早也要到明年年底。
所以说，板块内现在可以选择的只有二手房。
虽然屡屡会有特价房出现，但二手房价并没出现太大降温。那套美哉美城97㎡跃层法拍房，二次回炉拍卖成功，算上各项税费，实际单价接近5万3。
次新一点的二手房，像金色江南，89㎡成交价在5万到5万4之间。哪怕是房龄比较老，赠送面积也不多的，小户型成交价多在4万以上。
跟其他板块相比，奥体板块的房价还是比较坚挺的。房东对未来前景也比较乐观。
9. 南星桥板块
南星桥板块现在有另一个代名词——杭州豪宅区。
很多人有疑问了，融创侯潮府上个月不是刚交付吗？再早3个月，金隅学府也交房了。况且，南星桥不是没新房啊。
保利滨江上品，最近就在登记摇号；上品旁边还有一宗新地，7月中滨江拿的。再远一点的秋石高架往北，还有滨江御品。能选择的不要太多。
但你发现没，新盘也好，刚交付盘也好。哪怕房价不便宜，拥簇者依然很多。
行知幼儿园、胜利实验、娃哈哈幼儿园、勇进中学等，上城区优质的教育资源，都集中在这一带；3条地铁线（1、4、5）号线横穿南星桥而过。居住氛围已经形成。
经济实力稍强一点的改善家庭，置换首选肯定有南星桥。
目前南星桥一带二手房选择相对比较多的，也就老牌豪宅绿城蓝色钱江、春江花月，成交价都在5万+、6万+。近两年交付的次新房，每个小区真正挂牌在售的也就十几二十来套，成交价多在6万以上。
从法拍市场上也能看出端倪，南星桥的房子属于比较坚挺的那一类——流拍少、总价高。
所以，豪宅林立的南星桥板块，也还是有一定的抗跌性。
总结
生活里有一种“雨伞现象”，下雨的时候，人们急需雨伞，卖伞的人会提高价格，但需求却仍然不断增加。
看起来，这和整个经济学的基石——需求第一理论有点唱反调。因为需求第一理论说的是，当其他条件不变时，代价越大，需求越小。
后来，经济学泰斗张五常先生在解释这种反差时认为：影响需求的因素多如繁星。雨伞需求的上升，并不是因为其价格，而是因为大雨连天。
在这些楼市抗跌板块里，也有类似“雨伞现象”存在，房价坚挺或升高，但需求仍在不断增加。
因为这些板块，大多数是配套成熟、人口基数庞大的区域。
地段好、有潜力，才能持续导流。特别是改善型客户，认准一个板块，房子八成就买在那，哪怕房价比其他地方贵也要买。
滨江、南星桥就是这样，房价不便宜，买的人还很多。板块配套好，离市中心又近，抢的人自然多。
而房价的持续坚挺，反过来又影响购房者的心理，更加坚定了他们买这一板块的信心。
如果再加上供应稀缺（可售新房、潜在交付房源），整个板块抗跌性就会非常明显。
连续三四个月，从新房到二手房，我们进行大量的实地跑盘。结果发现：那些最先涨起来的板块，跌的时候也是最慢（少）的。
这和股票市场里的强势股如出一辙。这里面，既存在资金的偏好，又有标的“出身好”的因素。
当然，这些都是根据三项指标所呈现的理性数据进行分析。这9大板块未来究竟有多抗跌，还得看大环境波动的幅度。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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