现在投资客的心态怎么样了？| 楼先生问答NO.313
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投资客是楼市不可忽视的一群人。
他们力量很大。关注他们的心态变化，可以窥测到楼市的某一个重要切面。因为，相比买房自住的人来说，他们更敏感，进退之间，更有前瞻性。
从基本面来讲，现在整个楼市处于一种微妙的横盘状态。尤其新房，由于限价相对灵活，价格稍微有点抬头，但只要有一点点离谱，就会被市场抛弃。自住购房者和开发商都非常谨慎。
那么投资客呢？
一位买房投资的朋友说：真正老道的投资客早就停手了，正站在一边端倪行情变化。那些还在投资买房群鼓吹要投资炒房的，大多是伪投资客。
想知道还有多少投资客，跑几趟环杭楼盘就知道了。
比如“投资热土”海宁，不管许村还是靠下沙区域，来电来访都不止腰斩了吧？消失的这部分数据，就是投资客跑走的缘故。幸好，这两个区域，还能吸引自住需求。
其它环杭区域，应该更加惨淡。听说嘉兴、湖州有不少投资客已经被高位套牢了：要么保证现金流做好长持的准备；要么只能割肉逃顶。
你需要明白一件事：为什么8月开始行情转变？
恐慌。上半年，购房者恐慌便宜的房子快被抢光了，下半年开发商恐慌价高的房子太多卖不出去。牛市肯定是过去了，要在熊市里呆多久，还不知道。
对于投资客，说几个观点：
一，之前高位减仓，资金充裕，且有房票的，性价比极高的楼盘去摇吧。二手房也可以淘起来了，有机会就上。
二，只要现金流没有问题，不是很差的房子，请拿住，不要随便在熊市里抛货。
三，有钱有房票的，杭州还没买的，赶紧配置，不用等。长期看好，别管短期何时见底。
四，有钱没房票的，机会在环杭这些不限购区域。但千万别急，等待右侧入场的机会。
1.
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预算350万、老破小+学区房、抗跌能力
@乔巴
想给小孩购买一套学区房，预算350万左右。看到保俶南路有一套老破小，房子看过了属于简单装修，房东年纪大了想套现养老。报价44000左右，现在市场行情下，这个价位是否可以入手？
楼先生：相比上半年顶峰时期，二手房的整体价格都滚下山顶了，学区房的价格也慢慢出现松动。至少目前不用焦虑盲目追高。不过相比起来，学区房是刚需中的刚需，还是挺抗跌的。而且，根据近几年的出生率来看，猴宝宝和马宝宝数量惊人，接下来，学区房的需求量有可能达到一个波段的峰值。
对你来说，确确实实用得上的学区房，只要在自己承受能力内，不用为市场一时波动而忐忑纠结。另外，看这套房子的价格，还是很便宜的，如果没有特殊的缺陷，比如楼层、朝向以及楼栋的位置等等，可以考虑入手。
2.
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投资/二手商住、现金130万、青山湖科技城
@阿光
老师好。 请问钱江新城的类似悦玺的二手商住房可以接手吗？在钱江新城上班，已经购入一套住宅在还贷。 目前手里有130万。值得投资一套小公寓吗？ 目前二手房价格在下降会影响到公寓吗？
楼先生：肯定会受影响啊，行情变化的方向肯定是一致的。现在只不过是慢慢从过热状态走向正常，如果没有外力强行刺激，下行通道将进一步打开。其实，酒店式公寓已经受到不小的影响了，虽然整体价格还没明显回落，但销售上已经有阻力了。
认识到当下的行情，市面上大多数的酒店式公寓产品，还是应该稍微谨慎一些。或者说，手上还有闲钱，要是还有房票，不如多关注限价新房。如果确实没有房票了，又还想把钱花出去，其实也可以考虑青山湖科技城的不限购新房，1万3到1万8的价格，长远看，也比酒店式公寓有前途。
至于钱江新城悦玺这样的二手酒店式公寓，占据着绝对核心的资源，这样的房子很有稀缺性，但从投资角度出发，已经不是很好的时机了。考虑买这样的房子，还是应该多一点自住思维。纯投资的话，不是很建议了。
3.
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保利滨江·上品/滨江金茂府、学区、改善
@Jessie茜
你好。在关注保利滨江·上品和滨江金茂府的叠拼，一家四口，自住改善，因为孩子过2年上小学，所以希望学区能好一点。两个楼盘都实地去看过，如果考虑保值性、学区和交通便利来说，不知能否给予建议，谢谢。
楼先生：居住体验方面，要不要考虑呢？从产品类型看，上品是比较常规的豪宅，也是比较常见的大平层，可能与你目前的居住感受没什么不一样，而当下很流行的叠墅，楼上楼下的格局，会有不同的新鲜感。滨江金茂府的叠墅没有做科技系统，实在有些遗憾，但从稀缺性来讲，能弥补这一点，瑕不掩瑜。
如果不在乎这点，我们再去看其它方面。比如地段，钱江新城这边会有一些优势，作为杭州首席豪宅区的地位，很难撼动。滨江算是后起之秀，更多是看今后的潜力。交通方面，差距不大，不需要太多比较。至于学区，期房的学区都是待定的。根据就近划分的原则，滨江金茂府大概率是丹枫小学，上品很有可能也划进胜利小学，相比之下，胜利小学要知名得多。
其实不管是滨江金茂府还是上品，都是当下改善关注的重点楼盘，都很让人心动，就看你自己喜欢哪个多一点，就买那个吧。滨江金茂府剩下最后60多套叠墅，预计年底前会推出，估计还是会多人摇一套房。你要想好，这个房子错过了就没有了。
4.
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万达广场附近、次新房/万科·中城汇、置换
@廿四_Billy
你好。关注了你们有一段时间了，文章都写得有理有据，非常赞。2012年在下沙文泽路买了房子，没贷款了。因为人在城西工作，所以想考虑置换到万达广场附近，也是主要考虑二手准新房，这个时间点合适吗？如果有客户，可以低价一点出手，再入手城北这边吗？
楼先生：任何时候置换都是可以的，而且市场下行时，置换的机会也会更多一些。考虑到你的实际情况，应该要去折腾一下，只要能够换到一套自己会住的房子，还是很值得的。还有一点，我们不鼓励疯狂加杠杆，但在这个人民币不断贬值的环境下，适当加一点杠杆，也是需要的。
但现在行情下，二手房出售会有不小的阻力，不会那么顺畅。二手房市场的偶然性很大，并不是你降价了就一定能卖出去。所以，是否要降价卖，取决于你的急切程度。如果你急着换房，那要先表现诚意，适当的降价也是可以理解的。从中介角度来讲，对于房东降价的房源，也会向客户重点推荐。
往城北这边考虑，新房的选择挺少的，只有一个万科·中城汇，有84方、102方和122方三个主力户型，均价4万，含4000元的精装修，这个价格不见得多划算，但还是值得考虑的。接下来，这个楼盘还有不少供应，可以关注起来。至于附近的次新房，可以有不少选择，只不过次新房的价格还不明朗，先观望一阵吧。
5.
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购房入户、三年不能交易/不能抵押、置换
@陆蓓
外地户口，东方郡一套87方，2016年限购前贷款买入，利率4.2%，想通过购房落户，需要还清贷款，纠结购房落户的房子三年内不能卖，腾不出钱买以后的绿城滨和路项目或保利·澄品，请问如何操作，或现在还有购房入户的房子三年内不能卖的规定吗？
楼先生：确实有这样的规定，即购房入户的房子三年不能买卖，也不能抵押。所以，你的情况是“鱼与熊掌不可兼得”，两者只能择其一。从政策走向看，短时间不大可能放开限购。对你来说，目前也找不到更好的操作方式，既然事实如此，那就按兵不动、随机应变。
也就是说，如果只是为了获取买房资格才去还清贷款办理落户，那就不建议这样做，至少暂时可以打消这个念头。为什么呢？一方面，行情进入小周期，房价很难再暴涨，所以不用着急。预计明年行情会更难。另一方面，一切取决于政策走向，尤其明年开春后，密切关注政策的变化。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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