短期投资客的路，基本被堵上了 | 楼先生问答NO.311
▲楼先生问答[在线版]正式上线，点击进小程序
那些“全款+茶水费”的投资客，还有几成把握？
过去一个月，杭州楼市不停出现“砸盘”房源，既有一手房，也有二手房。对开发商来讲，最担心的就是这一点，并不怕横盘，就怕横不住。
一旦有少量二手房低价成交，不管是房东急售改善，还是投资客恐慌抛货，都会整体拉低板块预期。
接下来很长一段时间，二手房将操控市场情绪。
比如南部新城的尚海湾，批出2万2的均价，搅动了市场格局，其它高价地楼盘叫苦连天。前几天，同板块内还出了一套二手房，房东包税，折合单价只有2万1。
而之前，这个区域二手房最高成交高达3万出头。
这并不是个案。类似的情况在杭州多个板块都已经出现了，只不过程度不同而已。除了南部新城，还有义桥、良渚、闲林等板块。从点到面，广度和深度，都才刚开始。
大致可以预测：短期投资客的路，基本被堵住了。
什么意思呢？现在回过头看，真正短期套现离场的人，还是相对少数的。当然也有。比如我身边一个朋友，果断入手丁桥某准现房楼盘，早在5月份就套现80多万离场了。
但大多数投资客，没这样的好运气。投资买房，还是老老实实做好长期持有的准备，把房子多拿两年吧。
因为，想在明年出货的投资客，估计要失望了，因为新房二手房一起上市，会有局部小踩踏。
开发商也好，投资客也好，唯一能够争取的只剩下时间：要么够快，天下武功唯快不破；要么够慢，囤好粮食过一个暂时无法预测的寒冬。
只有真正还想买房自住的人，可以从容一点。
在新房最疯狂的时候，我就说过：房子还是那个房子，但行情是会变化的，尤其把二手房的价格，作为唯一的投资买房标准，相当于“刻舟求剑”。
今年6月，还有人在业主群里呼吁“为维护本小区房价，必须联合起来抵制降价行为”，现在看来，有点滑稽。
1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
自住投资、二套总价400万、工作在北站
@青芒
层楼老师，能给推荐一下吗？二套总价400万，自住投资，工作在北站。非常感谢。
楼先生：那就锁定在城北方向就好了。目前来讲，城北这边选择挺少的，可售的新盘只有万科·中城汇，这个楼盘条件很不错，只要能认可这个价格，多考虑自住，没什么大问题。其它的话，再往北面过去，到运河新城，比如博翠府，不过听说今年暂时不开。往半山方向到杭钢板块，有臻蓝府的毛坯洋房，也可以关注看看。到年底或明年，崇贤板块也有比较多的选择。
还可以关注二手房，主要集中在万达附近，以及万达北面通运路两侧，也就是万达勾庄板块，可以是你的重要选择，这一带有不少品质不错的二手小区。你的预算，小户型是绰绰有余的，小户型要看机会能不能买到。也可以往申花、桥西方向，现在这个行情，400万有机会买到房龄老一点的小区。
2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
2万7的梧桐郡、少用杠杆、投资风险
@奔跑者
梧桐郡2.7万价格，三年后交房。主要风险在哪里？周边二手房近期成交仅一套，九十方以上的成交很少，上次是在五个月前。
楼先生：买房本来就应该是长线投资行为，不要去计较一时的行情变化，既然三年后才交房，安心等待就可以了。至少三年内，二手房的涨跌跟你都没关系。涨了你不可能卖掉套现，跌了你也无可奈何。对楼市的起起伏伏要保持平常心，不然只有自己百爪挠心。
三年后的市场行情，谁也无法预见。总的来说，投资买房只要持有时间足够长，站岗都是一时的，总会迎来解放军的那一天。
不管是投资还是自住，梧桐郡这样的房子，还是相对很安全的，单看价格，也不觉得存在很可怕的风险。现在考虑投资新房，尽量买小户型，少用一些杠杆，用正常的杠杆的，基本都没有问题。
3.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
不限购的排屋、市区酒店式公寓、外地人
@业逍遥
老师您好，我是外地人，没有房票，想买不限购区域的排屋或市区的酒店式公寓，排屋的话，预算在五六百万，入住率高一点的；酒店式公寓的话，希望位置和配套靠市中心，请问有什么可以推荐的楼盘吗？还有买房时机可不可以分析一下，什么时间入手合适？
楼先生：看你图什么。如果自住，可以用自住的一套逻辑，比如支出成本和收益回报，可以看得更长远一些。以排屋为例，可以关注安吉、德清以及海宁一带，或者青山湖科技城附近的排屋，选择也很多，就看你更喜欢哪个方向。市区的酒店式公寓，尽量选择品牌房企核心地段的，但总的来说，还是不大推荐，价格普遍高位。
如果是纯投资，那更不用着急。不限购区域的排屋和不限购的市区酒店式公寓，都不是很好把握。现在行情往下走的趋势明显，这类产品的表现力是有所欠缺的，稳定性也是不大够。其实，接下来一段时间，没找到非常稳健的不动产，宁可现金为王吧。
4.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
200-250万、户型的实用性、长睦/星桥
@xsy
老师好，91年刚需计划明年年底前上车，我在城北新天地上班，老公在钱江新城上班，预算200-250万的二手，北景园80-90方和三塘板块60方怎么抉择？
楼先生：从你的情况看，北景园的确是一个选择，它与城北新天地就隔着一条石祥路，上班骑个车也能到达。再看户型，八九十方的面积段，功能性和实用性都更强，在市场上也更主流一些。三塘板块的60方，除了地段占点优势之外，没有其它可以贪图的。二选一的话，考虑北景园多一点吧。
你的预算，也可以考虑新房。比如长睦的御东方，是杭房打造的，跟东方郡、东方润园是同一个团队，还有星桥的星奕云著，以及天都城，只不过现在价格都还不确定。从限价逻辑看，大概率还是相对可控的。明年一整年，你们可以多看一些新房和二手房。
5.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
融创·微风之城、房价比小县城低、纯投资
@来晟
今天去看了富阳东洲的微风之城，还挺喜欢的。单价低，但是地段似乎很荒芜，房子也是毛坯交付。不是富阳人，适合买个97方小户型投资吗？
楼先生：放眼全杭州，单价这样低的楼盘已经是凤毛麟角了，比浙江小县城的房价还要低，非常实惠。只要绝对单价足够低，这样的房子就会有机会。所以，从纯投资角度来看，不用想得太多，还是挺安全的。
另外，这几年融创在杭州的品牌价值也积极向上，在杭州的几个楼盘的交付、入住，以及业主的口碑，都可以看出来，相比其他外来房企，整体品质还是可以的。
当然，微风之城这样的房子，也需要做好长持的心理准备，要耐得住寂寞。一方面，行情在变化，调控政策的影响不可忽略，从投资客角度看，短期逐利较难；二是富阳与之江、滨江，需要进一步融合，也只有这样，才会有更多的人愿意到之江南面买房自住。
上周·精彩推文·回顾
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣楼先生
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络