年末“快跑”：二手成交回暖，新房连续加推 | 楼先生问答NO.312
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其实，只要想清楚一个问题，就能预测房价。这个问题便是：当下经济是否允许房价下跌？以及坚决遏制房价上涨的目的是什么？
所有多空对峙的观点，本质均是以上问题的衍生话题。
谁有终极答案？至少购房者和开发商，都是迷茫的。或者说，连长官们也不知道下一步的计划。
前段时间，每遇到房企投资部门的负责人，我都会问：上半年地价封顶还死拼自持，是怎么想的？对方无奈回答中，大致都有这些关键词：冲动、盲目、跟风。
跟想赚钱发财的购房者是一模一样啊。
现在市场理性下来，静静想一想：真的只有少数高价地还有一点赚头，大多数楼盘能把本保住就不错了。
最近刚刚批出1万9均价的楼盘，如今还在为蓄客发愁，而当初态度是如何坚决“不到2万5打死也不卖”。还有就是那个想卖8万的豪宅，最终不也妥协打了个七折吗？
所以说，在这个市场里，谁也不比谁聪明。
前天，融创在运河旁拿了两宗宅地，地价分别是2万1和2万4。确实，融创的眼光不错，地块本身条件很好，加上这个地价，按目前周边限价水平测算，还有较大操盘空间。
但如果说：土地可以捡漏了，恐怕还言之尚早吧？
一是明年还有大量供地，据我所知，除了萧山之外，各区域明年的土地出让指标并不十分轻松。二是整个市场是一个动态行情。以一二手房价格倒挂现象最为典型。
因此，不管是开发商拿地，还是购房者买房，都没有绝对的安全。政府卖地，跟开发商卖房，又是同一个道理。
最后再说年末的两个楼市现象：
二手房成交量有所回升，成交速度明显加快。原因是房东一降再降，有些成交房源已经比新房更划算了。
新房继续“快跑”：普遍执行快节奏、大批量推盘。比如城东某盘连开两次后，马上启动第三次加推；城北某洋房楼盘，区域营销一把手下硬指标，必须年底清盘。
1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
220万左右、工作在滨江、刚需/南部新城
@南北宏
你好，我在滨江上班，刚需，首套，想着以后置换能减点压力，预算最多220万左右，有什么盘推荐吗，最好早点交付的。
楼先生：这个预算的选择还是有一些的。只不过，良渚、崇贤或者闲林、下沙城北的房子，够得上却很难用得着。大致选择上，建议跨江到南岸去，选择不会很多，而且目前在售和接下来待售新盘，交付也都不会很早。
君奥时代这个楼盘重点关注一下吧，还剩下最后一幢楼。本身房子谈不上有多好，外部环境也有一些不足，但由于限价，绝对单价还是很有诱惑力的。另外，还有比较明显的地铁优势，到滨江就比较方便了。最大的不确定是今年不一定会开。
其它选择，只能往南部新城，要稍微垫垫脚。比如卧城印象首批房源的均价是2.52万，基本上是这个区域的价格基准线。这个区域是杭州供应量最大的板块，一共有9个新盘，130多万方呢。
2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
崇贤新城、京杭府/江南院子、200万
@TOT开关插座
崇贤未来发展怎么样？那边有什么动作？想在崇贤买一套刚需房，200万的样子，有什么好的推荐吗？
楼先生：城北有两个区域会重点发展，一个是运河新城，另一个就是崇贤新城。两个区域紧挨在一块，连成一片后，会成为很重要的居住区域。过去，大家对崇贤板块有认知偏差，实际上跟主城区还是很近的，到武林广场直线距离差不多13公里。这一轮楼市行情下来，崇贤也开始被慢慢认可。
对于一个板块而言，最重要的还是交通。前几天，丽水北路下穿隧道工程正式开工。连通之后，整个城北就不存在断层，今后一定是欣欣向荣的。另外，市一医院、教育资源以及多个市政公园，都会陆续落地，都是规划好了的。对于刚需来讲，只要这里的房子用得上，要珍惜这样的机会。
崇贤上一批房子都卖得差不多了，剩下的都是一些低密产品或者大户型。接下来，京杭府和江南院子的节奏会快一些。江南院子的售楼处和示范区都开放了，高层有88方。还可以留意这片的二手房，200万的预算，也能挑到一些不错的。
3.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
220万、工作在滨江、刚需/南部新城
@焦糖咖啡
在艮北买了杨柳郡134方自住，没有货款，手上还有一张房票，考虑给儿子买婚房（15岁），小户型就好，奥体和艮北的小户型，二选一，您认为哪里合适？奥体由于亚运会，交通会更便捷，适合年轻人，所以一直挺心动，您怎么认为？有推荐吗?
楼先生：不得不说，奥体的预期是非常好的。现在行情下来了，不管是申花、城东还是未来科技城，大家都会犹豫一下，但奥体的房子还是很多人很有冲动。奥体是拥江发展最重要的组成部分，大家应该也都认可的。
相比艮北，奥体的概念更加有想象空间，这里有超级配套和基础建设，都得在2022年前完成。这就是市场的信心所在。既然对奥体很心动，那就为心动埋一次单呗。再说，你们在艮北已经有房子，从资产配置角度来讲，也应该分散一点。今年底和明年，市场大概率还是很低迷，奥体也不会很难买，不管是投资还是自住，有机会可以入手一套。
只是给儿子准备婚房，这一点很好，但实在有点太早了吧？等到孩子成婚，这套房子可能又有点过时了。房子也是会迭代的。
4.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
江与城89方、大江东、纯投资、TOD住区
@忧岚星海
老师您好。目前手头有一套滨江的房子自住，想再买一套纯投资，龙湖·江与城的高层小户型值得入手吗？感觉周边几个新盘的价格都差不多，不知道到时候好不好转手，麻烦给个建议，谢谢。
楼先生：江与城所在的大江东的位置，是整个区域的未来核心，大量配套集中在这里，商业配套方面，不仅有宝龙城，还有龙湖天街，地铁也通到这里，周边还有大量的产业。有产业，意味着将来有较好的人口导入，有了人口红利，房价红利才能有支撑。
短期看，大江东的房子用来自住，还有点欠缺，长远看，肯定是很有前途的。所以纯投资的话，可以考虑。尤其江与城的89方小户型，关注的人估计也不会少。
像江与城这样的TOD项目，放眼整个杭州，其实并不多见，同类型的有万象城、杭州壹号院、宝龙旭辉城，再有就是江与城了。这样的产品，不管今后行情好还是行情差，在市场上都有略胜一筹的优势，它的受众面要广一些。
值不值得买，就看你能不能接受它的价格。毕竟一万七左右价格，在杭州也还有不少其它选择。只要你笃定大江东，看好江与城的这种产品，就不用太担心。
5.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
工作在未来科技城、青山湖科城、首付50万
@句号
老师你好。想了解一下临安的宝龙旭辉城，年底适合入手吗？首付50左右，工作在未来科技城。
楼先生：在未来科技城工作，青山湖科技城的房子还是可以考虑的。虽然青山湖科技城属于临安，但实际上，它是城西“青山湖科技城”，今后与未来科技城会有更加紧密的连通，整体发展的前景还是很清晰的。
当然，眼前的供应量还是无比巨大，需要时间去消化，短期也不排除有价格暗战。对于刚需自住来讲，现在去买，这样的价格可以入手，无非就是眼光要放长远一点。
宝龙旭辉城这个楼盘，有它自己的优势，是城西非常难得的真正意义上的TOD住宅项目，而且还自带商业综合体。如果你注重交通便利性，可以选择它。如果更注重品牌和品质，绿城和蓝城的两个项目，可以多考虑一点。
除了这个楼盘，首付50万左右，可以选择闲林这一带。相比之下，自住角度来讲，要合适得多了。印象中，闲湖城还有不少高层房源，均价一万八九的样子，垫垫脚也能够得上，密切留意着吧。或者也可以是闲林的二手房，应该也会出现入手的机会，只不过得耐心等一等。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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